מצוקת בעלי הנכסים: החוק אוסר על פינוי דיירים בעקבות המשבר, והמשכירים נפגעים יותר מכל

כאשר מגפת הקורונה הכתה בארצות הברית לפני למעלה משנה, לכולם היה ברור שהממשלה תצטרך לפעול כדי למנוע קריסה כלכלית חסרת תקדים. במהרה המחוקקים הצליחו לאשר תשלומים ישירים למאות מיליוני תושבים, ולהציע דמי אבטלה לעצמאיים ואחרים שלא היו זכאים לכך עד אז.

מתוך מטרה לספק מענה לבעיות שעלולות לצוץ בדיור, וליתר דיוק מתוך החשש שמיליונים יפונו מבתיהם מכיוון שלא הצליחו לשלם שכר דירה, הוביל לשורה של חקיקות וצווים, הן ברמה המקומית והן ברמה הפדרלית, שנועדו לספק הגנה מסוימת לאותם אמריקאים שנפגעו באופן ישיר מהקורונה.

בעולם שבו הישארות בבית מתורגמת לשמירה על הבריאות, אין ספק שמדיניות זו הצילה חיים ומנעה ממשפחות רבות לחוות קריסה כלכלית. אבל כיום, יותר משנה מאז פרוץ המשבר, בעלי הנכסים מודאגים מכך שהם נאלצים להתמודד עם הנטל הכלכלי, ולא הממשל או הרשויות המקומיות.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

לפני שניכנס למצוקת המשכירים, מוטב להבין את המצב כיום. כפי שדיווחנו בסוף חודש מרץ, במרכזים לבקרת מחלות ומניעתן (CDC) הודיעו שהוחלט להאריך את האיסור על פינוי דיירים שלא עמדו בתשלום שכר הדירה בגלל משבר הקורונה עד ה-30 ביוני. 

למעשה, איסור זה נכנס לתוקף בפעם הראשונה בספטמבר 2020 (תחת ממשל טראמפ), כחודש ימים לאחר שהנשיא חתם על צו בנושא. האיסור היה אמור להסתיים בסוף ינואר, אך עם כניסתו לבית הלבן הנשיא ביידן חתם על צו נוסף שהאריך את האיסור עד ה-31 במרץ. כאמור, בסופו של דבר הוחלט להאריך את המדיניות, ולא מן הנמנע שמדיניות זו תוארך פעם נוספת.

חשוב להדגיש שמדובר בצו בריאותי על אף שהוא נוגע לתחום הדיור, שכן מטרתו העיקרית למנוע מצב שבו דיירים שמפונים מביתם נאלצים לעבור להתגורר עם קרובי משפחה או חברים, או לחילופין יהפכו לחסרי בית. בשתי הסיטואציות הללו קיימים סיכויי הדבקה גבוהים, ועל כן איסור הפינוי כביכול מונע זאת.

כדי למנוע מצב שבו יפונה מהדירה או הבית, על הדייר להוכיח 5 דברים: שהוא ניסה לקבל סיוע ממשלתי כדי לממן את הוצאות הדיור (ערים, מדינות ומחוזות רבים השיקו תוכניות מסוג זה), שהוא מרוויח או הרוויח פחות מ-99 אלף דולר בשנה (או 198 אלף דולר אם מדובר בבני זוג), שהוא לא מסוגל לשלם את שכר הדירה בגלל הוצאות הקשורות לקורונה (איבוד מקום עבודה, הוצאות רפואיות וכדומה), שהוא ניסה לשלם לפחות חלק משכר הדירה, ושהפינוי בהכרח יביא לכך שהדייר יעבור להתגורר במקום שבו לא ניתן לשמור על ריחוק חברתי (כאמור, אדם שייאלץ לעבור לגור עם בני משפחה, או שיהפוך לדר רחוב).

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

במהלך השבועות האחרונים נרשם שיפור מסוים, שכן חקיקת החירום הפדרלית אושרה ע"י הקונגרס וסיפקה תקצוב נוסף לפרויקטים השונים בתחום הדיור. עם זאת, בעלי נכסים רבים מודאגים ממה שיקרה כאשר תקציב זה ייגמר בשנית.

אין ספק שמי שנפגע ממשבר הקורונה בצורה הקשה ביותר הם בעלי הכנסה נמוכה - קבוצה דמוגרפית שכמעט כל חבריה מתגוררים בשכירות. ניתן לראות את גודל הפגיעה באמצעות נתונים רבים כמו שיעור האבטלה וכמות תביעות האבטלה הראשוניות שמוגשות גם כיום, למעלה משנה לאחר פרוץ המשבר.

בנוסף, חשוב לזכור שבסופו של דבר הדיירים ייאלצו לשלם את שכר הדירה לבעלי הנכסים, בין אם זה יקרה בחודשים הקרובים או בעוד מספר שנים. ישנן השלכות רבות לכך, למשל פגיעה בקרדיט שגם עלולה להפחית את הסיכויים לקבל הלוואה או משכנתא.

דהיינו, הפגיעה בשוכרים ברורה ביותר וניתן לאמוד אותה באמצעות בחינת הנתונים. לעומת זאת, נדמה שקשה לאמוד את הפגיעה הכלכלית שנגרמת לבעלי הנכסים.

