האלגוריתם שניפח את שכר הדירה: ענקית הנדל"ן גרייסטאר תפסיק להשתמש בתוכנה שהעלתה מחירים באלפי דירות

פסק דין שנחשב לניצחון היסטורי עבור שוכרי דירות בקליפורניה קבע כי חברת גרייסטאר — אחת ממנהלות הנכסים הגדולות בארצות הברית — תפסיק להשתמש בתוכנה אלגוריתמית שלפי הטענות סייעה לה לתאם ולהעלות מחירי שכירות באופן בלתי חוקי.

גרייסטאר, שמנהלת כמעט מיליון יחידות דיור ברחבי המדינה, ובהן מאות מתחמי דירות בדרום קליפורניה, נתבעה בינואר על ידי משרד המשפטים האמריקאי בגין שימוש בתוכנת התמחור של חברת ריל־פייג'. התוכנה משמשת בעלי נכסים רבים לקביעת מחירי שכירות בדירות פנויות ולשיעורי חידוש חוזים לדיירים קיימים.

לפי התביעה, גרייסטאר ובעלי נכסים נוספים השתמשו בתוכנה כדי לשתף ביניהם מידע קנייני, ליישר את המחירים ולייקר את שכר הדירה באופן מתואם.

 

בשבוע שעבר הודיע התובע הכללי של קליפורניה, רוב בונטה, כי גרייסטאר תחדל להשתמש בכל תוכנה — ובכלל זה ריל־פייג' — שמסתמכת על מידע רגיש מתחרים לצורך קביעת מחירים. בנוסף, החברה התחייבה לשתף פעולה עם ההליך המתמשך נגד ריל־פייג' ובעלי נכסים אחרים

 

"קנוניה גם אם היא מתבצעת דרך אלגוריתם"

בשבוע שעבר הודיע התובע הכללי של קליפורניה, רוב בונטה, כי גרייסטאר תחדל להשתמש בכל תוכנה — ובכלל זה ריל־פייג' — שמסתמכת על מידע רגיש מתחרים לצורך קביעת מחירים. בנוסף, החברה התחייבה לשתף פעולה עם ההליך המתמשך נגד ריל־פייג' ובעלי נכסים אחרים.

"בין אם זה מתרחש בחדר אחורי מלא עשן ובין אם דרך אלגוריתם על מסך מחשב — קנוניה להעלאת מחירים היא בלתי חוקית", אמר בונטה.

גרייסטאר, שמשרדיה הראשיים בצ'רלסטון שבדרום קרוליינה, מנהלת כ־333 נכסי דיור רב־משפחתי בקליפורניה שבהם נעשה שימוש בתוכנת ריל־פייג'. החברה תשלם 7 מיליון דולר בקנסות לתשע מדינות, ובהן קליפורניה.

כיצד האלגוריתם גרם לעליית מחירים?

במקום שהתחרות תוביל לירידת מחירים — כפי שמתרחש בשוק חופשי — טענה התביעה כי ריל־פייג' החלישה את התחרות באמצעות המלצות תמחור המבוססות על מידע לא־ציבורי שקיבלה מבעלי הנכסים עצמם.

ריל־פייג' טענה בעבר כי לקוחותיה חופשיים להתעלם מהמלצות התמחור, ולעיתים היא אף מציעה להוריד מחירים. אך משרד המשפטים ציטט מקרים שבהם תיארה החברה את התוכנה שלה ככלי "למקסום שכר הדירה" — ואף ככזה שמקשה על בעלי נכסים לדחות המלצות לעליית מחירים.

לפי התלונה, ריל־פייג' הציגה את הכלים שלה כמנגנון שמבטיח שבעלי הנכסים "ימצו כל הזדמנות להעלות מחיר אפילו בתקופות ירידה בשוק או בתנאים בלתי צפויים".

שיתוף פעולה אסור בין בעלי נכסים

בונטה טען כי גרייסטאר ובעלי נכסים אחרים ניהלו ביניהם תקשורת ישירה על נושאים תחרותיים רגישים — ובהם אסטרטגיות תמחור, רמות שכר דירה ופרמטרים בתוכנת ריל־פייג'.

כתוצאה מכך, ריל־פייג' ידעה מה גובים בעלי נכסים מתחרים, ויכלה להמליץ לכולם על עליית מחירים אחידה — דבר שחיסל תחרות אמיתית והותיר את השוכרים בפני מציאות שבה המחירים "קפצו" באופן מלאכותי.

ללא תחרות, בעלי נכסים איבדו תמריץ להציע הנחות נפוצות בשוק, כמו חודש שכירות חינם או ויתור על עמלות.

"עסקה גדולה" לשוכרים

"ההסדר הזה הוא עסקה גדולה לשוכרים", אמר קיי אגבי מהפרויקט הלא־ממשלתי למען פיקוח על הון פרטי.
לדבריו, העובדה שגרייסטאר — מפעילת הדיור הגדולה ביותר במדינה — מנועה מלהשתמש בריל־פייג' מטילה ספק בעתיד החברה כולה.

בין בעלי הנכסים הנוספים שהוזכרו בתביעה: קמדן, קושמן אנד ווייקפילד/פינקל, ליבקור ווילואו ברידג'.

קליפורניה הצטרפה להסדר יחד עם המדינות צפון קרוליינה, קולורדו, קונטיקט, אילינוי, מסצ'וסטס, מינסוטה, אורגון וטנסי.

גם ריל־פייג' מגיעה להסדר

ריל־פייג' הגיעה מצידה להסדר מוצע עם משרד המשפטים, הכולל הגבלות משמעותיות על אופן פעולתה. בין היתר, נאסר עליה להשתמש במידע קנייני מתחרים לצורך קביעת מחירי שכירות.

"ההסדר מבטיח שהפתרונות שלנו יישארו זמינים, חוקיים ומותאמים לרגולציה המתפתחת", מסרה החברה.

השלכות רחבות לשוק הדיור

ההסדר מסמן ניצחון בשוק שבו שכר הדירה בקליפורניה נמצא כבר שנים ברמות הגבוהות בארצות הברית. המהלך עשוי לבלום את העליות בדרום קליפורניה — ולסמן שזוהי רק ההתחלה של מאבק משפטי מתרחב נגד תיאום מחירי שכירות באמצעים טכנולוגיים.

המסר ברור: גם בעידן הבינה המלאכותית, תיאום מחירים — בין אם דרך אלגוריתם או שיחת טלפון — לא יתקבל.