חמש שנים מאז קריסת הקונדו בסרפסייד: כך השתנה שוק הדירות בפלורידה

חמש שנים עברו מאז קריסת בניין המגורים בסרפסייד שבפלורידה, והאסון שגבה את חייהם של 98 בני אדם ממשיך להשפיע על אלפי בעלי דירות ברחבי המדינה. הקריסה הקטלנית לא רק זעזעה את ארצות הברית כולה, אלא גם הובילה לשינוי עמוק בשוק הדירות בפלורידה. חוקים חדשים שנועדו למנוע אסון דומה בעתיד אילצו בניינים ותיקים לבצע בדיקות ותיקונים יקרים, ויצרו מציאות חדשה שבה רבים מבעלי הדירות מתמודדים עם עלויות שלא ציפו להן.

בליל 24 ביוני 2021, מעט אחרי חצות, קרס חלק גדול מבניין Champlain Towers South בסרפסייד, עיירת חוף קטנה הסמוכה למיאמי ביץ'. מצלמות אבטחה שתיעדו את הרגעים הדרמטיים הראו כיצד חלק מהמבנה בן 12 הקומות התמוטט בתוך שניות והפך לענן ענק של אבק ובטון. בשעות הראשונות עוד קיוו הרשויות למצוא ניצולים רבים בין ההריסות, אך ככל שהימים חלפו התבררו ממדי האסון. בסופו של דבר נקבע כי 98 בני אדם נהרגו בקריסה, מה שהפך אותה לאחד מאסונות הבנייה הקשים בתולדות ארצות הברית.

אסון קריסת הקונדו בסרפסייד

עורך הדין סטיוארט גרוסמן, שהיה חלק מהצוות המשפטי שהוביל להסדר פיצויים של כמעט מיליארד דולר עבור הניצולים ובני משפחות ההרוגים, מספר שגם היום קשה לו לדבר על מה שאירע. לדבריו, בניגוד לתביעות אחרות שבהן טיפל לאורך השנים, כאן מדובר היה באנשים שהרגישו בטוחים לחלוטין בביתם. "אף אחד לא חשב שיש סיכון בללכת לישון בלילה בבניין בן 12 קומות", אמר. גרוסמן נזכר בין היתר בסטודנט שהגיע מאוניברסיטת שיקגו לחגוג את יום הולדתו של סבו ובחברתו שהגיעה מוושינגטון. לדבריו, השניים עלו במעלית דקות ספורות לפני שנהרגו. הוא סיפר גם על אם שכל חייה היו מוקדשים לבתה, וקיבלה לפתע שיחת טלפון שבה נאמר לה שהבניין שבו שהתה בתה קרס.

החקירה שנפתחה לאחר האסון חשפה שורה ארוכה של בעיות שהצטברו במשך שנים. תחילה התמקדו החוקרים בכשל שהתגלה באזור רצפת בריכת השחייה, שם חדרו מים לאורך זמן וגרמו לנזק משמעותי במוטות הפלדה שבתוך הבטון. אלא שככל שנאספו ממצאים נוספים התברר שהבעיות היו עמוקות הרבה יותר. מומחים מצאו ליקויי תכנון ובנייה שחזרו עד לשנת 1981, השנה שבה הושלם הפרויקט, לצד עשרות שנים של תחזוקה שנדחתה שוב ושוב. אחד הממצאים המשמעותיים היה דוח משנת 2020 שקבע כי הבניין זקוק לתיקונים נרחבים, אך גם הזהיר כי לקופת הבניין אין מספיק כסף כדי לממן אותם.

הממצאים הללו יצרו לחץ כבד על המחוקקים בפלורידה, שפעלו במהירות כדי למנוע הישנות של מקרה דומה. בשנת 2022 אושרה רפורמה מקיפה שחייבה בנייני מגורים משותפים לבצע בדיקות הנדסיות תקופתיות ולהחזיק קרנות תחזוקה מסודרות לצורך תיקונים עתידיים. במסגרת החוק נקבע כי בניינים בני 30 שנה ומעלה - או בני 25 שנה אם הם ממוקמים במרחק של עד שלושה מיילים מהחוף - חייבים לעבור בדיקות מקיפות על ידי מהנדסים ואדריכלים מוסמכים. בנוסף, ועדי הבתים כבר אינם יכולים להימנע מהפרשת כספים לקרנות התחזוקה כפי שהיה נהוג במשך שנים רבות.

