הזאבים של הנדל"ן: כיצד קרן ענק גייסה 16 מיליארד דולר לרכישת נכסים במצוקה

ענקית הנדל"ן ברוקפילד אסט מנג'מנט גייסה כמעט 6 מיליארד דולר לקרן הנדל"ן החדשה שלה ברבעון הראשון של 2025, אחד מסבבי גיוס ההון הרבעוניים הגדולים ביותר אי פעם וסימן לתיאבון גובר של משקיעים לנדל"ן מסחרי במצוקה.

ההצלחה של החברה בגיוס כספים מקרנות פנסיה, קרנות צמיתות ומשקיעים מוסדיים אחרים מראה כי שוק הנדל"ן המסחרי המאוים עשוי להגיע לתחתית. יותר בעלים מוכנים להיפטר מנכסים במצוקה, ויותר מלווים מגבירים את הלחץ על בעלי נכסים.

משמעות הדבר היא שמנהלי קרנות גדולים כמו ברוקפילד אינם רק צוברים מזומנים. הם מנצלים את הירידה החדה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות.

"אנחנו קונים במחירים נמוכים בהרבה מכפי שהיינו קונים לפני מספר שנים," אמר לואל בארון, מנהל ההשקעות הראשי של קבוצת הנדל"ן של ברוקפילד.

גיוס ההון של החברה בסך 5.9 מיליארד דולר ברבעון הראשון מביא את הסכום הכולל שגויס עבור הקרן האופורטוניסטית העולמית האחרונה שלה ל-16 מיליארד דולר, הקרן הגדולה ביותר שברוקפילד גייסה אי פעם. ברוקפילד מקווה לגייס עוד 2 מיליארד דולר לפני הסגירה הסופית, לפי אנשים המכירים את העניין.

על פי מומחים בתחום, ברוקפילד מנצלת את מה שהם מכנים "מחזור המצוקה הקלאסי" בנדל"ן. כאשר מחירי נכסים יורדים והלוואות מגיעות למועד פירעון, בעלי נכסים ממונפים נאלצים למכור במחירים נמוכים. זה יוצר הזדמנויות למשקיעים עם הון זמין לרכוש נכסים איכותיים בהנחה משמעותית

ברוקפילד אסט מנג'מנט, שהעבירה את מקום מושבה לניו יורק מטורונטו ב-2024, רוכשת נכסים שעברו הליכי עיקול וכאלה שבריאים יחסית אך בעליהם רוצים לממש אותם.

הקרן כבר השקיעה כרבע מכספיה, בעיקר בבנייני דירות ומחסנים. בארון אמר שהמחירים נמוכים בהרבה ממה שיעלה להחליף את הנכסים ובכ-20% עד 40% מתחת למה שהנכסים היו נסחרים בשיאם.

הקרן רכשה בשנה שעברה תיק הלוואות בעייתיות שגובו ביותר מ-2,000 דירות בסן פרנסיסקו ולאחר מכן עיקלה אותן. הקרן גם רכשה את Tritax EuroBox, בעלת נכסי לוגיסטיקה אירופאית, בעסקה המעריכה את החברה ביותר מ-1.4 מיליארד דולר.

עד לחודשים האחרונים, גיוס כספים היה קשה עבור קרנות השקעה פרטיות בנדל"ן. אך נראה שהמגמה מתהפכת.

קרנות נדל"ן פרטיות גייסו 57.1 מיליארד דולר ברבעון הראשון של 2025, עלייה מ-32.5 מיליארד דולר באותה תקופה ב-2024, לפי PERE, חברת נתונים ופרסום בתחום הנדל"ן. ענקית הנדל"ן בלקסטון הייתה המגייסת הגדולה ביותר בפער ניכר, עם שתי הסגירות הגדולות ביותר במהלך הרבעון.

החלטות ההשקעה של ברוקפילד יתחשבו בזעזוע הכלכלי הנובע ממאמצי המכסים של ממשל טראמפ ובחששות הגוברים ממיתון אפשרי, אמר בארון.

אך הוא ציין שנדל"ן מסחרי קיים עשוי להרוויח ממכסים גבוהים יותר המעלים את עלויות הבנייה. זה יגביל היצע חדש.

"אנשים באופן כללי חוששים ולא בטוחים," אמר בארון. "זה מרחיק תחרות."

מומחי נדל"ן רואים בגיוס ההון הענק סימן מעודד לשוק הנדל"ן המסחרי, שספג מכה קשה בשנים האחרונות. משבר הקורונה שינה את דפוסי העבודה והקניות, והותיר בניינים רבים ריקים או מאוכלסים חלקית. עליית הריבית החריפה את המצב, כאשר בעלי נכסים התקשו למחזר חובות ולשמור על תזרים מזומנים חיובי.

על פי מומחים בתחום, ברוקפילד מנצלת את מה שהם מכנים "מחזור המצוקה הקלאסי" בנדל"ן. כאשר מחירי נכסים יורדים והלוואות מגיעות למועד פירעון, בעלי נכסים ממונפים נאלצים למכור במחירים נמוכים. זה יוצר הזדמנויות למשקיעים עם הון זמין לרכוש נכסים איכותיים בהנחה משמעותית.

"זו הסביבה המושלמת לקרנות אופורטוניסטיות," אומר ד"ר דוד אלדר, מומחה לנדל"ן ומרצה בכיר באוניברסיטת תל אביב. "ברוקפילד וחברות דומות הן למעשה קרנות נשר - הן מחכות שהשוק יגיע לנקודת שפל ואז צוללות פנימה לרכוש נכסים במחירי הזדמנות."

אחד התחומים המושכים את תשומת לבם של משקיעים כמו ברוקפילד הוא בנייני משרדים בערים גדולות, שסובלים משיעורי תפוסה נמוכים בעקבות מגמת העבודה מהבית. משקיעים אלה מהמרים על כך שחלק מהנכסים הללו ניתנים להסבה לשימושים אחרים, כמו דיור או שטחי מעבדה, או שהם יתאוששו כאשר יותר עובדים יחזרו למשרד.

נכסים לוגיסטיים, כמו מחסנים ומרכזי הפצה, נותרו אטרקטיביים יחסית בזכות הצמיחה המתמשכת של המסחר המקוון. רכישת Tritax EuroBox על ידי ברוקפילד משקפת את האמונה בצמיחה המתמשכת של המגזר הזה.

למרות האופטימיות, מומחים מזהירים שההתאוששות בשוק הנדל"ן המסחרי עלולה להיות איטית ולא אחידה. גורמים כמו מדיניות הסחר של טראמפ, חששות ממיתון, ושינויים מתמשכים בהרגלי הצרכנים והעבודה ימשיכו להשפיע על ביצועי נכסים בטווח הקצר והבינוני.

"הקרנות האופורטוניסטיות הגדולות הן בעלות היתרון של סבלנות," מציין אלדר. "הן יכולות להחזיק בנכסים במשך 5-7 שנים, לשפר אותם, ולהמתין עד שהשוק יתאושש. זה יתרון משמעותי על פני בעלי נכסים קטנים יותר שנאלצים למכור בתנאי שוק גרועים."

עבור משקיעים ברחבי העולם, הפעילות של ברוקפילד מספקת תקווה שהשוק הגיע לנקודת מפנה. עם זאת, רק הזמן יגיד אם האסטרטגיה של רכישת נכסים במצוקה תשתלם בטווח הארוך, או שהאתגרים המבניים בשוק הנדל"ן המסחרי יימשכו עוד זמן רב.