החלום האמריקאי זז מזרחה: איפה צעירים באמת יכולים לקנות בית ראשון ב־2026

אחרי שנים שבהן שוק הדיור האמריקאי נראה סגור כמעט לחלוטין בפני צעירים, שנת 2026 מסמנת שינוי – לא במחירים עצמם, אלא בגיאוגרפיה של התקווה. דו״ח חדש של כלכלני אתר הנדל״ן רילטור דוט קום משרטט מפת הזדמנויות ברורה לקוני דירה ראשונה, ומגלה מגמה חד־משמעית: מי שמחפש בית ראשון במחיר סביר חייב להסתכל מזרחה. כל עשרת שוקי הדיור המובילים לקונים מתחילים ממוקמים במחצית המזרחית של ארצות הברית, בעוד שהחוף המערבי – שבעבר סימל חלום, חדשנות ושפע – נעדר מהרשימה שנה שנייה ברציפות.

בראש הדירוג ניצבת רוצ’סטר, עיר תעשייתית־אקדמית בצפון מדינת ניו יורק, שהצליחה לעקוף את מובילת השנה שעברה האריסבורג שבפנסילבניה. הסיבה פשוטה: מחירי דיור נמוכים במיוחד, יחס בריא בין שכר למחיר דירה, זמני נסיעה קצרים לעבודה ומרקם עירוני שמאפשר חיים נוחים גם בלי הון התחלתי גדול. מחיר הבית החציוני ברוצ’סטר עומד על כ־139,900 דולר בלבד – פחות משליש מהמחיר החציוני הארצי, שמגרד את רף 415 אלף הדולר.

הנתון הזה הופך למשמעותי עוד יותר כשבוחנים את ההכנסות: צעירים בגילאי 25 עד 34 בעיר מרוויחים שכר חציוני של כ־48,600 דולר בשנה, מה שמעמיד את יחס מחיר־דירה־להכנסה על 2.9 בלבד – רמה שנחשבת סבירה מאוד בשוק האמריקאי של השנים האחרונות. בעיר פועלים מעסיקים גדולים בתחומי הבריאות, הקמעונאות והטכנולוגיה, ובהם רשת המזון ווגמנס, חברת זירוקס, פייפקס ומערכת הבריאות האזורית, לצד אוניברסיטת רוצ’סטר ומוסדות מחקר נוספים.

 

בראש הדירוג ניצבת רוצ’סטר, עיר תעשייתית־אקדמית בצפון מדינת ניו יורק, שהצליחה לעקוף את מובילת השנה שעברה האריסבורג שבפנסילבניה. הסיבה פשוטה: מחירי דיור נמוכים במיוחד, יחס בריא בין שכר למחיר דירה, זמני נסיעה קצרים לעבודה ומרקם עירוני שמאפשר חיים נוחים גם בלי הון התחלתי גדול. מחיר הבית החציוני ברוצ’סטר עומד על כ־139,900 דולר בלבד – פחות משליש מהמחיר החציוני הארצי, שמגרד את רף 415 אלף הדולר.

 

לדברי ג’ף סקופילד, מתווך ותיק ברוצ’סטר, המשיכה של העיר עבור קונים צעירים אינה רק במחיר. “יש כאן הכול – עונות שנה ברורות, דיור בר־השגה, מקומות עבודה, מערכת חינוך טובה, בתי חולים, אגמים ופעילות חוץ. אבל בסוף, הדבר הכי חשוב לצעירים הוא העובדה הפשוטה: עדיין אפשר לקנות כאן בית”, אמר.

הדירוג כולו מצייר תמונה ברורה: המזרח זול יותר, המערב יקר יותר – והפער אינו מצטמצם. לצדן של רוצ’סטר והאריסבורג מופיעות ערים ומטרופולינים במדינות אילינוי, אלבמה, ארקנסו, מרילנד, מינסוטה ואוהיו. לעומת זאת, אף עיר מקליפורניה, אורגון או וושינגטון לא הצליחה להתברג לרשימה, בעיקר בשל מחירי דיור גבוהים שאינם נתמכים בעלייה מקבילה בהכנסות.

