יותר דירות, פחות קונים: שוק הדיור בטקסס מדאיג את המומחים

שוק הנדל"ן בטקסס עובר תיקון משמעותי בימים אלה, כאשר מספר הנכסים המוצעים למכירה הגיע לשיא חדש של 123,000 בחודש אפריל 2025, עלייה של 53 אחוזים מהממוצע הרגיל. כך מדווח ניק גרלי, מנכ"ל חברת הנדל"ן Reventure App, שהזהיר כי טקסס הפכה לשוק הנדל"ן הרביעי בגודלו בארה"ב מבחינת עודף היצע.

הגידול המשמעותי בהיצע הדירות נובע משלושה גורמים עיקריים: גל של מכירה מחדש של בתים חדשים שנבנו לאחרונה, ירידה בהגירה למדינה, ומספר גדל והולך של תושבים מקומיים שאינם מסוגלים לעמוד במחירי הדיור הגבוהים.

טקסס חוותה גל הגירה משמעותי במהלך מגפת הקורונה, כאשר אנשים רבים נמשכו להבטחה של מחירים נוחים, מרחב ומיסים נמוכים יותר. אולם, בעוד שבשנת 2022 הגיעו למדינה 222,100 תושבים חדשים, עד 2024 מספר זה צנח ל-85,200 בלבד - ירידה של 62 אחוזים.

שוק הנדל"ן בטקסס עובר שינוי משמעותי 

במקביל, טקסס הובילה את המדינה בבנייה חדשה, עם 15 אחוזים מכלל היתרי הבנייה החדשים בארה"ב בשנת 2024. אך כאשר הצמיחה באוכלוסייה האטה ושיעורי המשכנתאות הגבוהים מנעו מרוכשים פוטנציאליים להיכנס לשוק, ההיצע המוגבר עלה על הביקוש, מה שיצר לחץ כלפי מטה על המחירים באזורים המטרופוליניים הגדולים כמו דאלאס, יוסטון וסן אנטוניו.

על פי נתוני Reventure, ערכי הנדל"ן ירדו ב-0.7 אחוזים בשנה האחרונה, וצנחו ב-1.6 אחוזים מאמצע 2022. בעיר אוסטין, אחד השווקים שנפגעו קשות ביותר, נרשמה ירידה של 20.4 אחוזים בערכי הבתים משיא מחירי המגפה - "התיקון הגדול ביותר ברמת המטרו באמריקה בפרק זמן זה", לדברי גרלי.

על פי חברת Norada Real Estate Investments, צפויה ירידת מחירים ב-31 אזורים מטרופוליניים בטקסס עד סוף השנה. באוסטין צפויה ירידה של 0.4 אחוזים עד אוקטובר, בעוד שבערים קטנות יותר הירידה עשויה להיות חמורה יותר: בפקוס צפויה ירידה של 9.5 אחוזים, בזאפטה 7.2 אחוזים ובסוויטווטר 6.9 אחוזים.

נושא מרכזי נוסף הוא בעיית היכולת לרכוש דירה, כאשר תשלום המשכנתא והמס הטיפוסי כעת צורך 32.5 אחוזים מההכנסה הברוטו של משק הבית - הרבה מעל הממוצע ההיסטורי של 23 אחוזים.

המכירות האטו באופן משמעותי כתוצאה מכך. בפברואר נמכרו 21,892 בתים בכל רחבי המדינה - ירידה של 6.2 אחוזים בהשוואה לאותה תקופה בשנה הקודמת. הזמן הממוצע שבית נשאר בשוק עלה גם הוא ל-75 ימים.

גרלי צופה כי מחירי הבתים בטקסס עשויים לרדת ב-4 אחוזים נוספים ברחבי המדינה במהלך השנה הקרובה, כאשר אתגרי היכולת לרכוש דירה צפויים להימשך לאורך 2025. "כל עוד טקסס נשארת כה בלתי נגישה לרוכשים מקומיים, שוק הדיור שלה יתקשה," הזהיר גרלי.