השוכרים מרוצים, בעלי הנכסים ממש לא: משבר הקורונה טלטל את שוק הנדל"ן בקליפורניה

בעוד כשבועיים, כ-20 מיליון מצביעים רשומים בקליפורניה יתבקשו להכריע בנוגע להצעת החוק מס' 21, המאפשרת לרשויות המקומיות לבצע פיקוח על שכר הדירה (בדירות שנבנו לפני 15 שנה או יותר), וזאת כחלק מהניסיון להתגבר על משבר הדיור שפוקד את המדינה כבר שנים ארוכות.

אך מסתבר שעוד לפני שספירת הקולות תחל, שוק השכירות במדינה המוזהבת כבר מושפע ממשבר אחר - מגיפת הקורונה.

אילוסטרציה (צילום: AP)

אין כל ספק שהמגיפה העולמית הובילה למשבר כלכלי, והיא מורגשת היטב ברחבי קליפורניה. יתרה מכך, ההשלכות הכלכליות תורגשנה בשנים הקרובות, ותידרש תקופה ארוכה ביותר עד שהן יחלפו באופן מלא.

כדי להבין את המגמה במלואה, מוטב לבחון את שני השווקים המרכזיים בקליפורניה: אזור לוס אנג'לס (הכולל את המחוזות לוס אנג'לס ואורנג') ואזור מפרץ סן פרנסיסקו (הכולל את המחוזות סן פרנסיסקו, אלמידה, מארין, קונטרה קוסטה וסן מטאו). בנוסף, ראוי להזכיר כי מדובר בשניים משווקי הנדל"ן היקרים בארצות הברית בעשורים האחרונים.

חשוב להדגיש שהמחירים אומנם לא נמצאים בירידה, אך כן נרשמה האטה משמעותית בקצב המסחרר שבו מחירי השכירות בדירות, בבתים ואפילו במשרדים, זינקו בשנים האחרונות.

כך למשל, כאשר בוחנים את השנה האחרונה (מספטמבר 2019 עד ספטמבר 2020) במדד המחירים לצרכן (CPI) בקליפורניה, ניתן לראות שהמחירי השכירות באזור לוס אנג'לס (כאמור, הכולל את המחוזות לוס אנג'לס ואורנג') עלו ב-2.6%. מעבר לכך שמדובר בקצב הצמיחה הנמוך מזה שש שנים, מדובר בפחות מחצי מהנתון המקביל בשנה הקודמת (ספטמבר 2018 עד ספטמבר 2019) שעמד על 5.6%.

יתרה מכך, זו הפעם הראשונה מזה עשור שבה נרשמת ירידה הגדולה מאחוז בודד, לאורך שנה שלמה.

באזור מפרץ סן פרנסיסקו נרשמת מגמה דומה מאוד, אם כי פחות דרסטית מזו שמתרחשת בדרום המדינה. אך גם חשוב לזכור ששוק השכירות (ולמעשה, שוק הדיור כולו) באזור נחשב ליקר ביותר בארצות הברית, כך שאפילו האטה קטנה עשויה להיות מתורגמת לחיסכון של מאות דולרים בחודש (מבחינת השוכרים), או לחילופין פגיעה בסכום דומה (עבור בעלי הבתים והנכסים השונים).

כאמור, נתוני אזור המפרץ מתייחסים לחמישה מחוזות - סן פרנסיסקו, אלמידה, מארין, קונטרה קוסטה וסן מטאו - ולפי ה-CPI, מחירים בשוק השכירות עלו במהלך השנה החולפת ב-2.2%. לשם השוואה, בשנה הקודמת (כלומר, בין ספטמבר 2018 לספטמבר 2019) המחירים עלו ב-3.1%. בנוסף, ראוי לציין כי מדובר בהאטה הגדולה ביותר שנרשמה בשוק השכירות המקומי מאז 2011.

חשוב להדגיש כי נתוני ה-CPI מתקבלים מהשוכרים עצמם (באמצעות סקרים שנערכים בקרב עשרות אלפים), אך גם בסקרים שנעשו בקרב בעלי הבתים עולות מגמות דומות: המחירים בצפון המדינה נמצאים בירידה, ואלו בדרום קליפורניה צונחים בקצב מסחרר.

כאמור, משבר הדיור בקליפורניה מורגש היטב כבר שנים ארוכות, אך אין ספק שמשבר הקורונה תרם למגמות שנרשמות. שיעור האבטלה בקליפורניה עומד כיום על כ-11.4%, ומרבית התושבים שפוטרו ממקום עבודתם (או לחילופין הוצאו לחופשה ללא תשלום לתקופה בלתי מוגבלת) הם כאלה שזוכים לשכר יחסית נמוך, לעיתים לשכר מינימום.

באופן טבעי, דיירים בשוק השכירות הם כאלה שמרוויחים פחות כסף, ועל כן ניתן לקשר ישירות בין משבר הקורונה לבין המגמות שנרשמות.

בעקבות גל הפיטורים של מאות אלפי עובדים, נוצר מצב שדיירים רבים פשוט לא מסוגלים לעמוד בהוצאת שכר הדירה, וחלקם אפילו נאלצו לנטוש את ביתם בעקבות המצב. למעשה, סקר של לשכת מפקד האוכלוסין מצביע על כך שלפחות רבע מהדיירים בשוק השכירות לא יודעים אם הם יצליחו לשלם שכר דירה בעתיד הקרוב: 12% העידו שהם "בטוחים לחלוטין שלא יצליחו לעמוד בשכר הדירה של חודש אוקטובר" (הסקר הוכן בחודש שעבר), ואילו 13% סיפרו שהם חוששים לקבל צו פינוי במהלך החודשיים הקרובים בשל חוסר יכולתם לעמוד בשכר הדירה.

