מהפכת שכירות בלוס אנג'לס: תקרה קשיחה חדשה לשכר הדירה במאות אלפי דירות מוגנות

לוס אנג'לס – מועצת העיר לוס אנג'לס אישרה אתמול (רביעי) עדכון מקיף ומסיבי לצו ייצוב שכר הדירה, מהלך שיגדיר מחדש את כללי המשחק עבור כ־650 אלף יחידות דיור המוגנות בעיר. מדובר ברפורמה העמוקה ביותר במדיניות השכירות העירונית זה למעלה מארבעים שנה, הכוללת בין היתר הגבלת העלאות שכר דירה שנתיות וביטול תוספות עבור חשמל וגז שמשולמים על ידי בעל הדירה.

בישיבה מתוחה ולאחר כשעתיים של דיון, אישרה המועצה ברוב של 2–12 הנחיה ליועץ המשפטי של העיר לנסח תיקון רשמי לצו ייצוב שכר הדירה של לוס אנג'לס. ההצעה שאושרה שונה מהמלצת ועדת הדיור וחסרי הבית, שביקשה לקבוע רצפה של 0% ותקרה של 3% לעליות שכר דירה שנתיות בדירות המוסדרות.

הפרטים המרכזיים ברפורמה
לפי מתווה הרפורמה, תוגבל העלאת שכר הדירה השנתית בדירות המוגנות לרף של בין 1% ל־4%. כלומר, גם בשנים של אינפלציה נמוכה במיוחד בעלי הדירות יוכלו להעלות לפחות ב־1%, אך גם בשנים יקרות – התקרה תעמוד על 4%.

בנוסף, המועצה המליצה לעדכן את הנוסחה שעל פיה מחושבת העלאת שכר הדירה, כך שתתחשב במדד המחירים לצרכן בשיעור 90% ממנו – במקום 60% בלבד כפי שהוצע במקור. בכך מקבלים בעלי הדירות הכרה חלקית בעליית יוקר המחיה שלהם, אך במסגרת מגבלה קשיחה.

מרכיב משמעותי נוסף ברפורמה הוא ביטול התוספות של 1%–2% שהותרו עד כה לבעלי דירות המשלמים עבור חשמל או גז עבור השוכרים. כמו כן, ייאסר על בעלי דירות לגבות העלאות נוספות משוכרים רק משום שהתווספו ילדים או תלויים נוספים למשק הבית.

הכללים הקיימים היום מאפשרים עליות שנתיות של 3% עד 8% בדירות המוגנות, ובמקרים מסוימים – יחד עם תוספות עבור שירותים – להגיע בפועל לעלייה של עד 10% בשנה. על רקע זה מציגים תומכי הרפורמה את השינוי כהכרחי כדי למנוע הדרדרות נוספת במשבר השכירות.

 

חברת המועצה מוניקה רודריגז, שתמכה גם היא במתווה, הדגישה כי יש להגן על השוכרים מבלי למוטט את בעלי הדירות: "זה לא צריך לבוא על חשבון האנשים שהשקיעו את כל חסכונות חייהם בנכסים האלה. אנחנו חייבים למצוא איזון – לשמור על השוכרים, אבל גם לא לדחוף את בעלי הדירות הקטנים אל הקצה".

 

תמיכה בשוכרים – וסיוע ממוקד לבעלי הדירות הקטנים
במקביל להגבלות, הורתה המועצה לצוות המקצועי להגדיל את המימון לתוכניות שיפוץ ותיקון בניינים, כדי לסייע לבעלי דירות קטנים המחזיקים בין שתי יחידות לעשר. הכסף אמור להגיע מהכנסות ייעודיות של יוזמת המס העירונית ULA ומסוכנות פתרונות הדיור הזול של מחוז לוס אנג'לס.

בנוסף, נבחרי הציבור הזמינו מחקר מקיף על ההשפעה האפשרית של הצו המעודכן על בניית יחידות דיור חדשות בעיר – אחת הטענות המרכזיות של המתנגדים, הסבורים שהגבלות שכירות מרתיעות יזמים.

"אנשים מפסיקים להמר על לוס אנג'לס"
חברת המועצה ניתיה ראמאן, יושבת ראש ועדת הדיור, אמרה בדיון כי יש קונצנזוס רחב במועצה על כך שהנוסחה הקיימת להעלאות שכר דירה אינה מתאימה עוד למציאות.

"אני רואה מה קורה בקרב תושבים", אמרה ראמאן. "הם מסתכלים קדימה ורואים חוסר ביטחון כלכלי מוחלט. זה לא קורה רק בתעשיית הבידור, זה קורה כמעט בכל ענף. יותר ויותר אנשים מפסיקים להמר על לוס אנג'לס. כשהאנשים שלנו עוזבים – אנחנו מאבדים את מה שהכי טוב בעיר הזאת".

