קליפורניה על סף נפילה: בועת הבינה המלאכותית מחזיקה את המדינה — ועלולה למוטט את שוק הדיור כולו

רווחי הבינה המלאכותית של קליפורניה כבר אינם תופעה שולית או מגזרית. הם מחלחלים כיום לשני התחומים הרגישים ביותר עבור תושבי המדינה: שוק הדיור ומאזן התקציב הציבורי. אך אותה תלות הולכת ומעמיקה מעוררת שאלה מטרידה במיוחד: מה יקרה לכלכלה הגדולה ביותר בארצות הברית אם מנוע הצמיחה הזה יאט — או גרוע מכך, אם בועת ה־AI תתפוצץ? כאשר כל כך הרבה עמודי תווך של הכלכלה נשענים על מקור עושר אחד, משבר עלול להתפשט במהירות — כמו קריסת בית קלפים.

העיר שממחישה את הסיכון יותר מכל היא סן פרנסיסקו. למרות קיפאון מתמשך בשוק הדיור הרחב, פלח היוקרה בעיר שוב רושם עליות חדות. מחיר המכירה הממוצע של נכסי יוקרה עלה מ־2.48 מיליון דולר בשנת 2024 ל־2.65 מיליון דולר בשנת 2025 — זינוק של כמעט שבעה אחוזים בתוך שנה אחת בלבד, לפי נתוני אתר “רילטור דוט קום”. מדובר בקצב כפול ויותר מהממוצע הארצי בשוק היוקרה, שעלה באותה תקופה בכ־3.2 אחוזים בלבד.

התמונה הזו יוצרת אשליה של יציבות — אך רק בקצה העליון של השוק. “היוקרה מספקת יציבות בפסגה, אבל היא לא מרימה את כל השוק”, מסביר אנתוני סמית’, כלכלן בכיר באתר רילטור דוט קום. לדבריו, ברחבי קליפורניה תמחור היוקרה אמנם נותר יציב יחסית, אך הוא אינו מחלחל לשכבות הביניים. “קוני יוקרה נשארים פעילים ויכולים לספוג מחירים גבוהים יותר, בעוד שמגזרים זולים בהרבה רגישים מאוד לריביות משכנתה ולמגבלות כושר תשלום”.

הקשר לבינה המלאכותית אינו מקרי. ההתאוששות החדה בפלח היוקרה ב־2024 וב־2025 מגיעה אחרי האטה ברורה בשנים 2022–2023 — ומתיישבת כמעט במדויק עם תחילת הזינוק במניות הקשורות לבינה מלאכותית, בסוף 2022. מאז השקת מערכת “צ’אט ג’י־פי־טי” בנובמבר אותה שנה, מניות הקשורות ל־AI היו אחראיות לכ־75 אחוזים מהתשואות במדד סטנדרד אנד פורס חמש מאות, לכ־80 אחוזים מצמיחת הרווחים, ולכ־90 אחוזים מההוצאות ההוניות, לפי מייקל סמבלסט מבית ההשקעות ג’יי־פי מורגן. במחצית הראשונה של 2025, ההשקעות ההוניות הקשורות לבינה מלאכותית אף עקפו את הצרכן האמריקאי כמנוע הצמיחה המרכזי של הכלכלה, ותרמו כ־1.1 אחוזים לצמיחת התוצר, על פי דוח של חטיבת ניהול הנכסים של ג’יי־פי מורגן.

 

הצד האפל של עידן הבינה המלאכותית: פיטורים. ג’ון מקי, מנהל מחקר בחברת “ג’ון ברנס ריסרץ’ אנד קונסלטינג”, מזהיר שהדיור מתקשה הרבה יותר לעכל את הצד השלילי של המהפכה. לצד יצירת עושר עצומה דרך מניות ואופציות, תעשיית ההייטק גם מחסלת משרות — וזו דינמיקה מסוכנת. בשנת 2025 לבדה פוטרו יותר מ־150 אלף עובדים בענף ההייטק, כאשר הבינה המלאכותית נתפסת כגורם מרכזי בשינוי.

 

בהקשר הזה, שוק היוקרה של סן פרנסיסקו נראה פחות כחריג ויותר כסימפטום: סימן לכך שכלכלת קליפורניה נשענת יותר ויותר על מקור עושר צר ומרוכז. אם עושר מונע־AI מחזיק כיום את התקרה, השאלה היא מה יקרה לשאר השוק ביום שבו התמיכה הזו תיחלש.

וכאן נכנס הצד האפל של עידן הבינה המלאכותית: פיטורים. ג’ון מקי, מנהל מחקר בחברת “ג’ון ברנס ריסרץ’ אנד קונסלטינג”, מזהיר שהדיור מתקשה הרבה יותר לעכל את הצד השלילי של המהפכה. לצד יצירת עושר עצומה דרך מניות ואופציות, תעשיית ההייטק גם מחסלת משרות — וזו דינמיקה מסוכנת. בשנת 2025 לבדה פוטרו יותר מ־150 אלף עובדים בענף ההייטק, כאשר הבינה המלאכותית נתפסת כגורם מרכזי בשינוי.