98 בני אדם נהרגו באחד מאסונות הבנייה הקשים בתולדות ארה"ב

אלא שמהלך שנועד להגביר את הבטיחות יצר גם טלטלה כלכלית לא פשוטה. אלפי בעלי דירות גילו לפתע שהם נדרשים לשלם סכומים גבוהים בהרבה מכפי ששילמו בעבר כדי לממן תיקונים, בדיקות והגדלת קרנות הרזרבה של הבניינים. החשש מפני העלאות חדות בתשלומי ועד הבית גרם לרבים מהם לנסות למכור את הדירות לפני שהחיובים החדשים ייכנסו לתוקף. התוצאה הייתה גל גדול של דירות שהוצעו למכירה, בעיקר בבניינים ישנים, בזמן שקונים רבים העדיפו להתרחק מנכסים שעלולים לדרוש השקעות כבדות בעתיד.

ג'ינה קלאוזן לוזייר, מומחית לביטוחי נדל"ן מדרום פלורידה, סיפרה כי ההשלכות הורגשו היטב בשטח. לדבריה, בעלי דירות רבים מצאו את עצמם במצב שבו ערך הנכס ירד, אך במקביל ההוצאות רק הלכו וגדלו. "יש אנשים שיש להם משכנתאות על דירות שהם לא מצליחים למכור בגלל הערכות מיוחדות או בגלל ממצאי בדיקות ההנדסה", אמרה. חלקם, לדבריה, מתקשים לעמוד בתשלומים החודשיים, בעוד אחרים פשוט נוטשים את הנכס. היא הגדירה את מה שקרה כ"אפקט כדור שלג", שבו הרפורמה הצטרפה לעלייה במסי הנדל"ן ובפרמיות הביטוח והכבידה עוד יותר על בעלי הדירות.

לדברי מומחים בענף, שוק הדירות בפלורידה למעשה התחלק לשני מסלולים שונים. מצד אחד, שוק היוקרה המשיך לשגשג ואף נהנה מביקוש גבוה, שכן רוכשים אמידים פחות הושפעו מהעלויות החדשות. מצד שני, בניינים ישנים יותר, שבהם מתגוררים לא מעט גמלאים ובעלי הכנסה קבועה, נפגעו בצורה משמעותית. רבים מהדיירים הללו עברו להתגורר בבניינים לפני עשרות שנים מתוך מחשבה שזה יהיה ביתם עד סוף חייהם, ופתאום מצאו את עצמם מול דרישות תשלום של עשרות ולעיתים מאות אלפי דולרים עבור תיקונים ושדרוגים.

הלחץ הציבורי הוביל בהמשך לקריאות לשינוי החוק. מושל פלורידה רון דה-סנטיס הזהיר כי בעלי דירות רבים חוששים לאבד את בתיהם, ובשנת 2025 אישרו המחוקקים שני חוקים חדשים שנועדו להקל על המצב. בין היתר ניתנה דחייה של חלק מהדרישות, ובניינים מסוימים הורשו להקפיא לתקופה מוגבלת את ההפרשות לקרנות הרזרבה כדי להתמקד תחילה בתיקונים הדחופים שנחשפו בבדיקות ההנדסיות. המטרה הייתה להעניק לבעלי הדירות מרווח נשימה מבלי לוותר על עקרונות הבטיחות שהובילו לחקיקה מלכתחילה.

לצד הקשיים, בענף הנדל"ן מציינים שהאסון שינה גם את הדרך שבה אנשים רוכשים דירות בפלורידה. אם בעבר רוב הקונים התמקדו בנוף לים, במיקום ובמתקנים שמציע הבניין, כיום הם בודקים לעומק את מצבו הפיננסי של ועד הבית, את היסטוריית התחזוקה ואת מצב קרנות הרזרבה. רוכשים רבים מבקשים לראות דוחות הנדסיים ולברר האם צפויות הוצאות חריגות בשנים הקרובות, דבר שכמעט לא היה חלק מהשיח לפני קריסת סרפסייד.

ועדיין, למרות כל השינויים, לא כולם משוכנעים שהסכנה חלפה. גרוסמן סבור שהחוקים החדשים הם צעד חשוב, אך טוען שהשאלה המרכזית היא עד כמה הם נאכפים בפועל. לדבריו, כל המנגנונים הדרושים כבר קיימים, אך בסופו של דבר הכול תלוי בשאלה האם ועדי הבתים ובעלי הנכסים יטפלו בבעיות בזמן ולא ידחו שוב תיקונים חיוניים. חמש שנים אחרי הקריסה, תושבים רבים בדרום פלורידה עדיין רואים באסון סרפסייד תזכורת כואבת לכך שגם בניין שנראה בטוח לחלוטין מבחוץ עלול להסתיר בעיות חמורות מתחת לפני השטח.