כולם בטוחים שהחלום התרחק: דווקא עכשיו קל יותר לקנות בית בארה"ב

שלח

הרשמה לקבלת הניוזלטר היומי ועדכונים חשובים

Phone

שלח

By submitting this form and signing up for texts, you consent to receive news notification text messages from HebrewNews.com at the number provided, including messages sent by autodialer. Consent is not a condition of purchase. Msg & data rates may apply. Msg frequency varies. Unsubscribe at any time by replying STOP. Text HELP for help. Privacy Policy & Terms Of Use

הנתון הזה נשמע כמעט בלתי אפשרי, אך הוא מגובה במספרים. מדד הנגישות לדיור של איגוד המתווכים הלאומי עלה ביוני ל־102.3 נקודות, לעומת 95.5 בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. המשמעות היא שמשפחה המשתכרת את ההכנסה החציונית בארצות הברית כבר אינה נמצאת מתחת לרף הנדרש לרכישת בית ממוצע, אלא מעט מעליו. במילים אחרות, למרות שמחירי הבתים ממשיכים לטפס, יכולת הקנייה של המשפחה הממוצעת דווקא השתפרה.

הסיבה לכך אינה ירידה במחירי הדיור, אלא שינוי במאזן הכוחות הכלכלי. השכר בארצות הברית המשיך לעלות בקצב מהיר יותר ממחירי הבתים, ובמקביל נרשמה ירידה מסוימת בריביות המשכנתאות. בעוד שמחירי הבתים עלו בשנה האחרונה ב־1.8%, השכר הממוצע צמח בכ־3.5%. במקביל ירדה הריבית הממוצעת על משכנתה ל־30 שנה בריבית קבועה מ־6.82% ל־6.49%. כל אחד מהנתונים הללו אולי אינו דרמטי בפני עצמו, אך השילוב ביניהם הגדיל את כוח הקנייה של הרוכשים והפך את המשכנתאות למעט נוחות יותר.

הסיבה אינה ירידה במחירי הדיור, אלא שינוי במאזן הכוחות הכלכלי. השכר בארצות הברית המשיך לעלות בקצב מהיר יותר ממחירי הבתים, ובמקביל נרשמה ירידה מסוימת בריביות המשכנתאות.

נדיה אוונגלו, הכלכלנית הראשית של איגוד המתווכים הלאומי, מסבירה כי זו בדיוק הסיבה לפרדוקס. לדבריה, למרות שמחירי הבתים הגיעו לשיא חדש, ההכנסות של משקי הבית גדלו בקצב מהיר יותר, ובמקביל עלויות המימון ירדו מעט. השילוב הזה הצליח לשפר את הנגישות לדיור, גם בלי ירידה במחירי הנדל"ן עצמם.

עבור הקוראים הישראלים, ובעיקר עבור מאות אלפי הישראלים־אמריקנים המתגוררים בקליפורניה ובמדינות החוף המערבי, החדשות אף משמעותיות יותר. דווקא המערב רשם את השיפור החד ביותר בנגישות לדיור מבין כל אזורי ארצות הברית. לפי הנתונים, מדד הנגישות באזור זינק ב־8.9% בתוך שנה – הרבה יותר מאשר בדרום, במערב התיכון או בצפון־מזרח.

ההסבר פשוט יחסית. מחירי הבתים במערב כמעט שלא עלו בשנה האחרונה, והסתפקו בעלייה של פחות מאחוז אחד, בעוד שהשכר המשיך לטפס ביותר משלושה אחוזים. המשמעות היא שהכנסות התושבים גדלו מהר יותר ממחירי הנדל"ן, ולכן כוח הקנייה שלהם השתפר. עבור מי שחי בקליפורניה, שבה מחירי הדיור נחשבים מהגבוהים בארצות הברית, מדובר בשינוי שלא נראה כבר זמן רב.

עם זאת, חשוב להבין שהשיפור אינו אומר שהבתים הפכו לזולים. להפך. המחירים עדיין נמצאים ברמות שיא היסטוריות, והכניסה לשוק הדיור דורשת הון עצמי משמעותי והכנסה גבוהה. השינוי הוא בעיקר בכך שהמשכנתה הפכה מעט פחות מכבידה ביחס להכנסה של משק הבית, ולכן יותר משפחות מסוגלות לעמוד בתשלומים החודשיים.

גם באזורים אחרים בארצות הברית נרשם שיפור, אם כי מתון יותר. הדרום רשם עלייה של 8.3% במדד הנגישות, המערב התיכון השתפר ב־6.2%, ואילו הצפון־מזרח הסתפק בעלייה של 4.5% בלבד. באזור זה, שבו מחסור כרוני בדירות חדשות ממשיך ללחוץ את המחירים כלפי מעלה, עליית מחירי הבתים עדיין מהירה יותר מהשיפור בהכנסות, ולכן השוק נותר מאתגר במיוחד עבור רוכשים חדשים.

למרות הנתונים המעודדים, הכלכלנים ממליצים שלא לפרש אותם כאילו משבר הדיור הסתיים. ג'יאי שו, כלכלנית באתר הנדל"ן Realtor.com, מדגישה כי מדובר בחלון הזדמנויות שעדיין נשען על שני גורמים שיכולים להשתנות במהירות – הריביות והשכר. אם הריביות ישובו לעלות או שקצב עליית השכר ייחלש, השיפור בנגישות עלול להיעלם בתוך זמן קצר.

תחזית אמצע השנה של Realtor.com מעריכה כי הריבית הממוצעת על משכנתאות עשויה לרדת עד סוף השנה לכ־6.3%, מה שעשוי להמשיך ולתמוך בשוק. אולם באותה נשימה מזהירים כלכלני החברה כי אי־הוודאות הגיאופוליטית בעולם, ובמיוחד המתיחות המתמשכת במזרח התיכון, עלולה להשפיע על שוק האג"ח האמריקני ועל הריביות, ובכך לשנות במהירות את התמונה.

גם לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים הלאומי, מסרב להכריז על ניצחון. לדבריו, מבחינת האמריקני הממוצע רכישת בית עדיין קשה מאוד, גם אם הנתונים השתפרו לעומת השנה שעברה. הוא מדגיש כי המחסור המתמשך בהיצע הבתים הוא הבעיה המרכזית של שוק הדיור, וכי ללא בנייה מסיבית של יחידות דיור חדשות יהיה קשה לראות ירידה אמיתית במחירים.

יון קורא לממשל ולרשויות המקומיות לצמצם חסמים רגולטוריים, להאיץ את הליכי התכנון והבנייה ולהסב שטחי מסחר ומשרדים שאינם בשימוש למגורים. לדבריו, רק הגדלה משמעותית של היצע הדירות תוכל להחזיר את שוק הדיור לאיזון ולאפשר ליותר משפחות להגשים את חלום הבית הפרטי.

עבור מי שיושב כבר חודשים ארוכים על הגדר וממתין להזדמנות הנכונה לרכוש בית, הנתונים החדשים מעבירים מסר מעט אופטימי יותר. המחירים אולי עדיין גבוהים מאי פעם, אבל לראשונה זה שנים, השילוב בין עליית השכר לירידה מסוימת בריביות מתחיל לעבוד לטובת הקונים ולא רק לטובת המוכרים. השאלה הגדולה היא אם מדובר בתחילתה של מגמה חדשה – או בחלון הזדמנויות קצר שעלול להיסגר עוד לפני שרבים יספיקו לנצל אותו.