אימפריית הנדל"ן שקורסת: כיצד מנכ"ל צעיר נאבק להציל את עסקי המשפחה בעידן הפוסט-קורונה

"אם היית אומר לי לפני חמש או שש שנים שנוותר על מספר נכסים, כנראה שהייתי הרבה יותר מתוח בנוגע לזה. אבל לצערי, זה פשוט המצב של העסק כיום," אומר ברנדון שורנשטיין, המנכ"ל בן ה-39 של חברת שורנשטיין פרופרטיס, אחת מחברות הנדל"ן המשפחתיות הגדולות והוותיקות בארה"ב.

ברנדון שורנשטיין, המנכ"ל בן ה-39 של חברת שורנשטיין פרופרטיס הועלה לתפקיד המנכ"ל בגיל 34, מוקדם מהמתוכנן, לאחר שאביו נפטר מסרטן ב-2015. המעבר המהיר והטראומטי לתפקיד הבכיר חשף את חוסר הניסיון שלו מול מנהלים ותיקים יותר בחברה, ואת הקושי לקבל החלטות עצמאיות בתקופה של שינויים דרמטיים בשוק

שורנשטיין הוא הנציג של הדור השלישי באימפריית הנדל"ן שהקים סבו וולטר שורנשטיין בסן פרנסיסקו ב-1946. אך בשונה מסבו ומאביו, דאגלס, ששימש כיו"ר הבנק הפדרלי של סן פרנסיסקו, ברנדון מצא את עצמו מנהיג את החברה בנסיבות הקשות ביותר האפשריות - בעיצומה של מגפה עולמית שהביאה לקריסה חסרת תקדים בשוק הנדל"ן המשרדי.

הוא הועלה לתפקיד המנכ"ל בגיל 34, מוקדם מהמתוכנן, לאחר שאביו נפטר מסרטן ב-2015. המעבר המהיר והטראומטי לתפקיד הבכיר חשף את חוסר הניסיון שלו מול מנהלים ותיקים יותר בחברה, ואת הקושי לקבל החלטות עצמאיות בתקופה של שינויים דרמטיים בשוק.

"אני חוטף מכות בכל יום," אמר שורנשטיין למנהל נדל"ן אחר שפגש באירוע תעשייתי בשנה שעברה, כפי שמספר אותו מנהל. המשפט הקצר הזה מתמצת את המצב העגום של חברה שהייתה פעם מהמובילות בתחום הנדל"ן המסחרי בארה"ב.

שורנשטיין פרופרטיס נאלצה לאחרונה לפטר קרוב ל-10% מעובדיה - הקיצוץ הגדול ביותר בתולדות החברה. החברה מכרה נכסים רבים בהפסד משמעותי. לדוגמה, בשנת 2023 החברה מכרה את מגדל Aon Center בלוס אנג'לס תמורת 147.8 מיליון דולר, לאחר ששילמה 268.5 מיליון דולר עבורו ב-2014.

בנוסף, כמו בעלי נכסים רבים אחרים, החברה נאלצה להחזיר מספר בניינים למלווים. מאז המגפה, שורנשטיין ויתרה על הבעלות או השליטה בלפחות שלושה בניינים, בהשוואה לארבעה נכסים שהחברה ויתרה עליהם קודם לכן בכל 75 שנות קיומה. כיום שורנשטיין פרופרטיס מנהלת 16.5 מיליון רגל רבוע של שטח מסחרי, 5 מיליון רגל רבוע פחות ממה שהיה בניהולה כאשר ברנדון הפך למנכ"ל.

שורנשטיין, המוכר בשיער החום המתולתל ומשקפי המעצבים שלו, עדיין שומר על מראה צעיר ומטופח. הוא טוען שהוא רואה דרך לצאת מהמשבר על ידי ניצול ההתאוששות האחרונה בביקוש למשרדים. החברה שלו רכשה לאחרונה בנייני משרדים באטלנטה ודאלאס במחירים נמוכים בהרבה מערכם לפני המגפה.

"כל השקעה שעשינו לפני שנתיים וחצי לא נראית טוב," אומר שורנשטיין. "בעוד שכל השקעה שעשינו בשנתיים וחצי האחרונות תיראה טוב מאוד."

