המשכנתאות שוב חונקות: האם שווה לשלם אלפי דולרים כדי להוריד את הריבית

שלח

הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים

Phone

שלח

By submitting this form and signing up for texts, you consent to receive news notification text messages from HebrewNews.com at the number provided, including messages sent by autodialer. Consent is not a condition of purchase. Msg & data rates may apply. Msg frequency varies. Unsubscribe at any time by replying STOP. Text HELP for help. Privacy Policy & Terms Of Use

הריבית הממוצעת על משכנתה קבועה ל-30 שנה עלתה זה השבוע השלישי ברציפות והגיעה ב-10 בספטמבר ל-6.76%, לעומת 6.71% שבוע קודם ו-6.35% בתקופה המקבילה אשתקד. זו הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2025. במדד היומי של משכנתאות חדשות התמונה כבר חריפה יותר - הריבית חצתה את רף ה-7% והגיעה לכ-7.07%.

עבור רוכשים בלוס אנג'לס למשל, שבה אפילו בית "ממוצע" יכול לדרוש משכנתה של מאות אלפי דולרים, כל עשירית אחוז נוספת הופכת במהירות לכסף אמיתי. במשכנתה של 700 אלף דולר, למשל, הבדל של חצי נקודת אחוז יכול להוסיף מאות דולרים לתשלום החודשי ואלפי דולרים בשנה.

והבעיה אינה רק שוק הדיור.

בשוק שבו הריבית שוב מטפסת, הנפט יקר, תשואות האג"ח מאיימות לפרוץ את רף 5% והפד שוקל להדק עוד יותר את החגורה, הרצון "לקנות" ריבית נמוכה מובן מאוד. אבל ריבית נמוכה אינה בהכרח משכנתה זולה.

מחירי הנפט זינקו בתקופה האחרונה על רקע העימות המתמשך עם איראן ואף חצו לפרקים את רף 100 הדולר לחבית. במקביל, תשואת אג"ח האוצר האמריקאיות ל-10 שנים, אחד המדדים המשפיעים ביותר על ריביות המשכנתה, טיפסה לכיוון 5%. ביום שישי היא נסחרה סביב 4.93% לאחר שכבר הגיעה כמעט ל-4.98%.

במילים פשוטות, שוק האג"ח מאותת שהמשקיעים עדיין חוששים מאינפלציה, מחובות ממשלתיים עצומים ומהאפשרות שהריבית בארצות הברית תישאר גבוהה יותר ולמשך זמן רב יותר מכפי שרוכשי בתים קיוו.

וגם הבנק המרכזי כבר אינו מספק הרבה נחמה.

יו"ר הפדרל ריזרב, קווין וורש, אותת בסוף אוגוסט כי אם האינפלציה אינה חוזרת בבירור ובמהירות מספקת לעבר יעד ה-2%, לבנק המרכזי עדיין "יש עבודה לעשות". מאז הגיעו נתוני אינפלציה נוספים שחיזקו את האפשרות שהפד דווקא יעלה את הריבית בישיבתו ב-15 וב-16 בספטמבר. נכון לסוף השבוע, השווקים העניקו הסתברות של יותר מ-80% להעלאה של רבע נקודת אחוז.

הפד אינו קובע את ריבית המשכנתאות באופן ישיר, אך החלטותיו משפיעות על שוק האג"ח, על ציפיות האינפלציה ועל עלות הכסף בכל המשק. עבור מי שמתכנן לקנות בית בחודשים הקרובים, המשמעות ברורה: אין כרגע ערובה לכך שהמתנה של כמה שבועות תביא ריבית טובה יותר. היא עלולה להביא דווקא ריבית גרועה יותר.

וכאן חוזר לתמונה כלי שכמעט כל קונה שומע עליו כאשר הריבית מזנקת - רכישת "נקודות".

העיקרון פשוט: הלווה משלם סכום כסף נוסף במועד סגירת העסקה, ובתמורה מקבל ריבית נמוכה יותר לאורך חיי ההלוואה. נקודה אחת שווה בדרך כלל ל-1% מסכום המשכנתה. במשכנתה של 500 אלף דולר, לדוגמה, נקודה אחת תעלה 5,000 דולר.

