מחיר שיא של 840 אלף דולר: החלום על בית בדרום קליפורניה מתרחק

שלח

הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים

Phone

שלח

By submitting this form and signing up for texts, you consent to receive news notification text messages from HebrewNews.com at the number provided, including messages sent by autodialer. Consent is not a condition of purchase. Msg & data rates may apply. Msg frequency varies. Unsubscribe at any time by replying STOP. Text HELP for help. Privacy Policy & Terms Of Use

הכלכלן ופרשן הנדל"ן ג'ונתן לנסנר הזהיר מפני ההתלהבות ממחיר השיא. לדבריו, העלייה בשווי הבתים אינה בהכרח סימן לשוק בריא. היא עשויה דווקא להעיד על שוק שבו ההיצע מוגבל, בעלי בתים קיימים אינם ממהרים למכור, ורוכשים חדשים נאלצים להתמודד עם שילוב כמעט בלתי אפשרי של מחירים גבוהים וריבית משכנתאות שעדיין נעה סביב רמות של יותר מ־6%.

על פי הנתונים שעליהם מבוסס הניתוח, המחיר החציוני באזור הגיע לכ־840 אלף דולר — גבוה מהשיא הקודם שנרשם בשנה שעברה. במבט של עשור, התמונה דרמטית עוד יותר: מחירי הבתים בדרום קליפורניה זינקו בעשרות אחוזים, בעוד השכר של רוב משקי הבית לא התקרב לקצב העלייה הזה.

עבור מי שכבר מחזיק בבית, מדובר בעלייה מרשימה בהון האישי. עבור מי שעדיין שוכר, לעומת זאת, המשמעות היא שהכניסה לשוק נעשית קשה יותר כמעט בכל חודש.

הכלכלן ופרשן הנדל"ן ג'ונתן לנסנר הזהיר מפני ההתלהבות ממחיר השיא. לדבריו, העלייה בשווי הבתים אינה בהכרח סימן לשוק בריא. היא עשויה דווקא להעיד על שוק שבו ההיצע מוגבל, בעלי בתים קיימים אינם ממהרים למכור, ורוכשים חדשים נאלצים להתמודד עם שילוב כמעט בלתי אפשרי של מחירים גבוהים וריבית משכנתאות שעדיין נעה סביב רמות של יותר מ־6%.

הבעיה בולטת במיוחד באזור לוס אנג'לס. נתונים עדכניים מצביעים על שיעור בעלות על בתים של כ־49% בלבד במחוז לוס אנג'לס — נמוך משמעותית מהממוצע בקליפורניה. במילים פשוטות: בערך מחצית ממשקי הבית באזור אינם בעלי הדירה או הבית שבהם הם מתגוררים.

הפער הזה אינו מקרי. לוס אנג'לס היא אחד משוקי הדיור היקרים ביותר בארצות הברית, ובמשך שנים נוצר בה שילוב של מחסור בדיור, מגבלות בנייה, עלויות קרקע גבוהות וצמיחה איטית במלאי הבתים הזמינים.

אבל המחיר על הנייר הוא רק תחילת הבעיה.

עבור משפחה שמנסה לקנות בית במחיר של 840 אלף דולר, גם מקדמה של 10% פירושה צורך בכ־84 אלף דולר במזומן עוד לפני עלויות סגירה, ביטוח, מיסים והוצאות מעבר. לאחר מכן מגיע התשלום החודשי.

בריבית של כ־6.5% למשכנתה ל־30 שנה, רוכש שמממן כ־90% ממחיר הבית עלול להגיע, לאחר הוספת מסי רכוש וביטוחים, להוצאה חודשית שמתקרבת ל־6,000 דולר. זהו סכום שמוציא את האפשרות לרכוש בית מטווח ההישג של חלק גדול מהמעמד הבינוני.

וכאן נמצא אחד הנתונים הקשים ביותר בשוק הנוכחי: במקומות רבים בקליפורניה זול משמעותית לשכור מאשר לקנות.

לפי משרד האנליסט המחוקק של קליפורניה, ביוני השנה עמדה שכירות משוערת לדירת שני חדרי שינה במדינה על כ־2,700 דולר בחודש, בעוד העלות החודשית המשוערת של רכישת נכס דומה הייתה כ־4,600 דולר — פער של כ־66%. באזור לוס אנג'לס ובחלקים מאזור המפרץ הפער גדול אף יותר.

הפער הזה משנה את החשבון הכלכלי של דור שלם. בעבר היה ברור כמעט מאליו ששכירות היא שלב זמני בדרך לרכישת בית. היום, עבור משפחות רבות בדרום קליפורניה, השכירות אינה עוד תחנת מעבר — אלא האפשרות הכלכלית היחידה שנראית הגיונית.

המחיר אינו זהה בכל רחבי דרום קליפורניה. על פי נתוני איגוד המתווכים של קליפורניה לחודש יולי, המחיר החציוני לבית צמוד קרקע במחוז לוס אנג'לס עמד על כ־888 אלף דולר. במחוז אורנג' הוא הגיע לכ־1.475 מיליון דולר, בסן דייגו לכ־1.1 מיליון דולר, בריברסייד לכ־649 אלף דולר ובסן ברנרדינו לכ־488 אלף דולר.

הנתונים האלה מבוססים על מתודולוגיה שונה מזו של המחיר החציוני הכולל של כ־840 אלף דולר, ולכן אין ביניהם סתירה. הם מדגישים בעיקר עד כמה עצומים הפערים בתוך האזור עצמו.

