טראמפ מציע לכם משכנתא לחצי מאה: השאלה אם תספיקו לשלם אותה

וושינגטון – נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ הצית בסוף השבוע דיון סוער לאחר שהציע מהפכה בשוק הדיור: משכנתא לתקופה של חמישים שנה כפתרון למשבר הזמינות שמחמיר מדי שנה. אלא שהרעיון עורר שאלה מטרידה, כמעט אכזרית, ששטפה את הרשתות: האם אמריקאים יספיקו לחיות מספיק זמן כדי לסיים לשלם על הבית שלהם?

התומכים משבחים את האפשרות לתשלומים חודשיים נמוכים יותר, שיאפשרו לרבים לעמוד ברף הכניסה לשוק הדיור. המבקרים מזהירים שזו אשליה מסוכנת – "פתרון" שיוצר בסופו של דבר חוב עצום, בעלות נמוכה על הנכס ופגיעה ארוכת טווח ביציבות הכלכלית של משפחות.

 

הצעת המשכנתא לחמישים שנה אכן מפחיתה את התשלום החודשי, אך במחיר כבד. לפי חישובי אתר רילטור, רכישת בית בשווי ארבע מאות אלף דולר עם מקדמה של עשרה אחוזים ובריבית הנוכחית של הלוואת שלושים שנה (שיעור של 6.25%) תוריד כ־250 דולר מההחזר החודשי – אך תגדיל את הריבית הכוללת ב־378,240 דולר לעומת הלוואה רגילה.

 

המתמטיקה שמאחורי החלום – או הסיוט

הצעת המשכנתא לחמישים שנה אכן מפחיתה את התשלום החודשי, אך במחיר כבד. לפי חישובי אתר רילטור, רכישת בית בשווי ארבע מאות אלף דולר עם מקדמה של עשרה אחוזים ובריבית הנוכחית של הלוואת שלושים שנה (שיעור של 6.25%) תוריד כ־250 דולר מההחזר החודשי – אך תגדיל את הריבית הכוללת ב־378,240 דולר לעומת הלוואה רגילה.

לשם השוואה:

• בהלוואת שלושים שנה: כ־438 אלף דולר ריבית.

• בהלוואת חמישים שנה: כ־816 אלף דולר ריבית.

ההפרש: עלייה של כ־86% בתשלומי הריבית לאורך חיי ההלוואה.

עוד חיסרון משמעותי: על פי החישובים, הלווה במשכנתא הרגילה יהיה בעל הון עצמי גבוה יותר בכמעט ארבעים ושלושה אלף דולר כבר בנקודת זמן זהה.

"משכנתא בת חמישים שנה מאטה את הצטברות ההון העצמי באופן דרמטי", מסביר ג'ואל ברנר, כלכלן בכיר באתר רילטור. "בתשלומים הראשונים כמעט הכול הולך לריבית, ולא לקרן. אתה מבעל על חלק קטן בהרבה מהבית".

דור הביניים נדחק החוצה – ובני אדם שואלים אם בכלל יגיעו לקו הסיום

החשש העמוק סביב ההצעה קשור להידרדרות ביכולת של אמריקאים צעירים להיכנס לשוק הדיור.

לפי איגוד הנדל"ן הלאומי, גיל הקונה הראשון קפץ ל־40 בשנת 2025 – עלייה חדה מגיל 33 בלבד חמש שנים קודם לכן.

המשמעות:
מי שייקח משכנתא לחמישים שנה עלול למצוא את עצמו מסיים לשלם בגיל תשעים.

ומכאן צומחות שאלות קשות:

• מה יקרה לבית אם בעליו ימותו לפני שיסיים לשלם?

• האם הדורות הבאים יקבלו ירושה – או חוב?

• האם זה מודל שמפורר את העושר הדורי?

חסמים משפטיים: הרעיון לא יכול לצאת לפועל בלי שינוי חוק

נכון לעכשיו, הרעיון אינו ישים מבחינה משפטית.
חוק דוד־פרנק מגביל משכנתאות מוסמכות לטווח של עד שלושים שנה.

"מבחינה חוקית אפשר לשנות זאת, אבל רק באמצעות החלטת קונגרס", מסביר מקס סליוסרצ'וק, מנכ"ל חברת משכנתאות AD. "זה לא מהלך פשוט".

ולא נראה שיש לטראמפ תמיכה.
אפילו בקונגרס הרפובליקני ההצעה הותקפה בחריפות. חברת הקונגרס מרג'ורי טיילור גרין כינתה את הרעיון "מדיניות גרועה" ודרשה במקום זאת לבטל את מס רווחי ההון.

על פי אתר פוליטיקו, מיד לאחר שטראמפ פרסם את הרעיון ברשת החברתית שלו, יועצים בכירים בבית הלבן קיבלו "שיחות זועמות" מאנשי מפלגתו.

טראמפ ממעיט מחשיבות ההצעה: "לא עניין גדול"

בריאיון לרשת פוקס, טראמפ נשמע רגוע בהרבה.
"זה לא עניין גדול", אמר. "זה פשוט מאפשר להוריד את התשלום החודשי. אתה פורע את החוב לאורך זמן ארוך יותר. אולי זה יעזור קצת".

כלכלנים מזהירים שה"עזרה הקטנה" הזו עלולה להפוך למלכודת.

"משכנתא ארוכה יותר נושאת סיכון גבוה יותר ולכן ריבית גבוהה יותר", אומר ברנר. "זה גם עלול לעלות את שיעורי חדלות הפירעון".

ההשפעה על העושר הדורי: איום שקט אך מסוכן

משקי הבית בארצות הברית נושאים כיום את רמת החוב הגבוהה ביותר בתולדות המדינה – 18.59 טריליון דולר, לפי נתוני הבנק הפדרלי של ניו יורק.

הכנסת משכנתאות לחמישים שנה לשוק כמעט בוודאות תגדיל את החוב הלאומי של משקי הבית.

המסקנה של ברנר ברורה:
"מי שחייו יסתיימו לפני תום המשכנתא ישאירו ליורשיהם יותר חוב ופחות בעלות. זה מצב הפוך לחלוטין מהרעיון של יצירת עושר דורי".

לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד הנדל"ן הלאומי, מוסיף שהבעיה האמיתית אינה אורך ההלוואה אלא המחסור החריף בבתים בטווחי מחירים נמוכים ובינוניים.

"הלוואה ארוכה יותר לא מייצרת בתים חדשים", אמר. "היא רק מזיזה את הבעיה קדימה".