התקררות נמשכת בשוק הדיור בלוס אנג’לס: פחות עסקאות, עליית מחירים שולית

שוק הנדל”ן במחוז לוס אנג’לס ממשיך להפגין סימני התקררות, כאשר קונים פוטנציאליים נמנעים מרכישות גם לנוכח האטה משמעותית בקצב עליית המחירים וירידה מסוימת בריביות המשכנתאות. לפי נתונים חדשים של חברת אטום (אטום דאטה סולושנס), המחיר החציוני לבית או לדירה במחוז באוקטובר עמד על 885 אלף דולר — עלייה של 0.2% בלבד לעומת אוקטובר אשתקד.

המחיר הנוכחי נמוך בכ־4% בלבד — כ־33 אלף דולר — משיא של 918 אלף דולר שנרשם ביוני. אף שהמחירים נותרו יציבים יחסית, פעילות הקנייה ממשיכה להיות חלשה באופן בולט: במחוז נסגרו באוקטובר כ־5,700 עסקאות — אוקטובר החמישי האיטי ביותר במכירות ב־21 השנים האחרונות.

מספר העסקאות עלה ב־1% בלבד בהשוואה לשנה שעברה, אך הוא עדיין נמוך ב־19% מהממוצע החודשי מאז 2005. גם במבט שנתי התמונה אינה משתנה מהותית: בשנה האחרונה הסתכמו המכירות בכ־62,152 עסקאות — עלייה של 4% לעומת השנה הקודמת — אך עדיין 25% מתחת לממוצע של 21 השנים האחרונות.

 

מספר העסקאות עלה ב־1% בלבד בהשוואה לשנה שעברה, אך הוא עדיין נמוך ב־19% מהממוצע החודשי מאז 2005. גם במבט שנתי התמונה אינה משתנה מהותית: בשנה האחרונה הסתכמו המכירות בכ־62,152 עסקאות — עלייה של 4% לעומת השנה הקודמת — אך עדיין 25% מתחת לממוצע של 21 השנים האחרונות. 

 

המחירים עלו בכ־9% בשלוש השנים האחרונות, לאחר זינוק של כ־31% בשלוש השנים שקדמו לכך. גל ההתייקרות של 2019–2022 הונע בין היתר מתנודות כלכליות בתקופת מגפת הקורונה — ריביות משכנתא נמוכות באופן חריג, מעבר לעבודה מהבית, וצורך גובר בשטחי מגורים גדולים יותר. בתקופה זו נרשמה עליית מחירים מהירה, כאשר משקי בית ביקשו “עוד חדר” למשרד הביתי, ומשפחות ניסו להתרחק מדירות צפופות.

לכאורה, האטת העלייה במחירים בצירוף ירידה מסוימת בריביות היו אמורות לעודד רכישות. בפועל, הסיבות לירידת עלויות המימון — אי־ודאות כלכלית וחששות מאינפלציה ומהאטה — אינן מתורגמות לגל קנייה. דאגות לגבי מצב המשק, שוק העבודה ויוקר המחיה ממשיכות להכביד על החלטות של משקי בית.

בסופו של דבר, השוק מוכרע לפי התשלום החודשי. ריביות המשכנתאות עמדו בממוצע על כ־6.4% בשלושת החודשים שהסתיימו באוקטובר. מדובר ברמה דומה לזו של השנה שעברה, אך נמוכה בכנקודת אחוז אחת מהשיא האחרון של כ־7.4% בנובמבר 2023. זו ירידה משמעותית על הנייר — אך לא כזו שמפצה על רמות המחירים הגבוהות.

השילוב בין ריבית זו לבין רמת המחירים הוביל לכך שלקונה טיפוסי במחוז לוס אנג’לס באוקטובר היה תשלום משכנתא חודשי משוער של כ־5,534 דולר. זה כמעט ללא שינוי לעומת השנה שעברה, ונמוך בכ־7% מהשיא שנרשם ביוני — אך עדיין מדובר בנטל חודשי כבד מאוד. יתרה מכך: עומס הקנייה הזה כמעט הוכפל בתוך שש שנים — עלייה של כ־95% — ולצדו עומדת דרישה למקדמה של כ־177 אלף דולר (20%) כדי להגיע לתנאים הללו.

המקדמה העצומה הזו היא חסם כניסה מרכזי עבור רבים — במיוחד קונים צעירים וקוני דירה ראשונה. גם משקי בית שמצליחים לחסוך “באדיקות” מגלים שהם רודפים אחרי יעד שמתרחק: המחירים התקדמו מהר יותר מקצב החיסכון, ובינתיים יוקר המחיה מקשה לצבור הון עצמי.

בהשוואה לאזורים אחרים בקליפורניה, הדפוס דומה: ברחבי המדינה רכישות הבתים נמוכות בכ־22% מהממוצע, וגם בדרום קליפורניה הקונים ממשיכים להירתע מהמחירים הגבוהים — אף שתנאי המשכנתאות השתפרו במעט.

מומחי השוק נזהרים בתחזיות. חברת זילו מעריכה שמחירי הבתים בקליפורניה לא יקרסו אך גם לא יזנקו — תרחיש של יציבות יחסית ושינויים מתונים בלבד. בתוך כך, מוכרים בקליפורניה מחזיקים בבתיהם בממוצע 11 שנים — מהנתונים הגבוהים בארצות הברית — נתון שמאותת על שוק פחות דינמי, עם תחלופת מלאי נמוכה יותר.

בסיכומו של דבר, שוק הנדל”ן במחוז לוס אנג’לס מתקשה למצוא נקודת איזון. הקונים רוצים ירידת מחירים משמעותית יותר ותנאי מימון נוחים בהרבה; המוכרים אינם ממהרים להתפשר; והתוצאה היא שוק שנראה “קפוא” ביחס לנורמה ההיסטורית, עם פעילות נמוכה ומעט מאוד תמריץ לשבירת הקיפאון.

עבור רוב תושבי מחוז לוס אנג’לס הבעיה פשוטה וכואבת: מחירי הדיור עדיין גבוהים מדי ביחס להכנסות. גם כשהריבית יורדת מעט והמחירים כמעט נעצרים — התשלום החודשי והמקדמה הנדרשת נותרים מחוץ להישג ידם של רבים.