אין כלל קשיח שלפיו כל נקודה מורידה בדיוק רבע אחוז מהריבית. ההפחתה משתנה בין בנקים, הלוואות וימים שונים בשוק. ולכן ההצעה האמיתית מהבנק - כמה משלמים וכמה בדיוק יורדת הריבית - חשובה הרבה יותר מכל כלל אצבע.

הפיתוי ברור. אם תשלום של כמה אלפי דולרים היום מוריד את התשלום החודשי לעשרות שנים, מדוע לא לעשות זאת?

כי צריך לשרוד מספיק זמן עם אותה משכנתה כדי לקבל את הכסף בחזרה.

נניח שרוכש לוקח משכנתה של 300 אלף דולר בריבית של 6.5%. התשלום החודשי על הקרן והריבית הוא כ-1,896 דולר. אם הוא משלם 6,000 דולר מראש ומצליח להוריד את הריבית ל-6%, התשלום יורד לכ-1,799 דולר - חיסכון של כ-97 דולר בחודש.

נשמע טוב.

אלא שכדי להחזיר את 6,000 הדולרים ששולמו מראש נדרשים בערך 62 חודשים - קצת יותר מחמש שנים.

אם אותו רוכש מוכר את הבית אחרי שלוש שנים, או שהריבית במשק יורדת והוא ממחזר את המשכנתה אחרי שנתיים, הוא עלול להפסיד חלק ניכר מהכסף ששילם עבור הנקודות. במקרה כזה הוא קנה ריבית נמוכה יותר לטווח של 30 שנה, אבל השתמש בה לזמן קצר בלבד.

וזו הסיבה שהשאלה הנכונה אינה "כמה נמוכה תהיה הריבית שלי?", אלא "כמה זמן אשאר עם ההלוואה הזאת?".

הנתונים מראים שבתקופות של ריבית גבוהה יותר יותר לווים אכן פונים לנקודות. לפי הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן, יותר מ-56% מהלוואות הדיור למשפחות חדשות שניתנו ב-2023 כללו תשלום כלשהו של נקודות. הסכום החציוני ששולם עבור נקודות במשכנתאות לרכישת בית עמד על כ-3,000 דולר.

אבל גם מי שמתכנן להישאר בבית שנים רבות צריך לשאול שאלה נוספת: האם אותם אלפי דולרים נחוצים במקום אחר?

קניית בית אינה מסתיימת במקדמה ובסגירת העסקה. כמעט מיד מגיעים ביטוח, מסי נכס, תיקונים, מכשירי חשמל שמתקלקלים, עבודות תחזוקה ושיפוצים שלא הופיעו בתקציב המקורי. מי שמרוקן את חשבון החיסכון כדי לקנות ריבית נמוכה יותר ואז נאלץ לשלם בכרטיס אשראי בריבית דו ספרתית עבור מזגן חדש, עלול למחוק במהירות את כל החיסכון שקיבל מהמשכנתה.

לכן דווקא בשוק הנוכחי, שבו ריבית של כמעט 7% גורמת לכל עשירית אחוז להיראות יקרה במיוחד, חשוב לא להתפתות למספר הנמוך ביותר שמופיע בהצעת הבנק.

צריך לבקש לפחות שתי הצעות על אותה הלוואה - אחת ללא נקודות ואחת עם נקודות - ולחשב את נקודת האיזון המדויקת. פרדי מק עצמו ממליץ לרוכשים להשוות כמה הצעות, משום שהבדלים בין מלווים עשויים לחסוך אלפי דולרים.

בשוק שבו הריבית שוב מטפסת, הנפט יקר, תשואות האג"ח מאיימות לפרוץ את רף 5% והפד שוקל להדק עוד יותר את החגורה, הרצון "לקנות" ריבית נמוכה מובן מאוד.

אבל ריבית נמוכה אינה בהכרח משכנתה זולה.

לפעמים אלפי הדולרים שמשלמים כדי להוריד אותה הם השקעה מצוינת.

ולפעמים הם פשוט הדרך היקרה ביותר לחסוך 100 דולר בחודש.