פער בלתי נתפס במחירי הנדל"ן: שני בניינים בלב דאונטאון סן פרנסיסקו נמכרו בשבריר מערכם

שני בנייני משרדים בלב מרכז העיר של סן פרנסיסקו נמכרו בדצמבר האחרון במחיר נמוך במיוחד - מהלך שממחיש את עומק המשבר שעובר על אזור הדאונטאון. הבניינים, ברחובות סאטר וקירני, נמכרו במכירת כינוס נכסים תמורת 5 מיליון דולר בלבד, לאחר שנרכשו בשנת 2019 בסכום של 74.4 מיליון דולר.

הבניינים, בכתובות 180 Sutter Street ו-222 Kearney Street, ממוקמים על קו התפר בין הרובע הפיננסי ליוניון סקוור - אזור שנחשב בעבר לאחד המרכזים העסקיים והמסחריים השוקקים בעיר. אבל בשנים האחרונות, ובעיקר מאז מגפת הקורונה, האזור סובל מירידה חדה בפעילות, על רקע המעבר לעבודה מרחוק והתרוקנות משרדים.

לפי נתונים שפורסמו, שיעור השטחים הריקים בדאונטאון של סן פרנסיסקו עמד בשנת 2025 על כ-22 אחוזים. במקרה של שני הבניינים הללו, התפוסה צנחה בכ-60 אחוזים בין השנים 2019 ל-2024. במקביל, חנויות, מסעדות ואפילו מרכז הקניות המוכר San Francisco Towne Center סגרו את שעריהם במהלך 2025.

 

שני בניינים בלב הדאונטאון נמכרו במחיר מגוחך 

 

יוניון סקוור חווה בשנתיים האחרונות גל סגירות נרחב, שהוביל לכך שנכסי נדל"ן רבים נקלעו לחובות ונמכרו במחירים נמוכים בהרבה מערכם המקורי. לפי דיווחים, שני הבניינים שנמכרו כעת צברו חוב לא משולם של כ-56.7 מיליון דולר עד מועד המכירה הפומבית. הערכות השווי שלהם צנחו ביותר מ-75 אחוזים מאז 2019, והעמידו את שוויים על כ-18 מיליון דולר בלבד.

בסך הכול כוללים הבניינים כ-145 אלף רגל רבועה של שטחי משרדים. הרוכש החדש שילם כ-34.40 דולר לרגל רבועה - ירידה חדה לעומת 515 דולר לרגל רבועה, המחיר שבו נמכרו נכסים סמוכים בשנת 2019.

לצד משבר העבודה מהמשרד, מצביעים גורמים בענף גם על בעיות פשיעה וחסרי בית באזור. לפי נתוני עירייה, בשנת 2024 המשיכה אוכלוסיית חסרי הבית בעיר לעלות והגיעה ליותר מ-8,000 בני אדם. בשנת 2025 נרשמו בעיר כמעט 600 מקרי מוות ממנות יתר, לפי נתוני לשכת חוקר מקרי המוות. בעלי עסקים באזור טוענים כי השילוב בין שימוש בסמים וחוסר ביטחון הרחיק לקוחות והוביל לסגירת חנויות.

עם זאת, ב-San Francisco Chronicle צוין כי המחיר הנמוך במיוחד במכירה עשוי לשקף בעיקר את עלות העברת הבעלות מהבנק לבעלים חדשים, ולא בהכרח את שווי השוק המלא. מכירות כינוס נכסים, כך נטען, זוכות לעיתים לנוכחות דלה, והבנקים עשויים לאשר הצעות אשראי מרוכשים בעלי הון במסגרת ההליך.

הרוכשת של הבניינים היא SVN Properties, LLC – חברה הרשומה בריצ'מונד שבקליפורניה, ומשויכת לאלכס נאומוב, מנהל בחברת West Coast Shipping. הבעלים הקודמים, Gen Realty Capitol ו-Flynn Properties, חדלו לשלם את המשכנתה לגולדמן זאקס באפריל 2024, מה שהוביל למכירה.

ברקע העסקה מנסה הנהגת העיר לקדם מהלך התאוששות. ראש העיר הדמוקרטי דניאל לוריא, שנבחר בשנה שעברה, הציג בספטמבר את יוזמת Heart of the City, שמטרתה להפוך את הדאונטאון לאזור מגורים, עבודה ובילוי פעיל. במסגרת התוכנית הוקצו יותר מ-40 מיליון דולר לשיפור ניקיון וביטחון, חיזוק עסקים קטנים והשקעה במרחב הציבורי. לפי העירייה, במהלך שנתו הראשונה בתפקיד נרשמה ירידה של כ-40 אחוזים בפשיעה ביוניון סקוור וברובע הפיננסי.

לוריא מסר כי "יש עוד הרבה עבודה, אבל הלב של העיר שלנו שוב פועם". בינתיים, מכירת הבניינים במחיר כה נמוך ממחישה עד כמה הדרך לשיקום מלא של מרכז סן פרנסיסקו עדיין ארוכה.