ראמאן הוסיפה: "אם אנחנו רוצים שעיר זו תמשיך להתקיים, עלינו לאפשר לאנשים לחיות בלוס אנג'לס, לעבוד כאן, לפתוח כאן עסקים, להקים כאן משפחות ולשלוח את הילדים לבתי הספר כאן. היכולת הזו היא הבסיס לעמידות העתידית שלנו".

חברת המועצה מוניקה רודריגז, שתמכה גם היא במתווה, הדגישה כי יש להגן על השוכרים מבלי למוטט את בעלי הדירות: "זה לא צריך לבוא על חשבון האנשים שהשקיעו את כל חסכונות חייהם בנכסים האלה. אנחנו חייבים למצוא איזון – לשמור על השוכרים, אבל גם לא לדחוף את בעלי הדירות הקטנים אל הקצה".

הנתונים: עיר של שוכרים תחת עומס הולך וגובר
לפי נתוני מחלקת הדיור העירונית, רוב תושבי לוס אנג'לס הם שוכרים. יותר ממחצית מהם מוגדרים "שוכרים בעומס", כלומר מוציאים למעלה מ־30% מהכנסתם החודשית על שכר דירה. במקרים הקשים ביותר, אחד מכל עשרה תושבים מוציא כ־90% מההכנסה על דיור – כמעט ללא מרחב מחיה כלכלי.

"עלויות הדיור משתוללות, שכר הדירה מרקיע שחקים ומשרות רבות אינן מדביקות את הפער", אמרה איבון וילר, נשיאת הפדרציה של לשכות העבודה במחוז לוס אנג'לס. "אם אפילו עובדים מאוגדים, עם הסכמים קיבוציים שמבטיחים העלאות, לא מצליחים לעמוד בקצב – אפשר רק לדמיין באיזה מצב נמצאים אלה שאין להם הגנה כלל".

ארגונים קהילתיים, בהם ברית קליפורניה להעצמת הקהילה, קראו למועצה ללכת רחוק יותר ולהוריד עוד את תקרת ההעלאה המותרת.

בעלי הנכסים מזהירים: "מובילים אותנו לנקודת שבירה"
בצד השני של המתרס עומדים בעלי הדירות וארגוני הדיור הפרטי. פרד סאטון, סגן נשיא בכיר לעניינים ציבוריים באגודת בעלי הדירות של קליפורניה, טען כי הרפורמה תביא בדיוק להפך ממה שתומכיה מבטיחים.

"המספרים האלה – 1%, 4% – הם מספרים קסומים שרירותיים", אמר סאטון. "השינויים האלה לא ייצרו אפילו בית אחד חדש. הם רק יעשו את זה קשה ויקר יותר לבנות ולתחזק דיור, ויחמירו את משבר הדיור עבור כולם".

לטענת בעלי הדירות, הנוסחה החדשה אינה לוקחת בחשבון במלואה את עליות העלויות שהם מתמודדים איתן: תעריפי שירותים – מים, חשמל, גז – שגדלים מהר יותר ממדד המחירים לצרכן; אגרות עירוניות עבור אשפה ובדיקות בטיחות; עליות בשכר המינימום המשפיעות על עלויות תחזוקה; וכן זינוק בפרמיות הביטוח.

"הצביעות הזאת מובילה את בעלי הדירות לנקודת שבירה", אמרה אירמה ורגס, מנהלת נכסים מלוס אנג'לס העובדת בעיקר עם בעלי דירות קטנים המשכירים דירות קונדו ובתים חד־משפחתיים. "העיר מטילה עוד ועוד מנדטים ודרישות, אבל באותה נשימה חוסמת את האפשרות להעלות שכר דירה בהתאם. מי אמור לכסות את הפער הזה? יותר ויותר בעלי נכסים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להישאר בעסק".

המתנגדים, התומכים והוויכוח על "בנקאות שכר דירה"
שני חברי מועצה – בוב בלומנפילד וג'ון לי – הצביעו נגד ההצעה. הם טענו כי המתווה אינו הוגן כלפי בעלי הדירות, בעיקר הקטנים שבהם. בלומנפילד ביקש לקדם מנגנון המכונה "בנקאות שכר דירה", שלפיו בעל דירה שלא יעלה את שכר הדירה בשנה מסוימת יוכל "לשמור" את אחוז ההעלאה ולהחיל אותו בשנים הבאות, בכפוף למגבלות.

כיום, צו ייצוב שכר הדירה חל על דירות שנבנו עד 1 באוקטובר 1978. בחודשים האחרונים עובדת העירייה על שורה של תיקונים לצו, מתוך ניסיון להקל על שוכרים שמוציאים חלק ניכר מהכנסתם על דיור – אך בלי לדחוק מהשוק את אלה שמספקים בפועל את הדירות.

בין אם הרפורמה תוביל להקלה על שוכרים או להחמרת מצבם של בעלי הדירות – דבר אחד ברור כבר עכשיו: שוק השכירות של לוס אנג'לס נכנס לתקופה חדשה, טעונה ומורכבת, שבה יחסי הכוחות בין דיירים למשכירים נכתבים מחדש.