החניה שלכם הפכה לדירה: החוק שמאפשר לבעלי בתים בלוס אנג'לס לקחת לדיירים את החניה

לוס אנג'לס - במשך 25 שנה חנתה טרייסי אליס במוסך הצמוד לבניין שבו היא מתגוררת, סמוך לסאנסט סטריפ. בגיל 70, כשהיא נעזרת במקל הליכה ולעיתים בהליכון, המרחק הקצר בין המכונית לדירתה אינו מותרות אלא תנאי בסיסי לעצמאותה. אבל לאחרונה הודיע בעל הבית כי הוא מתכנן להקים יחידת דיור חדשה מעל אזור החניה. המשמעות מבחינתה: אובדן החניה למשך שנה או שנתיים לפחות, ואולי גם סכנה ליכולתה להמשיך להתגורר בדירה.

אליס, המתגוררת בבניין בן שמונה דירות מאז 2001, מתקשה להבין כיצד מקום החניה שהובטח לה בחוזה השכירות יכול להיעלם בהחלטה של בעל הנכס. עבור אדם צעיר ובריא, חיפוש חניה ברחובות הוליווד אולי יסתיים בהליכה של כמה דקות. עבורה, כל הליכה כזאת כרוכה בכאב ובסיכון. כשהיא צריכה להגיע לרופא או לקנות מצרכים, המכונית היא הקשר שלה לעולם שבחוץ.

הסיפור שלה הוא חלק ממאבק הולך ומתרחב בלוס אנג'לס. בעלי בניינים בשכונות הוליווד, קוריאה טאון, סילבר לייק ופיקו יוניון מגלים שחוק מדינתי מאפשר להם להפוך חניונים ומוסכים ליחידות דיור נלוות, המכונות ADU, מבלי שהעירייה תוכל לחייב אותם להקים מקומות חניה חלופיים. עבור בעלי הנכסים מדובר בהזדמנות להגדיל את הכנסותיהם משכר דירה. עבור הדיירים, לעומת זאת, מדובר לעיתים באובדן שירות חיוני שעליו הסתמכו במשך שנים.

במרכז הסערה נמצא חוק מספר 1211 של הסנאט בקליפורניה, שנכנס לתוקף בינואר 2025. החוק, שיזמה הסנאטורית לשעבר ננסי סקינר ונחתם בידי המושל גאווין ניוסום בספטמבר 2024, נועד להאיץ בניית דירות נוספות במדינה הסובלת ממחסור חמור בדיור. בין היתר, הוא הגדיל משתיים לעד שמונה את מספר יחידות הדיור הנפרדות שניתן להוסיף למגרש של בניין מגורים משותף, בהתאם למספר הדירות הקיימות.

אבל דווקא סעיף אחר הפך למוקד המחלוקת: הרשויות המקומיות אינן רשאיות לדרוש מבעלי הנכסים להחליף מקומות חניה שמתבטלים במסגרת פרויקטים כאלה. החוק אינו קובע במפורש שבעל בית רשאי לבטל זכות חניה המעוגנת בחוזה שכירות, והפער הזה עומד כעת במרכז מאבקים משפטיים.

בהוליווד כבר הגיע העימות לבית המשפט. דיירים בעלי הכנסה נמוכה, המתגוררים בבניין שעליו חלות תקנות להגבלת העלאות שכר דירה, הגישו תביעה נגד עיריית לוס אנג'לס בעקבות אישור תוכנית להסבת 20 מקומות חניה לתשע יחידות דיור חדשות.

דיירים בעלי הכנסה נמוכה, המתגוררים בבניין שעליו חלות תקנות להגבלת העלאות שכר דירה, הגישו תביעה נגד עיריית לוס אנג'לס בעקבות אישור תוכנית להסבת 20 מקומות חניה לתשע יחידות דיור חדשות.

לטענת הדיירים, העירייה העניקה את ההיתרים מבלי להביא בחשבון את זכויותיהם החוזיות. עורכת הדין סברינה ונסקוס, המייצגת אותם, טוענת כי כאשר מקום חניה נכלל בשירותים המובטחים במסגרת השכירות, ביטולו עלול להוות פגיעה בזכויות הדיירים שאינה נפתרת באמצעות פיצוי כספי בלבד.

בחודש מאי הורה שופט בבית המשפט העליון של מחוז לוס אנג'לס לעצור את עבודות הבנייה עד לבירור המחלוקת. מדובר בצו זמני, ולא בפסיקה סופית הקובעת שהסבת חניות לדירות אינה חוקית. עם זאת, ההחלטה עשויה להשפיע על פרויקטים דומים ועל האופן שבו ייבחנו בעתיד זכויות הדיירים.

בעל הבניין, באמצעות עורך דינו ג'ייקוב זאדה, מציג תמונה אחרת. לדבריו, הסבת חניות לדירות היא אחת הדרכים המעשיות להוסיף יחידות מגורים לעיר מבלי להרוס בניינים קיימים. הוא מכיר בקושי שנגרם לדיירים, אך טוען שבמצוקת הדיור הנוכחית יש להביא בחשבון גם את הצורך של משפחות נוספות למצוא קורת גג.