תושבי לוס אנג'לס דרשו לעצור את פינוי הדיירים במהלך המשבר (צילום: Getty Images)

בשבוע שעבר פורסם סקר ע"י החוקרים באוניברסיטת פנסילבניה (שנחשבת לאחת מהאוניברסיטאות הטובות ביותר בעולם), שביקשו לבחון את השלכות המגפה העולמית והמשבר הכלכלי בקרב בעלי הנכסים ברחבי לוס אנג'לס.

הסקר אומנם פורסם בסוף מרץ, אך הוא הוכן בחודש דצמבר אשתקד והשתתפו בו למעלה מ-1,300 בעלי נכסים - בתים, דירות וגם נכסים מסחריים כגון חנויות. הממצא המדאיג ביותר שעולה מהסקר הוא שמחצית מבעלי הנכסים חוששים שהם עלולים לקרוס כלכלית בתוך כחצי שנה.

ישנם ממצאים ברורים למדי בסקר, למשל העובדה שבעלי הנכסים נאלצים להתמודד עם זינוק במספר הדיירים שלא עומדים בשכר הדירה (בהשוואה לתקופה שקדמה למשבר הקורונה). עם זאת, ישנם גם מספר ממצאים מפתיעים, למשל שבעלי הנכסים גם מדווחים על עלייה משמעותית במספר הדירות הריקות.

או במילים אחרות, בעלי הנכסים סופגים פגיעה כפולה: בזמן שחלק מהדיירים לא עומדים בשכר הדירה בשל המשבר, בעלי הנכסים גם מאבדים את ההכנסה של אותן יחידות דיור שנותרו ריקות.

יתרה מכך, חשוב לזכור שישנה מעין תגובת שרשרת שנגרמת מאי-תשלום שכר הדירה: בעל הנכס לא יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא או מס הנכסים (המקביל לארנונה). כמו כן, בעלי נכסים כמובן יהססו להשקיע כספים בתיקונים או עבודות תחזוקה אחרות, החלטה שבסופו של דבר תפגע הן בדייר (שגר במבנה פחות איכותי) והן בבעל הנכס (ערך הבית או הדירה ירד).

"ברור לחלוטין שישנם אתגרים רבים שעמם בעלי הנכסים נאלצים להתמודד", מצהיר וינסנט ריינה, אחד ממחברי הסקר.

אילוסטרציה (צילום: AP)

ממצא מעניין נוסף שעולה מהסקר הוא החלוקה שקיימת בין בעלי נכסים בודדים לבין אלו שמחזיקים בעשרות, או לעיתים רחוקות מאות יחידות דיור שונות.

כך לדוגמה, בסקר מצוין מחקר שפורסם ע"י המכון האמריקאי ללימודי מדיניות (Institute for Policy Studies, או IPS), בו נטען ש-61 בעלי הנכסים העשירים בארה"ב הוסיפו להונם 24.4 מיליארד דולר במהלך משבר הקורונה.

מגמה זו באה לידי ביטוי גם בסקר, שכן קרוב ל-40% מבעלי הנכסים בלוס אנג'לס המחזיקים בעד 5 דירות או בתים העידו על פגיעה כלכלית. לשם השוואה, בקרב בעלי הנכסים המחזיקים ביותר מ-30 יחידות דיור נתון זה צונח ל-20%.

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

כמו כל סקר, גם זה שפורסם ע"י החוקרים באוניברסיטת פנסילבניה משקף את תמונת המצב החלקית בלבד, ויתכן שהפגיעה שסופגים הדיירים ובעלי הנכסים גדולה עוד יותר ממה שדווח.

יתרה מכך, ישנם בעלי נכסים וחברות ניהול שסבורים שהדיירים שלהם מנצלים את משבר הקורונה כדי שלא לשלם שכר דירה על אף שהם לא באמת איבדו את מקום עבודתם או ספגו פגיעה כלכלית אחרת. החוק בקליפורניה מאפשר שלא לפנות דייר אם הוא חותם על מסמך שבה מצהיר שהוא אכן נפגע מהמשבר, אך קשה לדרוש הוכחה מאותו דייר.

דן יוקלסון, מנכ"ל איגוד הדירות בלוס אנג'לס (Apartment Association of Greater Los Angeles) שמייצג למעלה מ-10 אלף בעלי נכסים ברחבי המחוז המאוכלס ביותר בארה"ב, טוען שמקרים מסוג זה (בהם הדייר טוען באופן כוזב שהוא נפגע מהמשבר כדי להימנע מתשלום שכר דירה) הוא נדיר ביותר, אך הנהלים הקיימים מאפשרים בכל זאת לנצל את המערכת.

"צריכה להיות מערכת שתבחן את הטענות", הוא הסביר והוסיף, "בסופו של דבר, מרבית הדיירים ובעלי הנכסים הם אנשים הגונים וישרים, אבל ישנם דיירים מסוימים שדווקא כן מחפשים לנצל את המשבר לטובתם".

כאמור, חקיקת החירום האחרונות סייעו לרכך במעט את הפגיעה שספגו בעלי הנכסים, אך השאלה הגדולה ביותר היא מה יקרה בסוף הקיץ, כאשר מימון התוכניות יסתיים. מחד, יתכן שההתאוששות הכלכלית תימשך ותסייע לבעלי הנכסים ולשוכרים. עם זאת, יתכן שהשלכות המשבר הכלכלי יורגשו במשך שנים ארוכות.