את הניתוח ביצע ג’ונתן לנסנר, בעל טור כלכלי בקבוצת החדשות של דרום קליפורניה, שהתבסס על נתוני חברת אטום – אחת מספקיות המידע המרכזיות על שוק הנדל"ן האמריקאי. הבדיקה כללה את ששת המחוזות של דרום קליפורניה, והשוותה ביניהם, כמו גם מול הממוצע במדינת קליפורניה כולה ומול השוק הארצי בארצות הברית.
הנתונים, המעודכנים עד ספטמבר 2025, משרטטים עשור של התייקרויות חדות, אך לא באותו הקצב בכל מקום. בעוד שמחוזות מסוימים חוו זינוק כמעט חסר תקדים במחירי הבתים, אחרים רשמו עליות מתונות יותר – אם כי גם הן משמעותיות. התוצאה היא שוק אזורי מפוצל, שבו המרחק הכלכלי בין שכנים גיאוגרפיים הולך וגדל.
הממצא המרכזי, שמערער לא מעט הנחות מוקדמות, הוא שהמחוזות שבהם מחירי הדירות היו הנמוכים יותר בתחילת התקופה הם לעיתים אלו שרשמו את שיעורי העלייה הגבוהים ביותר. אזורים שבעבר שימשו מפלט לזוגות צעירים ולמשפחות ממעמד הביניים הפכו במרוצת השנים ליקרים בהרבה, בין היתר בשל גלי הגירה פנימית, פיתוח תשתיות ושינויים בהרגלי עבודה.
דרום קליפורניה, הכוללת את מטרופולין לוס אנג’לס, מחוז אורנג’, סן דייגו והאזורים הפנימיים המשתרעים מזרחה, נחשבת זה שנים לאחד משווקי הדיור היקרים והמאתגרים ביותר בארצות הברית. שילוב של ביקוש גבוה, היצע מוגבל, רגולציה הדוקה ומחסור מתמשך בבנייה חדשה הפכו את רכישת הדירה למשימה מורכבת יותר ויותר. בעשור האחרון קיבלה הדינמיקה הזו תאוצה, והמחירים טיפסו לרמות שבעבר נחשבו בלתי נתפסות.
ייחודו של הניתוח הוא בהסתכלות הרחבה: לנסנר לא הסתפק בעשור האחרון, אלא בחן גם את העשור שקדם לו. כך נחשפה “רכבת ההרים” של שוק הנדל"ן – ממפולת מחירי הדיור של השנים 2008–2009, דרך התאוששות איטית וכואבת, ועד לפריחה חדה שהחלה סביב 2012 והפכה בתים רבים לנכסים שערכם הוכפל ואף יותר מכך.
במהלך השנים הללו, דרום קליפורניה לא רק שמרה על מעמדה כאזור יקר במיוחד, אלא אף הרחיבה את הפער בינה לבין חלקים אחרים של המדינה. ההשוואה לנתונים הכלל־מדינתיים והלאומיים מבליטה עד כמה שוק הדיור באזור שונה משאר ארצות הברית – ולא רק ברמות המחיר האבסולוטיות, אלא גם בקצב ובאופי העליות.
הבדיקה מתמקדת בשישה מחוזות: לוס אנג’לס – הגדול והמגוון ביותר; אורנג’ – החופי והיוקרתי; סן דייגו – המרכז האורבני הדרומי; ריברסייד וסן ברנרדינו – המחוזות הפנימיים שהתפתחו כאלטרנטיבה זולה יותר; וונטורה – המחוז החופי הצפוני. כל אחד מהם מייצג שוק אחר לחלוטין, עם מאפייני ביקוש, היצע ותמחור ייחודיים.
הממצא המרכזי, שמערער לא מעט הנחות מוקדמות, הוא שהמחוזות שבהם מחירי הדירות היו הנמוכים יותר בתחילת התקופה הם לעיתים אלו שרשמו את שיעורי העלייה הגבוהים ביותר. אזורים שבעבר שימשו מפלט לזוגות צעירים ולמשפחות ממעמד הביניים הפכו במרוצת השנים ליקרים בהרבה, בין היתר בשל גלי הגירה פנימית, פיתוח תשתיות ושינויים בהרגלי עבודה.
דרום קליפורניה, הכוללת את מטרופולין לוס אנג’לס, מחוז אורנג’, סן דייגו והאזורים הפנימיים המשתרעים מזרחה, נחשבת זה שנים לאחד משווקי הדיור היקרים והמאתגרים ביותר בארצות הברית. שילוב של ביקוש גבוה, היצע מוגבל, רגולציה הדוקה ומחסור מתמשך בבנייה חדשה הפכו את רכישת הדירה למשימה מורכבת יותר ויותר. בעשור האחרון קיבלה הדינמיקה הזו תאוצה, והמחירים טיפסו לרמות שבעבר נחשבו בלתי נתפסות.
להבנת המגמות הללו יש חשיבות רחבה. עבור רוכשים פוטנציאליים, מדובר במידע קריטי המסייע להבין היכן המחירים כבר “ברחו” והיכן ייתכן עדיין פוטנציאל – אם בכלל. עבור מוכרים, הנתונים ממחישים עד כמה ערך הנכסים טיפס, ומשפיעים על החלטות של מימוש, שדרוג או השקעה מחדש. עבור משקיעי נדל"ן, ניתוח כזה מסייע לזהות אילו מחוזות מיצו את פוטנציאל העלייה ואילו עשויים להמשיך לעלות, גם אם בקצב מתון יותר.
אך לא פחות מכך, הנתונים מהווים נורת אזהרה לקובעי מדיניות. העליות החדות מדגישות את עומק משבר הדיור באזור ואת הצורך בפתרונות ארוכי טווח: הרחבת היצע הבנייה, שינויי תכנון, השקעה בדיור בר־השגה והתמודדות עם פערים הולכים וגדלים בין מרכז לפריפריה.
כדי לקרב את הנתונים לציבור, לנסנר הפך את הממצאים גם לחידון אינטראקטיבי, המזמין קוראים לנחש אילו מחוזות הובילו בעליות המחירים ולגלות עד כמה האינטואיציה שלהם תואמת את המספרים. הגישה הזו מדגישה עד כמה התפיסות הציבוריות לגבי שוק הדיור לעיתים רחוקות מהמציאות הסטטיסטית.
המבט קדימה נותר מורכב. בשנת 2025 השוק מתמודד עם ריביות משכנתה גבוהות יחסית, מחסור מתמשך בדיור ועלייה מתמדת ביוקר המחיה. הנתונים של העשור האחרון אינם רק סיכום היסטורי, אלא רמז לעתיד: האם המחירים ימשיכו לעלות, האם יגיע תיקון, או שמא דרום קליפורניה תהיה נגישה יותר ויותר רק לבעלי הון.
עבור מיליוני תושבים, השאלות הללו אינן אקדמיות. הן נוגעות ליכולת לחיות, להשתקע ולבנות עתיד באזור שבו החלום הקליפורני הולך ומתרחק – שנה אחר שנה.