המצוקה קשה במיוחד עבור קשישים ואנשים עם מוגבלויות. בסילבר לייק, למשל, הודיע בעל נכס לקארן נומי, בת 83, כי החניה שלה במוסך תבוטל לצמיתות כדי לפנות מקום לשתי דירות חדשות. נומי, המתגוררת בבניין מאז 1995 ומשלמת שכר דירה חודשי של 1,333 דולר, מתקשה בהליכה וחוששת מהאפשרות שתיאלץ לחנות ברחובות התלולים של השכונה ולחזור לביתה ברגל בשעות החשכה.

בספטמבר הגישה נומי תביעה נגד בעל הבית בטענה שביטול החניה מפר את הוראות החוק המגינות על אנשים עם מוגבלויות ואת התקנות העירוניות האוסרות הטרדת דיירים. עורכת דינה הדגישה כי הלקוחה אינה מתנגדת לבנייה נוספת או לרווחים של בעלי נכסים, אלא דורשת שהבנייה לא תיעשה על חשבון יכולתם של קשישים ונכים להתנהל בחיי היומיום.

גם בקוריאה טאון התפתחו עימותים סביב הסבת חניות. בבניין בן 22 דירות ברחוב קינגסלי דרייב התנגדו דיירים לתוכנית להקים חמש יחידות מגורים חדשות על שטחי החניה. לפי הדיווחים, חברת הניהול הציעה הפחתה של 200 דולר בחודש עבור כל מקום חניה שבוטל. אלא שהדיירים טענו כי הפיצוי אינו פותר את המחסור בחניה ברחובות הסמוכים, במיוחד בשעות הערב.

בעיריית לוס אנג'לס מבהירים כי למרות ההבנה למצוקת הדיירים, אין ביכולתם להתעלם מחוק המדינה. כאשר בקשה להיתר בנייה עומדת בדרישות החוק, הרשויות מחויבות לבחון אותה בהתאם לכללים הקיימים, גם אם המשמעות היא ביטול מקומות חניה.

עם זאת, מחלקת הדיור העירונית מבהירה כי במקרים שבהם חניה הייתה חלק משירותי השכירות, ביטולה עשוי לחייב הפחתה בשכר הדירה. גובה ההפחתה יכול להתבסס על העלות הסבירה של שירות חניה חלופי. עבור דיירים ותיקים, במיוחד באזורים צפופים שבהם כמעט בלתי אפשרי למצוא חניה זמינה, הפחתה כזאת אינה בהכרח מספקת פתרון מעשי.

מן הצד השני של המתרס ניצבים ארגונים התומכים בהרחבת הבנייה. מת'יו לואיס מארגון קליפורניה יימבי, שהיה בין מקדמי החוק, טוען כי הבעיה האמיתית של לוס אנג'לס אינה מחסור במקומות חניה אלא מחסור בדירות. לדבריו, במקום למנוע בנייה חדשה, העירייה צריכה לסייע לדיירים פגיעים באמצעות פתרונות חניה מותאמים, סבסוד ושיפור שירותי התחבורה.

המאבק כבר הגיע גם למחוקקים בסקרמנטו. חבר האספה המדינתית ניק שולץ, המייצג את אזור ברבנק, הודיע כי בכוונתו לבחון את ההשלכות הבלתי צפויות של החוק. לדבריו, אם יתברר שהחקיקה משמשת אמצעי לדחיקת דיירים מבתיהם, יהיה צורך לשקול מחדש את הוראותיה.

עבור בעלי בניינים וקבלנים, מדובר בתחום בנייה שהפך לאטרקטיבי במיוחד. הסבת מוסך קיים ליחידת דיור עשויה להיות זולה ופשוטה יותר מהקמת בניין חדש, והאפשרות להוסיף דירות ללא דרישה לחניה חלופית הופכת פרויקטים רבים לכדאיים מבחינה כלכלית. אבל התביעות המתפתחות ממחישות שגם פרויקט שקיבל היתר עירוני עלול להיעצר אם זכויות הדיירים לא נבחנו כראוי.

בינתיים, טרייסי אליס ממשיכה להתגורר בדירתה ליד הסאנסט סטריפ. בעל הבית שלה, אלכס גודסון, מסר כי בכוונתו לבנות את הדירה החדשה מעל אזור החניה ולהחזיר לדיירים את מקומותיהם לאחר סיום העבודות. הוא גם הבהיר כי הוא פועל למציאת פתרונות עבור דיירים הזקוקים להתאמות מיוחדות.

אבל עבור אליס, גם שנה או שנתיים ללא חניה צמודה עלולות לשנות את חייה לחלוטין. היא חוששת שלא תוכל להרשות לעצמה לעבור לדירה אחרת, ומתקשה לדמיין כיצד תסתדר בלי המכונית שמאפשרת לה לשמור על עצמאותה.

כך הפכה רפורמה שנועדה להוסיף דירות למשבר הדיור בקליפורניה למאבק על זכויותיהם של מי שכבר גרים בעיר. מצד אחד בעלי נכסים שמבקשים לנצל את השטח שלהם כדי לבנות עוד דירות, ומצד שני דיירים שחוששים לאבד שירות בסיסי שהיה חלק מחייהם במשך עשרות שנים.

השאלה שתעמוד בפני בתי המשפט והמחוקקים אינה רק כמה דירות חדשות אפשר להקים על שטחי חניה. היא גם האם מותר לפתור את מצוקת הדיור של אדם אחד באמצעות פגיעה בזכויותיו של אדם אחר.