החלום האמריקני ממשיך לקרוס: מלחמת איראן והריביות חונקות את שוק הדיור בארצות הברית

בסוף חודש פברואר נדמה היה ששוק הדיור האמריקני סוף־סוף מתחיל להתעורר. אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות ושיתוק כמעט מוחלט במכירות, ירדה הריבית על משכנתאות ל־30 שנה אל מתחת לשישה אחוזים — לראשונה מאז שנת 2022. קונים שחיכו חודשים ארוכים על הגדר חזרו לבדוק בתים, קבלנים החלו לפתוח פרויקטים חדשים, ובענף הנדל"ן האמריקני דיברו בזהירות על תחילתה של התאוששות.

אלא שאז הגיעה המלחמה באיראן — והאופטימיות נעלמה כמעט בן־לילה.

ההסלמה הצבאית במזרח התיכון הובילה לזינוק חד במחירי הנפט, שהצית מחדש את החשש מאינפלציה בארצות הברית. כתוצאה מכך זינקו גם תשואות האג"ח הממשלתיות, שעל פיהן נקבעות ריביות המשכנתאות. בתוך שבועות ספורים חזרו הריביות לטפס, והקונים שהתקרבו לשוק נסוגו שוב.

המשבר מורגש היטב בשטח. שליש מהקבלנים בארצות הברית דיווחו כי נאלצו להוריד מחירים כדי למשוך קונים — תופעה חריגה מאוד בענף שבו מחירים בדרך כלל עולים בהתמדה. בממוצע, ההנחות הגיעו לשישה אחוזים ממחיר הבית. במקביל, יותר מ־60 אחוזים מהיזמים מציעים תמריצים אגרסיביים: סבסוד ריביות, שדרוגים ללא תשלום, כיסוי הוצאות סגירה והטבות נוספות שנועדו לגרום לרוכשים לחתום.

הנתונים שפרסמה השבוע התאחדות בוני הבתים הלאומית בארצות הברית מציירים תמונה עגומה במיוחד. מדד אמון הקבלנים עלה אמנם מעט בחודש מאי — מ־34 ל־37 נקודות — אך הוא עדיין רחוק מאוד מרף 50 הנחשב לקו המפריד בין אופטימיות לפסימיות. המשמעות המדאיגה באמת היא שהמדד נמצא מתחת לרף הזה כבר 25 חודשים ברציפות — יותר משנתיים של פסימיות בענף שאמור לשקף את הביטחון הכלכלי של מעמד הביניים האמריקני.

ביל אואנס, יו"ר התאחדות בוני הבתים, אמר כי "שוק הדיור נותר רדום בגלל ריביות המשכנתאות הגבוהות, מחירי הדלק המטפסים ואי־הוודאות הכלכלית שנגרמת בעקבות המלחמה באיראן". לדבריו, גם קונים שמעוניינים לרכוש בית מתקשים כיום לעמוד בעלויות המימון החדשות.

המשבר מורגש היטב בשטח. שליש מהקבלנים בארצות הברית דיווחו כי נאלצו להוריד מחירים כדי למשוך קונים — תופעה חריגה מאוד בענף שבו מחירים בדרך כלל עולים בהתמדה. בממוצע, ההנחות הגיעו לשישה אחוזים ממחיר הבית. במקביל, יותר מ־60 אחוזים מהיזמים מציעים תמריצים אגרסיביים: סבסוד ריביות, שדרוגים ללא תשלום, כיסוי הוצאות סגירה והטבות נוספות שנועדו לגרום לרוכשים לחתום.

אבל גם זה לא תמיד עובד.

רוברט דיץ, הכלכלן הראשי של התאחדות בוני הבתים, הזהיר כי העלייה האחרונה בריביות לטווח ארוך צפויה להמשיך ולפגוע בביקושים. לדבריו, אזורים מסוימים בארצות הברית — בעיקר במערב התיכון — עדיין מחזיקים מעמד טוב יחסית, אך ברוב המדינה השוק ממשיך להתקרר.

הקיפאון חריף עוד יותר בשוק הבתים הקיימים, שהוא למעשה לב שוק הנדל"ן האמריקני. כיום נרשמות בארצות הברית מכירות בקצב שנתי של כארבעה מיליון בתים בלבד — נתון שמזכיר לרבים את התקופה שלאחר קריסת שוק הסאב־פריים במשבר 2008. הסיבה המרכזית פשוטה: מיליוני בעלי בתים לקחו בשנים האחרונות משכנתאות בריביות נמוכות במיוחד, וכעת הם מסרבים למכור. מבחינתם, מעבר לבית חדש פירושו ויתור על הלוואה זולה לטובת משכנתא יקרה בהרבה.

כך נוצר שוק קפוא: מוכרים לא רוצים למכור, קונים לא מסוגלים לקנות, והעסקאות פשוט נתקעות.

במקביל, גם עלויות הבנייה עצמן ממשיכות לטפס. מחירי הפלדה, האלומיניום וחומרי הגלם המבוססים על נפט זינקו מאז פרוץ המלחמה באיראן. עבור קבלנים, המשמעות היא חוסר ודאות מוחלט. יזם שמתחיל כיום פרויקט אינו יודע כמה יעלו חומרי הבנייה בעוד שלושה או שישה חודשים, ומה יהיה מחיר המימון עד שהדירות יושלמו.

בממשל האמריקני מנסים להרגיע. סגן שר האוצר סקוט בסנט טען השבוע כי העלייה במחירי האנרגיה ובריביות היא תופעה זמנית שתדעך כאשר המתיחות מול איראן תירגע. אלא שבשוק הנדל"ן, רבים כבר הפסיקו להאמין לתחזיות אופטימיות.

מאחורי כל הנתונים הכלכליים מסתתרת מציאות חברתית קשה בהרבה. זוגות צעירים דוחים רכישת דירה, משפחות ממשיכות לשלם שכר דירה מנופח, ואנשים שתכננו לשדרג או להקטין את ביתם מגלים שאין להם לאן לזוז. עבור מיליוני אמריקנים, הבית כבר אינו סמל ליציבות ולביטחון — אלא יעד שמתרחק מהם בכל חודש נוסף של ריביות גבוהות וחוסר ודאות.

ושוב, כמו בכל משבר נדל"ן גדול בארצות הברית, חוזרת אותה שאלה מטרידה: האם מדובר בהאטה זמנית — או בתחילתו של משבר עמוק הרבה יותר.