לוס אנג'לס משנה את כללי המשחק: מהפכת דיור חדשה תהפוך בנייני משרדים ריקים לדירות – מסן פרננדו ואלי ועד מרכז העיר

בהחלטה היסטורית ובלתי שגרתית בהיקפה, אישרה מועצת העיר לוס אנג'לס פה אחד הרחבה דרמטית של מדיניות ההסבה האדפטיבית – מדיניות המאפשרת להפוך בנייני משרדים ומבנים מסחריים ישנים לדירות מגורים. לראשונה זה יותר מ־20 שנה, לא רק מרכז העיר יוכל ליהנות מההסדר, אלא גם שכונות רבות ברחבי העיר, ובהן אזור סן פרננדו ואלי, הוליווד, קוריאה טאון וצ'יינה טאון.

החלטה זו מבטלת את תוכנית אזורי התמרוץ שהגבילה עד כה את מרבית ההמרות למרכז העיר, ומעדכנת את פקודת ההסבה האדפטיבית שהונהגה ב־1999 – פקודה שאפשרה לאורך השנים יצירת יותר מ־12 אלף יחידות דיור חדשות באזור מרכז לוס אנג'לס בלבד.

לפי מחלקת התכנון העירונית, התקנות החדשות נועדו לתת מענה כפול: מצד אחד, ניצול אלפי מ"ר של שטחי משרדים ריקים, שנותרו כך מאז מגפת הקורונה והמעבר הנרחב לעבודה מהבית; ומצד שני, התמודדות עם מחסור חריף בדיור, לאחר שהמדינה חייבה את לוס אנג'לס לייצר מאות אלפי יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות.

 

דוגמה מובהקת לכוחה של מדיניות הסבה אדפטיבית היא מגדל "פנורמה" בשדרת ואן נויס – בניין משרדים בן 13 קומות שננטש במשך שנים בעקבות רעידת האדמה בנורת'רידג' בשנת 1994. בשנת 2020 הומר המבנה לדירות מגורים והפך לסמל של פתרון עירוני חכם: במקום להרוס בניין ולהשאיר מגרש ריק, הוענק לו תפקיד חדש כמקום מגורים לעשרות משפחות.

 

הפקודה המעודכנת מרחיבה את ההסבה האדפטיבית לכל רחבי העיר, מגדילה את מספר וסוגי הבניינים הזכאים להמרה, מאפשרת אישורים מהירים יותר, ומעניקה תמריצים משמעותיים לפרויקטים שישלבו דיור בר־השגה. כמו כן, היא כוללת סטנדרטים עיצוביים חדשים שנועדו להבטיח שהמבנים המומרים ישתלבו בסביבה העירונית ויתרמו לחיי הרחוב – באמצעות שימושים פעילים בקומת הקרקע כגון בתי קפה, חנויות ושטחים קהילתיים.

דוגמה מובהקת לכוחה של מדיניות הסבה אדפטיבית היא מגדל "פנורמה" בשדרת ואן נויס – בניין משרדים בן 13 קומות שננטש במשך שנים בעקבות רעידת האדמה בנורת'רידג' בשנת 1994. בשנת 2020 הומר המבנה לדירות מגורים והפך לסמל של פתרון עירוני חכם: במקום להרוס בניין ולהשאיר מגרש ריק, הוענק לו תפקיד חדש כמקום מגורים לעשרות משפחות.

מגפת הקורונה האיצה את מגמת הנטישה של שטחי משרדים. חברות רבות קיצצו משמעותית את היקף השטחים שהחזיקו בעבר, לאחר שגילו שעובדיהן מסוגלים לעבוד מהבית באפקטיביות. התוצאה: מגדלי משרדים חצי־ריקים ברחבי לוס אנג'לס. במקום להשאירם נטושים, העירייה מעוניינת להפוך אותם למשאב נדל"ני שמשרת את הציבור.

התמריצים החדשים כוללים הליכי אישור מקוצרים, הקלות בתקני חניה, ותמרוץ מוגבר לפרויקטים שישלבו דירות במחיר נגיש. הרעיון הוא להפוך את ההסבה לכלכלית יותר עבור יזמים, תוך שמירה על יעד מרכזי: יצירת דיור חדש גם למשפחות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית.

לצד היתרונות, ישנם גם אתגרים. המרת בנייני משרדים לדירות מחייבת התאמות הנדסיות לא פשוטות: מבנים שתוכננו לשימוש משרדי אינם תמיד כוללים מספיק חלונות, פירים של אוורור או חלוקה פנימית המתאימה למגורים. שיפוץ המבנים עשוי להיות יקר, ולעיתים אינו כלכלי גם עם התמריצים החדשים.

למרות זאת, בעירייה מאמינים שההשקה המורחבת של המדיניות תוביל לגל נרחב של פרויקטים, שימלאו מחדש את המגדלים הריקים וינצלו אותם כמנוף ליצירת פתרונות דיור – במקום לבנות מהיסוד, תוך פגיעה נוספת בקרקע הפתוחה.

היוזמה זוכה לתמיכה רחבה מצד פעילי דיור, יזמים וארגונים סביבתיים כאחד. מצד אחד, הגדלת היצע הדירות צפויה להאט את עליית מחירי השכירות; מצד שני, הסבה של מבנים קיימים משמעותה פחות פסולת בנייה וטביעת רגל פחמנית מצומצמת.

אם המדיניות החדשה אכן תממש את יעדיה, לוס אנג'לס עשויה להפוך למודל עבור ערים גדולות אחרות בארצות הברית – במיוחד בעידן שבו עבודה מרחוק שינתה את מפת הנדל"ן המסחרי מן היסוד.