מיאמי בראש הרשימה העולמית - לוס אנג'לס רביעית: שוק הדיור עם הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן

שוק הדיור במיאמי נמצא בסיכון הגבוה ביותר בעולם לכניסה לבועת נדל"ן, כך עולה מדו"ח חדש של UBS. על פי הממצאים, הפער בין מחירי מכירת הבתים למחירי השכירות בעיר נפער בצורה חדה ב־15 השנים האחרונות, והציב את מיאמי במקום הראשון במדד העולמי של הבנק עם ציון 1.73. טוקיו דורגה שנייה עם ציון 1.59, ציריך שלישית עם 1.55, והעיר האמריקאית הבאה ברשימה היא לוס אנג'לס, שדורגה רביעית עם 1.11.

המדד מדרג את רמות הסיכון כך: מעל 1.5 - סיכון גבוה במיוחד, בין 1 ל־1.5 - סיכון מוגבר, בין 0.5 ל־1 - סיכון מתון, ומתחת ל־0.5 - סיכון נמוך. במילים אחרות, מיאמי לא רק נמצאת ברמת סיכון חריגה, אלא היא גם העיר היחידה בארצות הברית שחצתה את סף ה־1.5.

בועת נדל"ן נוצרת כאשר מחירי הבתים עולים במהירות, בעיקר בגלל ביקוש מוגבר, השקעות ספקולטיביות והיצע מצומצם - הרבה מעבר לערכם הכלכלי האמיתי. הבועה מתפוצצת כאשר המחירים הופכים יקרים מדי עבור הקונים והשוק נעצר. לפי UBS, הסימנים המקדימים כוללים פער בין מחירי הבתים להכנסות המקומיות ולדמי השכירות, לצד חוסר איזון בכלכלה - כמו הלוואות מופרזות או בנייה מואצת.

 

מיאמי ניצבת במקום הראשון בעולם בסיכון לבועת נדל"ן

 

במיאמי, כל אלה התרחשו בשנים האחרונות. בתקופת הקורונה העיר הפכה ליעד מבוקש במיוחד. גל של רוכשים מכל רחבי ארצות הברית נהר אליה, בזמן שההיצע נותר מוגבל. כך נרשמה עלייה ריאלית של כמעט 50 אחוזים במחירי הדירות בחמש שנים בלבד. אבל עם דעיכת המגפה ההגירה הפנימית נחלשה, ובמקביל עלויות המחיה בעיר זינקו: מחירי הבתים נשארו גבוהים, הריביות על המשכנתאות האמירו, וביטוחי הדירות הפכו יקרים יותר.

למרות זאת, המחירים המשיכו לטפס. לפי נתוני רדפין, באוגוסט 2025 עמד המחיר החציוני לבית במיאמי על 670 אלף דולר - עלייה של 8.9 אחוזים בהשוואה לאוגוסט שעבר. באותו זמן ירד מספר העסקאות ב־8.8 אחוזים, ובתים נותרו בשוק בממוצע 11 ימים יותר לפני שנמכרו.

בדו"ח נכתב כי בעיית הנגישות היא החמורה ביותר: יחס המחיר לשכר הדירה במיאמי עבר אפילו את הרמות של בועת 2006 – סימן ברור לכך שהעיר עלולה להיכנס לבועה חדשה. יחד עם זאת, UBS מדגישים כי דירוג סיכון גבוה לא בהכרח אומר שהשוק עומד בפני קריסה.

המומחים סבורים כי התסריט הסביר הוא ירידה מתונה ולא נפילה דרמטית. לדבריהם, מלאי הדירות בעיר מתחיל לגדול בזכות ירידה קלה בריביות שמאפשרת לבעלי בתים להכניס נכסים חדשים לשוק, אחרי תקופה שבה הוחזקו "נעולים" במשכנתאות זולות ישנות. השילוב הזה, כך מעריכים ב־UBS, עשוי להביא להתקררות הדרגתית ולתיקון מתון במחירים.

מה שעשוי למנוע צניחה חדה הוא אופייה הייחודי של מיאמי: מזג האוויר החם, הקרבה לים והמדיניות המיסויית הנוחה שממשיכים למשוך קונים ומשקיעים מכל רחבי העולם. גורמים אלה, לפי UBS, צפויים להמשיך לתמוך בביקוש גם בתקופה של ירידה חלקית במחירים.