“אני נוקט צעדים מיידיים כדי לאסור על משקיעים מוסדיים גדולים לקנות עוד בתים חד־משפחתיים, ואני אקרא לקונגרס לקבוע את זה בחוק. אנשים גרים בבתים — לא תאגידים”, כתב טראמפ. עצם הניסוח — חד, אישי, כמעט סיסמתי — נועד לשרטט קו ברור בין משקי בית צעירים שמנסים לקנות בית ראשון, לבין מוסדות פיננסיים שמעמיקים את דריסת הרגל שלהם בשוק הדיור.
התגובה בוול סטריט הייתה מהירה. מניית “בלקסטון” ירדה ב־5.6% במהלך יום המסחר, כשברקע ההבנה שהאיסור עלול לפגוע ביכולת של קרנות לרכוש נכסים נוספים ולגלגל את מודל ההשכרה בהיקפים גדולים. “אינוויטיישן הומס”, אחת מחברות ההשכרה הגדולות בבתים חד־משפחתיים (והייתה בעבר קשורה לבלקסטון), ירדה בכ־6% לאחר ירידה חדה יותר במהלך המסחר. גם חברות נוספות בענף, ובהן “אמריקן הומס פור רנט” וחברת מוצרי הבנייה “בילדרס פירסטסורס”, נסוגו בחדות. בשוק האג”ח נרשמה תנועה דומה: משקיעים החלו למכור איגרות חוב של קרנות השקעה בנדל”ן (ריטים), כשאיגרות מסוימות של “אינוויטיישן הומס” נחלשו ונסחרו במרווח רחב יותר מול אג”ח ממשלת ארצות הברית.
“אני נוקט צעדים מיידיים כדי לאסור על משקיעים מוסדיים גדולים לקנות עוד בתים חד־משפחתיים, ואני אקרא לקונגרס לקבוע את זה בחוק. אנשים גרים בבתים — לא תאגידים”, כתב טראמפ. עצם הניסוח — חד, אישי, כמעט סיסמתי — נועד לשרטט קו ברור בין משקי בית צעירים שמנסים לקנות בית ראשון, לבין מוסדות פיננסיים שמעמיקים את דריסת הרגל שלהם בשוק הדיור.
ההכרזה משתלבת בניסיון רחב יותר של הבית הלבן להפוך את נגישות הדיור לנושא מרכזי, על רקע יוקר מחיה שמכביד במיוחד על דור צעיר. לפי נתוני “האגודה הלאומית של סוכני הנדל”ן”, הגיל החציוני של רוכשי דירה ראשונה עלה לשיא של 40 — נתון שנחשב לסמן מצוקה עבור שוק שמתקשה לייצר נתיב בעלות סביר לצעירים. טראמפ טען כי בעלות על בית “הופכת לבלתי מושגת עבור יותר מדי אנשים”, והבטיח להציג “הצעות נוספות” בנושא בנאום המתוכנן שלו בדאבוס.
מאחורי השיח הפופוליסטי עומדת תופעה אמיתית: מאז המשבר הפיננסי העולמי והגל הגדול של עיקולי נדל”ן, גופים מוסדיים נכנסו לשוק המגורים בהיקפים עצומים — לעיתים תוך רכישת שכונות שלמות — והפכו חלק מהבתים לתיקי השכרה מנוהלים. המבקרים טוענים שהמוסדות הללו אינם “סתם עוד קונים”, אלא שחקנים בעלי יתרון מבני: הון זמין, יכולת לקנות במהירות, לפעמים במזומן, וכוח השפעה שמדחיק קונים פרטיים. מבחינתם, זה אחד המנועים שמעלים מחירים ומעמיקים את תחושת ה”משחק מכור” אצל משפחות צעירות.
אלא שהמשקיעים עצמם מציגים תמונה אחרת. “בלקסטון” טוענת כי החזקותיה הן שבריר זעיר ממלאי הבתים החד־משפחתיים בארצות הברית — 0.06% מתוך כ־106 מיליון — וכי כלל המשקיעים המוסדיים מחזיקים כ־0.5% בלבד. נתונים נוספים מצביעים על כך שכ־25% מהבתים נרכשים בידי “משקיעים”, אך חלק גדול מהנתח הזה שייך לבעלי נכסים קטנים — ולא לקרנות ענק. לפי חברת הייעוץ “ג’ון ברנס”, רק כ־2% מהעסקאות מיוחסים למשקיעים שמחזיקים בתיקים של יותר מ־100 בתים. במילים אחרות: יש פער בין התפיסה הציבורית של “התאגידים שקונים את אמריקה”, לבין היקף השוק שהם בפועל שולטים בו.
