אחרי שנת השיא: שוק הנדל"ן האמריקאי נערך למגמות חדשות ב-2022

שוק הנדל"ן האמריקאי רשם את אחת השנים הטובות ביותר בתולדותיו כאשר לפי ההערכות נמכרו למעלה מ-6 מיליון בתים אשתקד - הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה מזה עשור וחצי.

לדעת מומחים, לא ניתן לדעת בוודאות כיצד שוק הנדל"ן יראה בשנה החדשה, אולם ניתן להבין את הכיוונים הכלליים שאליו הוא מתקדם בעזרת המגמות שנרשמו בשנה שעברה.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

בראש ובראשונה מוטב לציין את המובן מאליו: מי שהרוויחו מהמגמות שנרשמו בשוק הנדל"ן בשנת 2021 הם בעלי הנכסים. לפי דו"ח שפורסם ע"י הסוכנות הפדרלית למימון דיור (The Federal Housing Finance Agency) השייכת למשרד השיכון והפיתוח העירוני, מחירי הבתים ברחבי ארצות הברית זינקו בקרוב ל-20% בין הרבעון השלישי של 2021 לרבעון המקביל ב-2020.

מדובר בהתייקרות הגדולה ביותר שנרשמה בשנה אחת במדד מחירי הדירות מאז שממשלת ארצות הברית החלה לעקוב אחר הנתון ב-1975. אם לא די בכך, חשוב לזכור שנתון זה - כ-20% - מתייחס למחירים ברמה הלאומית, וכאשר בוחנים את המצב בערים מסוימות ניתן לראות התייקרות גדולה עוד יותר.

לצד ההתייקרות שנרשמה, כמות הבתים שנמכרו לאורך השנה האחרונה עלתה לשיא חדש. ברוב המקרים, בעלי הנכסים קיבלו הצעות מרובות - חלקן הגדול מעל המחיר שבעלי הנכסים דרשו. במקרים אחרים, בתים ישנים שדרושים שיפוץ (ובדרך כלל נמכרים במחירים זולים יותר) נמכרו אף הם במחירי שיא.

ובצד השני של המשוואה, המפסידים הגדולים הם רוכשי הבתים והדירות. מצד אחד, בתחילת 2021 הריבית הממוצעת על משכנתאות ירדה לרמות נמוכות והיסטוריות, ופתחה את הדלת עבור רוכשים פוטנציאליים רבים.

מאידך, הריבית הנמוכה הפכה לפקטור פחות מכריע בגלל הביקוש הגבוה לבתים, שהוביל לכך שמלאי הבתים הזמינים לרכישה ירד לשפל היסטורי. אם לא די בכך, רוכשים פוטנציאליים רבים הגיבו להיצע הנמוך ובחרו להישאר בשוק השכירות - דבר שבתגובה גרר התייקרות גם בשכר הדירה הממוצע.

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

"זו הייתה שנה מטורפת", הצהיר מאט הולם, סוכן נדל"ן מבירת טקסס, אוסטין. לדבריו, בתחילת 2021 הוא התבקש למכור בית בעל חמישה חדרי שינה ב-425 אלף דולר: "קיבלתי כל כך הרבה הצעות למרות שהמחיר היה גבוה יותר מבתים דומים באזור. הפסקתי לספור אחרי ההצעה ה-35, ובסוף הבית נמכר ב-30% יותר ממה שהבעלים ביקשו - כ-545 אלף דולר", הוא הסביר.

במקרה נוסף, הולם סיפר שמכר בית נופש ב-6 מיליון דולר בשנת 2020, ובתחילת 2021 הרוכש קיבל הצעה למכור את הנכס ב-9 מיליון דולר. חודשיים לאחר מכן אדם נוסף הציע לקנות את הנכס ב-11 מיליון דולר:

"[מגישי ההצעה] היו נואשים לבית נופש על שפת האגם, אבל בעלי הנכס סירבו לשתי ההצעות. הם אומנם אמרו שמדובר בהרבה כסף, אבל הם הבינו שלא כדאי להם למכור כי בית דומה יעלה להם בין 18 ל-20 מיליון דולר", הסביר הולם והוסיף, "זו קפיצה משמעותית מאוד לכמה חודשים בודדים".

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

כאמור, השאלה הגדולה ביותר היא איזה מגמות יימשכו אל תוך השנה החדשה וישפיעו על שוק הנדל"ן האמריקאי גם במהלך 2022?

בתחילת 2021 הריבית הממוצעת על משכנתאות עמדה על כ-2.65%, אולם בתחילת אפריל הריבית הממוצעת עלתה והגיע ל-3.18%. מאז נרשמו עליות וירידות, והריבית עומדת כיום על כ-3.05%.