ההחלטות העסקיות הכושלות של שורנשטיין משקפות אתגר גדול יותר של חברות נדל"ן משפחתיות ותיקות בעידן הנוכחי. בעוד שבמשך עשרות שנים משפחות כמו שורנשטיין, ספייר, רודין ודורסט עיצבו את קו הרקיע של הערים האמריקאיות הגדולות, כיום הן מתחרות ישירות עם קרנות ממשלתיות מהמזרח התיכון ואסיה, ונדחקות הצידה על ידי ענקי השקעות כמו בלקסטון וברוקפילד

השאלה עבור שורנשטיין פרופרטיס - ועבור מאות חברות אחרות ברחבי ארה"ב שגם הן חשופות מאוד לשוק המשרדים - היא האם ההתאוששות המתחילה הזו מגיעה מאוחר מדי ומתקדמת לאט מדי כדי לחלץ אותן מההימורים השגויים שלהן. שיעורי הפנוי במשרדים ברחבי המדינה עומדים על 13.9%, עלייה מ-9.3% ב-2019 וקרוב לשיא היסטורי. שיעורי המשכנתאות הגבוהים גם הכניסו בעלי נכסים רבים ללחץ פיננסי.

ההחלטות העסקיות הכושלות של שורנשטיין משקפות אתגר גדול יותר של חברות נדל"ן משפחתיות ותיקות בעידן הנוכחי. בעוד שבמשך עשרות שנים משפחות כמו שורנשטיין, ספייר, רודין ודורסט עיצבו את קו הרקיע של הערים האמריקאיות הגדולות, כיום הן מתחרות ישירות עם קרנות ממשלתיות מהמזרח התיכון ואסיה, ונדחקות הצידה על ידי ענקי השקעות כמו בלקסטון וברוקפילד.

מה שמחמיר את הבעיה היא העובדה ששורנשטיין המשיכה להתמקד בעיקר בבנייני משרדים, בעוד שמתחרים כמו היינס וטישמן ספייר הבינו שהשוק הזה הולך להיות ברוויה וגיוונו את תיקי הנכסים שלהם לסוגי נכסים אחרים כמו בנייני דירות ומחסנים.

לדברי אנשים המכירים את העניין, בישיבות ועדת ההשקעות של החברה, צ'ארלי מאלט, נשיא החברה ומנהל ההשקעות הראשי, המשיך להוביל את המפגשים. בעוד שדאגלס היה נוהג לחקור את מאלט ומנהלים בכירים אחרים על הנמקתם ולא היסס לאתגר אותם, ברנדון שואל פחות שאלות ולעתים רחוקות חולק על הקונצנזוס של הקבוצה.

החברה ביצעה רכישות גדולות שלא הצליחו ב-2017 ו-2018 במיניאפוליס, ששילמה מעל 350 מיליון דולר בשתי עסקאות שכללו חמישה בניינים. בניין אחד במיניאפוליס הוחזר למלווה שלו. הנכסים האחרים מתמודדים עם שיעורי פנוי גבוהים וכנראה שווים פחות ממה שהחברה שילמה עליהם במקור.

מה שמחמיר את הבעיה היא העובדה ששורנשטיין המשיכה להתמקד בעיקר בבנייני משרדים, בעוד שמתחרים כמו היינס וטישמן ספייר הבינו שהשוק הזה הולך להיות ברוויה וגיוונו את תיקי הנכסים שלהם לסוגי נכסים אחרים כמו בנייני דירות ומחסנים

עם זאת, למרות כל האתגרים, שורנשטיין פרופרטיס אינה צפויה לקרוס או להגיש בקשה לפשיטת רגל. כל בניין מובנה כעסק נפרד בבעלות קרן שורנשטיין. החברה סגרה קרן בשווי 750 מיליון דולר ב-2023, אחת מהקרנות הגדולות ביותר המיועדות למשרדים בלבד מאז המגפה.

בינתיים, שורנשטיין עדיין יש יותר מ-350 מיליון דולר "אבקה יבשה" מקרן המשרדים שהחברה סגרה ב-2023. זה ממקם את החברה לנצל את מצוקת שוק המשרדים. הרכישות של החברה בשנה שעברה באטלנטה ודאלאס פועלות היטב, לדברי ברנדון.

"אנחנו מחלקים חלוקות חודשיות למשקיעים שלנו, מה שהם אוהבים מאוד," הוא אמר. "משקיעים רבים רואים את הירידה בערכים מובילה להזדמנות נהדרת."

השאלה הגדולה עבור שורנשטיין היא האם ההחלטות החדשות והמאוחרות יותר יוכלו לפצות על השגיאות של העבר, ואם אימפריית הנדל"ן המשפחתית תצליח לשרוד את הסערה הקשה ביותר שפקדה את שוק הנדל"ן המשרדי מזה עשרות שנים.