הפער הזה הוא גם מקור הביקורת המרכזית על המהלך: האם איסור על משקיעים מוסדיים יפתור באמת את בעיית נגישות הדיור, או שמדובר במהלך שמייצר כותרות אך נוגע בחלק מצומצם מהבעיה? שוק הדיור האמריקאי מושפע ממחסור בהיצע, מריבית, מעלויות קרקע ובנייה, ומרגולציה מקומית שמגבילה בנייה — וביחס לגורמים הללו, חלקם של משקיעים מוסדיים עשוי להיראות משני. מנגד, גם אם המספרים אינם עצומים, השפעתם עשויה להיות מרוכזת באזורים מסוימים, ובכך להעצים את המחירים דווקא בשווקים שבהם צעירים מנסים להיכנס לראשונה.
ההכרזה יוצרת גם דילמה פוליטית עדינה במיוחד עבור סטיבן שוורצמן, מייסד ומנכ”ל “בלקסטון”, שנחשב לאחד מתומכיו הבולטים של טראמפ. לפי נתוני “אופן־סיקרטס”, שוורצמן תרם עשרות מיליוני דולרים במחזור הבחירות האחרון למועמדים רפובליקנים ולגופים שתמכו בטראמפ. כעת, אותו נשיא שהפך לסמל של “עסקים תחילה” מכוון מהלך שמאיים על אחד המודלים הרווחיים ביותר של ענקית ההון הפרטי. זו תזכורת לא נעימה: תמיכה פוליטית אינה מבטיחה חסינות כשהפופוליזם הכלכלי נכנס לחדר.
הסוגיה אינה מצטמצמת רק לנדל”ן. באותו יום טראמפ תקף גם חברות ביטחוניות והצהיר כי “לא יאפשר” להן לבצע רכישות חוזרות של מניות או לחלק דיבידנדים, עד שיעמדו בדרישתו לייצור מהיר ואמין יותר של ציוד צבאי. גם כאן השוק הגיב בירידות חדות במניות של חברות מרכזיות. זה מצייר תבנית: נשיא שמוכן יותר מהמקובל במחנה הרפובליקני להתערב בהחלטות תאגידיות ולנסות להכתיב סדרי עדיפויות עסקיים — בשם אינטרס ציבורי או לאומי.
ועדיין, החלק המסקרן ביותר בהצהרת טראמפ הוא דווקא מה שאין בה: פרטים. לא ברור מה תהיה ההגדרה המשפטית של “משקיע מוסדי גדול”, האם האיסור יחול רק על רכישות עתידיות או גם על החזקות קיימות, האם יהיו חריגים (למשל לבנייה ייעודית להשכרה), וכיצד ניתן יהיה לאכוף את ההגבלה בשוק שבו חברות יכולות לפעול באמצעות חברות־בת, שותפויות או מבני בעלות מורכבים. יש גם שאלת המפתח הפוליטית: האם הקונגרס יסכים לחקיקה שמגבילה במפורש פעילות רכישה של גופים פיננסיים בשוק חופשי — גם אם לרפובליקנים יש רוב, לא בטוח שכולם ילכו עם נשיא שמציב מגבלות על הון פרטי.
טראמפ העלה בעבר רעיונות אחרים לטיפול במשבר, ובהם משכנתא ל־50 שנה — פתרון שמקטין תשלום חודשי אך מגדיל דרמטית את עלות הריבית הכוללת. ההצעה ההיא עוררה ביקורת רבה מצד מומחים, שטענו שהיא דוחה את הבעיה במקום לפתור אותה. כעת, עם מהלך שמכוון ישירות לשחקנים מוסדיים, טראמפ מנסה לנסח מחדש את הדיון: פחות ריבית, פחות רגולציה, יותר היצע — ומעל הכול “להוציא את התאגידים מהשכונות”.
האם זה יעבוד? ייתכן שהשפעת המהלך תהיה סמלית בעיקרה, ייתכן שתורגש בעיקר בשווקים מסוימים, וייתכן — אם ילווה בצעדים להגדלת היצע — שתתרום להפחתת לחץ המחירים. אבל דבר אחד כבר ברור: המאבק על הבית האמריקאי הפך רשמית למאבק פוליטי־כלכלי מול וול סטריט, וטראמפ בחר לפתוח בו באגרוף סגור.