ראוי להזכיר שמושל קליפורניה, גאווין ניוסאם, חתם על צו מנהלי האוסר על פינוי דיירים בשל המשבר. מהלך זה הביא לכך שבעלי בתים רבים נאלצו להתפשר על גובה שכר הדירה - כלומר, להוריד את המחיר באופן משמעותי רק כדי למנוע מצב שבו הנכס יישאר ריק מדיירים.

המגמה הזו מורגשת גם בקרב בעלי המשרדים והנכסים הדומים, לא רק בבתים ובדירות. אחת מההשלכות של המשבר היא שיותר ויותר אנשים עובדים מהבית, ודו"ח של חברת הנדל"ן CBRE מצביע על צניחה משמעותית בביקוש למשרדים בלוס אנג'לס.

במהלך הרבעון השלישי של השנה (כלומר, יולי עד ספטמבר), השטח המשרדי שנמצא בשימוש ירד ב-2.7 מיליון רגל רבוע (כ-250 אלף מ"ר). אל הנתון הזה צריך לצרף גם את הרבעון השני, במהלכו חברת הנדל"ן המובילה דיווחה על ירידה של 1.9 מיליון רגל רבוע (כ-176 אלף מ"ר) בשטח המשרדי שנמצא בשימוש. דהיינו, בחצי שנה בלבד, חברות בלוס אנג'לס "נטשו" שטח בגודל של כ-426 אלף מ"ר.

טוד דוני, בכיר ב-CBRE, מסביר ששוק השכרת המשרדים לא גסס לחלוטין, אך גם כאשר חברה מסוימת מחפשת משרד, היא לא מוכנה לחתום על חוזה ארוך טווח: "אנחנו רואים רמת שכירות נמוכה ביותר, בייחוד ביחס לרמות הטרום-קורונה. והעסקאות שכן נחתמות בימים אלו הן לא חברות חדשות שמגיעות לעיר, אלא משרדים קיימים שמבקשים לבצע הארכה של כמה חודשים, כנראה במטרה לקבל החלטות סופיות לקראת תחילת השנה הבאה", הוא אמר.

עוד הסביר דוני שתפוסת המשרדים בלוס אנג'לס זינקה ל-15% (אחרי שברבעון הקודם הנתון עמד על 13.7%, ובהשוואה לרבעון השלישי ב-2019 הנתון עמד על 12.6%), רמה שלא נראתה מאז החודשים הראשונים של 2009 (אז ארצות הברית בעיצומה של המשבר הכלכלי הגדול שפקד אותה).

דוני אף הוסיף כי המגמה מתרחשת גם בשוק ה"סאב-ליס", במסגרתו חברות מנסות להשכיר חלק מהמשרדים שאינם נמצאים בשימוש. "זו תופעה שאנחנו רואים אותה הרבה כאשר המצב הכלכלי לא טוב, ומאז תחילת המשבר הנוכחי ראינו ששטח בגודל של כ-2 מיליון רגל רבוע, או כ-185 אלף מ"ר, הוצע להשכרה בשוק ה'סאב ליס'", הוא הסביר והמשיך, "מצד אחד זה נשמע כמו הרבה, אבל מדובר בטיפה בים בעיר שבה יש שטח משרדי ומסחרי בגודל של כ-220 מיליון רגל רבוע, או כ-20 מיליון מ"ר. ונכסים מסוג זה לא ממש קורצים לעסקים, שכן בדרך כלל הם מוצעים להשכרה רק לתקופה קצרה".

באופן מעניין ביותר, נראה שמי שנפגע מהמשבר הן בעיקר החברות הקטנות והבינוניות, ואילו השמות הגדולים בשוק דווקא מנצלים את המשבר לטובתם כדי לרכוש נכסים נוספים. כך למשל, נטפליקס - שבשנים האחרונות הפכה לדיירת המסחרית הגדולה בהוליווד - חתמה בחודש שעבר על חוזה שכירות עבור קומפלקס נוסף בעיר בורבנק. המתחם, בגודל 171 אלף רגל רבוע (כ-16 אלף מ"ר) צפוי להפוך למרכז האנימציה של החברה, וזאת חרף העובדה שכמעט כל עובדיה עובדים מהבית בחודשים האחרונים.

בשונה משוק השכירות בבתים ובדירות, בעלי המשרדים דווקא מהססים להוריד את המחירים, ובתקופה האחרונה דווקא נרשמה התייקרות: המחיר הממוצע של רגל רבוע של שטח משרדי-מסחרי בלוס אנג'לס עומד כיום על 3.97 דולר (בחודש), וזאת לעומת 3.88 דולר ברבעון הקודם ו-3.71 דולר ברבעון השלישי של 2019.

"בעלי הנכסים בשוק הזה לא מוותרים על שכר הדירה", מסכם דוני, "אך הם כן מתגמשים בדברים אחרים, למשל הם מוותרים על אורך החוזה המינימלי הנהוג. אבל אני חושב שזו רק ההתחלה, ובשלב מסוים לא תהיה ברירה, והם ייאלצו להוריד מחירים".