מחוז אורנג', למשל, כבר הפך לשוק שבו בית טיפוסי עולה הרבה יותר ממיליון דולר. גם משפחה בעלת הכנסה גבוהה עלולה להידרש למקדמה של מאות אלפי דולרים ולתשלום משכנתה חודשי עצום.

ריברסייד וסן ברנרדינו עדיין נחשבים לחלופה הזולה יותר עבור משפחות שמוכנות להתרחק מלוס אנג'לס ומאורנג', אך גם שם נעלמה במידה רבה התחושה של "שוק מציאות". המחירים עלו בצורה חדה בעשור האחרון, ובמקביל התארכו זמני הנסיעה לעבודה עבור רבים שעברו מזרחה כדי למצוא בית במחיר שהם יכולים להרשות לעצמם.

התוצאה היא אחת התופעות הבולטות של השנים האחרונות: תושבים עוזבים את קליפורניה בחיפוש אחר בית שאפשר באמת לקנות.

מחקר שפורסם השנה מצא כי קליפורנים שעזבו את המדינה עברו בממוצע לאזורים שבהם מחירי הבתים היו נמוכים בכמעט 400 אלף דולר לעומת האזורים שאותם עזבו. עבור רבים, המעבר לטקסס, אריזונה, נבדה, פלורידה או מדינות אחרות אינו רק החלטת סגנון חיים — אלא הדרך היחידה להגיע לבעלות על בית.

ובכל זאת, שוק הדיור בדרום קליפורניה מסרב לקרוס.

זה אולי הנתון המפתיע ביותר.

ריביות המשכנתאות זינקו מאז תקופת הכסף הזול של תחילת העשור. מבחינה היסטורית, שילוב של ריבית גבוהה ומחירי שיא היה אמור להפעיל לחץ משמעותי כלפי מטה על המחירים. אבל בעלי בתים רבים מחזיקים עדיין במשכנתאות ישנות בריבית של 3% או 4% ואינם מוכנים למכור אותן כדי לעבור למשכנתה חדשה ויקרה בהרבה.

התוצאה היא מחסור מתמשך בבתים למכירה.

היצע קטן שומר על המחירים גבוהים, גם כאשר מספר הרוכשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות יורד. כך נוצר שוק כמעט קפוא: המוכרים אינם רוצים למכור, הקונים מתקשים לקנות, אבל הבתים שכן יוצאים לשוק עדיין מצליחים להימכר במחירים גבוהים מאוד.

לכן מחיר השיא אינו בהכרח סימן של כוח. הוא יכול להיות גם תוצאה של שוק שבו מעט מאוד אנשים מסוגלים להשתתף.

עבור משפחה בדרום קליפורניה, השאלה כבר אינה רק "כמה עולה הבית?", אלא "כמה כסף צריך להרוויח בחודש כדי להחזיק אותו בלי לקרוס כלכלית?".

רוב המומחים ממליצים שלא להקדיש חלק גדול מדי מההכנסה לדיור. אבל בשוק הנוכחי, משפחות רבות שרוכשות בית באזור לוס אנג'לס נאלצות למתוח את התקציב הרבה מעבר לרמות שבעבר נחשבו סבירות.

לתשלום המשכנתה מצטרפים גם מסי רכוש, ביטוח דירה, תחזוקה, חשמל, מים ולעיתים תשלומי ועד בית. בקליפורניה נוספה בשנים האחרונות גם בעיית הביטוח: חברות ביטוח צמצמו פעילות, העלו פרמיות או הפסיקו לבטח בתים באזורים שבהם הסיכון לשריפות גבוה.

לכן גם מי שמצליח לגייס מקדמה ולזכות באישור למשכנתה מגלה שהעלות האמיתית של הבית ממשיכה לטפס הרבה אחרי קבלת המפתח.

עבור ישראלים המתגוררים בלוס אנג'לס ובעמק סן פרננדו, המספרים האלה אינם תיאוריה. בשכונות כמו שרמן אוקס, אנסינו, טרזנה, וודלנד הילס וסטודיו סיטי, משפחות רבות שהיו יכולות בעבר לחשוב ברצינות על רכישת בית מגלות שכיום הן נדרשות להכנסה גבוהה במיוחד ולמאות אלפי דולרים של הון עצמי.

חלקן ממשיכות לשכור למרות שהן מרוויחות היטב. אחרות עוברות לפרברים רחוקים יותר. ויש מי שמגיעות למסקנה שהדרך היחידה לקנות בית היא לעזוב את קליפורניה לחלוטין.

וזה אולי הצד האפל ביותר של מחיר השיא.

840 אלף דולר נשמע כמו חדשות מצוינות למי שקנה את ביתו לפני 10 או 20 שנה. אבל עבור דור שלם שמנסה לקנות היום, אותו מספר הוא בעיקר תזכורת לכמה רחוק התרחקה הבעלות על בית מהמשפחה האמריקאית הממוצעת.

השוק לא התרסק. המחירים לא צנחו. בעלי הבתים לא איבדו את הונם.

אבל אולי דווקא זאת הבעיה.

בדרום קליפורניה, שוק הדיור הצליח להישאר יקר מספיק כדי לשמח את מי שכבר בפנים — ובאותה נשימה לסגור את הדלת בפני רבים מאלה שעדיין עומדים בחוץ.