ג’ואל ברנר, כלכלן בכיר ברילטור דוט קום, מסביר כי גם התאוששות מסוימת במלאי הדירות במערב אינה מספיקה כדי להפוך את האזור לאטרקטיבי לקונים מתחילים. “מחירי הבתים שם גבוהים מאוד, וההכנסות אינן מדביקות את הקצב. בנוסף, פוטנציאל עליית המחירים העתידית כבר מתון יותר, מה שמפחית את האטרקטיביות הכלכלית עבור מי שמחפש לבנות הון דרך נדל״ן”, אמר.

הקריטריונים לבחירת עשרת השווקים כללו שילוב של כדאיות כלכלית, זמינות דירות, איכות שירותים עירוניים כמו חנויות, מסעדות ומעונות יום, בריאות כלכלית של האזור וחוזק שוק הדיור המקומי. מדד מרכזי היה יכולת הקנייה: ככלל, דיור נחשב סביר כאשר תשלום המשכנתא החודשי אינו עולה על 30% מההכנסה החודשית. בכל הערים שנכנסו לדירוג, קונה טיפוסי בגילאי 25–34 עומד בכלל הזה, בהנחה של משכנתא בריבית קבועה ל־30 שנה, בריבית של כ־6.25% ובהון עצמי של 10%.

הצורך במציאת שווקים כאלה הפך קריטי במיוחד לנוכח מצבו של דור הקונים הצעיר. לפי נתוני האיגוד הלאומי של מתווכי הנדל״ן, שיעור קוני הדירה הראשונה ירד לשפל היסטורי של 21% בלבד מכלל העסקאות, בעוד שהגיל החציוני לרכישת בית ראשון טיפס לשיא של 40 שנה. מדובר בשינוי עמוק בתפיסת “החלום האמריקאי”, שבעבר נתפס כיעד של סוף שנות ה־20 או תחילת ה־30 לחיים.

הסיבות לכך רבות: שכר התחלתי נמוך יחסית, חובות סטודנטים, יוקר מחיה גבוה והיעדר הון עצמי שמגיע ממכירת נכס קודם – יתרון שיש לקונים מבוגרים יותר. “קניית בית היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והמורכבות ביותר שאדם מקבל בחייו”, אומר ברנר. “הפעם הראשונה קריטית במיוחד, כי היא משפיעה על היכולת לצבור הון בהמשך. לכן בחירת המיקום היא לא עניין רגשי – אלא אסטרטגי”.

הרשימה המלאה של עשרת השווקים המובילים ל־2026 כוללת, בין היתר, את גרניט סיטי שבאילינוי – העיר המשתלמת ביותר בדירוג, עם מחיר חציוני של כ־119 אלף דולר בלבד – ואת ברמינגהם שבאלבמה, נורת’ ליטל רוק שבארקנסו, סירקיוז שבמדינת ניו יורק, בולטימור שבמרילנד, פיטסבורג שבפנסילבניה וגרפילד הייטס שבאוהיו. כולן מציעות מחירי דיור נמוכים משמעותית מהממוצע הארצי, לצד קהילות עירוניות פעילות ונגישות תעסוקתית.

בקצה היקר של הרשימה נמצאת סנט לואיס פארק שבמינסוטה, עם מחיר חציוני של כ־375 אלף דולר. גם כאן, מדובר במחיר שנחשב נמוך יחסית לאזור המטרופוליני של מיניאפוליס, והכנסות גבוהות יחסית מאפשרות עדיין עמידה בכלל ה־30%. “זה שילוב של קרבה לעיר גדולה עם תחושת שכונה אמיתית”, מסביר מתווך מקומי. “עבור צעירים, זה איזון שקשה למצוא במקומות אחרים”.

לעומת זאת, שלוש ערים מפלורידה שהופיעו בדירוג של השנה שעברה יצאו ממנו ב־2026, בעיקר בשל תחזיות מתונות יותר לעליית מחירים וירידה בקצב המכירות. גם זה סימן לכך ששוקי הדיור הדינמיים של השנים האחרונות מתחילים להתקרר.

המסקנה ברורה: החלום האמריקאי של בית בבעלות פרטית עדיין חי, אך הוא כבר לא נמצא בהכרח במקומות שבהם התרגלנו לחפש אותו. עבור הדור הצעיר, הדרך לבעלות על בית עוברת כיום בערים מזרחיות, במחירים צנועים יותר, עם קהילות יציבות ואפשרות אמיתית להתחיל לבנות עתיד כלכלי.