“עושר מרוכז יכול לתמוך בשכונות ובמגזרים מסוימים”, אומר מקי, “אבל הוא לא מחליף את הביקוש שאובד כאשר משרות בשכר גבוה נעלמות או מואטות”. במחקר שפרסם בסוף 2025, הוא הצביע על אזור מפרץ סן פרנסיסקו כדוגמה בולטת: למרות זרימת הון אדירה הקשורה ל־AI, צמיחת התעסוקה באזור נותרה חלשה, ולעיתים אף שלילית במונחים שנתיים.

המשמעות לשוק הדיור קריטית. “ביקוש רחב לדיור תלוי בסופו של דבר ביכולת של קונים להיות זכאים למשכנתה ולהרשות לעצמם נכסים”, מדגיש מקי. לכן לא די במספר המשרות — אלא בהרכב שלהן. כאשר הצמיחה מתרחשת במשרות שכר נמוך, בעוד שמשרות שכר גבוה מצטמצמות, הביקוש לדירות למכירה נוטה להיחלש, בעיקר במרכז השוק — שם הקונים רגישים ביותר לריביות ולשחיקה בהכנסה.

הסיכון, לדבריו, הוא תהליך שקט אך מתמשך: גם אם פלח היוקרה מחזיק מעמד, ירידה בהשתתפות של קונים ממעמד בינוני ובינוני־גבוה שוקלת על כל הפעילות בשוק. וכאשר השוק נחלש במרכזו — ההשלכות מתפשטות החוצה.

אבל שוק הדיור הוא רק מחצית מהסיפור. המחצית השנייה — לא פחות רגישה — היא תקציב המדינה. מס הכנסה אישי הוא מקור ההכנסה הגדול ביותר של קליפורניה, וכיום הוא נשען במידה גוברת על תגמול מבוסס מניות שמגיע מחברות הייטק גדולות. רבות מהחברות שמובילות את בום ה־AI מתגמלות עובדים לא רק בשכר, אלא גם באופציות מניות. כאשר האופציות הללו מומשו והפכו להכנסה, הן חייבות במס הכנסה מדינתי ופדרלי.

על פי נתונים שמסר צ’אס אלמו, אנליסט מדיניות פיסקלית בכיר במשרד האנליסטים המחוקקים של קליפורניה, הכנסות ממס על מימוש אופציות מניות של כמה מחברות ההייטק הגדולות היו אחראיות לכ־10 אחוזים מכלל מס ההכנסה במדינה בשנת 2025. זהו שיעור דומה לשנת 2024, אך קפיצה חדה לעומת קצת יותר משישה אחוזים בלבד לפני שלוש שנים — שוב, במקביל לכניסת הבינה המלאכותית למיינסטרים.

המשמעות ברורה: חלק הולך וגדל מהיציבות התקציבית של קליפורניה תלוי בגורלן של מעט חברות — וקבוצה מצומצמת עוד יותר של בעלי הכנסות גבוהות. ריכוז כזה מייצר פגיעוּת. אם בועת ה־AI תתפוצץ או תתקרר, והכנסות המס ייחתכו, המדינה תיאלץ להגיב בצעדי צנע: קיצוץ שירותים, צמצום השקעות, והפחתת תוכניות שתומכות בדיור — כולל תמריצים לבנייה ותהליכי תכנון.

גם עצם התחושה של חוסר יציבות תקציבית עלולה להספיק כדי להקפיא יוזמות. מפתחים נרתעים, אמון נשחק, והיסוס מתפשט — דווקא במדינה שכבר סובלת ממחסור חמור של עד 2.5 מיליון יחידות דיור. במצב כזה, כל האטה בבנייה רק מעמיקה את משבר הסבירות ומאריכה אותו.

כאן נכנס משתנה נוסף, פחות מדיד אך לא פחות חשוב: אמון הצרכנים. “אמון הוא המתווך בין יסודות כלכליים לביקוש ממשי”, אומר מקי. לדבריו, בעונת המכירות של אביב 2025, אי־ודאות כלכלית ותעסוקתית תרמה להתנהגות מהוססת מצד קונים — ופגעה במומנטום השוק מעבר למה שהנתונים לבדם היו מנבאים. שוק הדיור, יותר מכל שוק אחר, נשען על אמונה: אמונה ביציבות תעסוקתית, בתקציב צפוי, ובעתיד שלא יישמט מתחת לרגליים.

אין כאן טענה שעושר מונע־AI הוא בעיה. להפך: הוא מנוע חיוני ורב־עוצמה לכלכלת קליפורניה. הסיכון האמיתי הוא שהוא מסתיר פגיעויות עמוקות יותר. כל עוד הצמיחה מתרכזת בפסגה, בעוד שהשוק הרחב נאבק בסבירות, בתעסוקה לא אחידה ובאמון מתנדנד — המדינה בונה פחות חוסן ויותר תלות.

אם היתרונות של עידן הבינה המלאכותית לא יתרחבו מעבר למרוויחים העליונים ולרווחי מניות, קליפורניה עלולה לגלות שהבום הזה אינו בונה עתיד יציב — אלא רק קונה זמן. הבחירה ברורה אך קשה: לגוון את מקורות הצמיחה ולהפיץ את רווחי ה־AI לרוחב הכלכלה, או להמשיך להישען על בית קלפים נוצץ — עד לרגע שבו רוח חזקה אחת תספיק כדי למוטט אותו.