כלכלנים ברחבי ארצות הברית סבורים שהריבית תעלה במהלך השנה הקרובה, שכן הבנק הפדרלי ("פדרל ריזרב") רמז על כך שהוא מתכוון לבצע שינויים כדי להילחם באינפלציה הגבוהה:

"הדעה הרווחת היא שהריבית תישאר סביב 3% במהלך החודשיים הראשונים של 2022", מסבירה מליסה כהן מחברת הנדל"ן William Raveis, "אחרי זה אנחנו צופים עלייה של כחצי אחוז, לכל הפחות".

גם לורנס יון, הכלכלן הראשי של איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי (National Association of Realtors, או NAR), העריך שהריבית הממוצעת על משכנתאות תעלה ל-3.7% עד קיץ 2022, אך הוא הזכיר שהריבית עדיין תהיה נמוכה מזו שנרשמה לפני פרוץ משבר הקורונה (כ-4%).

במקביל, מלאי הבתים הזמינים לרכישה ירד לשפל היסטורי למרות העובדה שמספר הבתים שנמכרו עלה לשיא חדש, וזאת על רקע התחרות הקשה בשוק. 

בניגוד לבתי נופש ואחוזות מפוארות, המלאי הנמוך ביותר נרשם בקרב בתים "זולים" (מתחת ל-200 אלף דולר). לפי אתר הנדל"ן HouseCanary, מספר הבתים שהוצעו למכירה ב-200 אלף דולר או פחות ירד ב-19%, ואילו מספר הבתים המוצעים למכירה ב-600 אלף דולר או יותר זינק ב-40%.

על אף שצפוי להירשם שיפור במספר הבתים המוצעים למכירה ב-2022, מדובר בשיפור מזערי בלבד. ב-Realtor.com צופים שנתון זה יעלה ב-0.6% בלבד במהלך חצי השנה הראשונה.

"אני חושב שזה הפקטור המשמעותי ביותר שעלול להשפיע על שוק הנדל"ן ב-2022", מסביר פול פריאטו, סוכן נדל"ן מדרום קליפורניה, "כל עוד מלאי הבתים המוצעים למכירה נותר נמוך, הרוכשים הפוטנציאליים יתרגלו לכך שיש להם מעט מאוד אופציות, ובתגובה הם ימשיכו להתחרות על הבתים ויגררו עליית מחירים נוספת".

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

אותה עליית מחירים מורגשת ברחבי ארצות הברית, אם כי כמובן יש ערים ומדינות - למשל ניו יורק וקליפורניה - שבהן מחירי הבתים זינקו עוד יותר.

לפי דו"ח רשמי של לשכת מפקד האוכלוסין של ארצות הברית שפורסם בנובמבר, מחירו החציוני של בית קיים (כלומר, לא בנייה חדשה) עמד על 353,900 דולר - עלייה של 13.9% בהשוואה לנובמבר 2020. בתים חדשים רשמו התייקרות גדולה יותר, ולפי הדו"ח המחיר החציוני שלהם עומד על 416,900 דולר, קרוב ל-19% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2020.

מומחים לשוק הנדל"ן סבורים ששנת 2022 תביא עמה התייקרות נוספת, אם כי מעט מתונה יותר. בדו"ח אחר, שפורסם ע"י איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי וחובר ע"י 20 מומחים לכלכלה ונדל"ן, פורסם תחזית לפיה מחירי הבתים צפויים לעלות ב-5.7% במהלך השנה הקרובה.

"אנחנו מעריכים שנראה את ההתייקרות ברגע שהריבית תעלה", הסביר יון, שכאמור משמש ככלכלן הראשי של האיגוד.

מגמה נוספת שעשויה לעניין קבלנים ועובדים נוספים בתעשיית הקונסטרקשן היא התייקרות הבתים החדשים: "רוב האנשים שרוכשים בית בפעם הראשונה בחייהם הם צעירים עם ילדים, והם לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית חדש שבנייתו זה עתה הסתיימה", מסביר רוברט פריק, כלכלן בכיר בחברת Navy Federal Credit Union.

לדבריו, מספר הבתים החדשים שנמכרו ב-300 אלף דולר או פחות ירד מ-33% (מסך הבתים שנמכרו) בשנת 2020 ל-14% בלבד במהלך שנה שעברה: "קבלנים וחברות שבונות בתים מבינים את זה היטב, והם מכוונים את הבתים החדשים בעיקר לרוכשים מבוגרים יותר", הוסיף פריק.

כאמור, המגמות שהחלו בתחילת שנה שעברה (חלקן אף החלו קודם לכן, עם פרוץ משבר הקורונה) לא צפויות להסתיים בקרוב, ולצד שינויים נוספים כגון העלאת הריבית, 2022 מסתמנת כשנה "לוהטת" נוספת בשוק הנדל"ן האמריקאי.