האמריקאים מפסיקים לקנות בתים: השוק קפוא והחלום האמריקאי הופך לחוזה שכירות

שוק הדיור האמריקאי נכנס לקיפאון חסר תקדים. המכירות נמצאות בשפל של שלושה עשורים, המחירים ממשיכים לטפס, והפחד גובר שארצות הברית הופכת למדינה של שוכרים במקום בעלי בתים. הנתונים מצביעים על כך שרק 2.5 אחוזים מהבתים במדינה החליפו ידיים בין ינואר לאוגוסט 2025 - שיעור שמייצג 25 עסקאות על כל אלף נכסים, הנמוך ביותר מאז החלו למדוד זאת לפני לפחות 30 שנה. לשם השוואה, בשיא הבום של תקופת הקורונה בשנת 2021, הנתון עמד על כ-40 עסקאות לכל אלף בתים.

על פי נתוני Redfin, בשנת 2024 נרשם שפל של כמעט שלושה עשורים גם במכירות בתים קיימים, עם הרמה הנמוכה ביותר מאז 1995, אף שמחירי הבתים עצמם המשיכו לעלות. מחיר הבית החציוני בארצות הברית הגיע ל-407,500 דולר, עלייה של כמעט חמישה אחוזים בשנה אחת בלבד. מומחים מזהירים כי שילוב של מחירים גבוהים, ריביות משכנתה הקרובות לשישה אחוזים ועלויות מחיה מתנפחות הופכים את הבעלות על בית לחלום הולך ומתרחק עבור משפחות רבות.

 

 

ארצות הברית נתקעת במעגל השכירות: שוק הדיור בקיפאון, מחירי הבתים שוברים שיאים

 

 

 

תופעה נוספת שמחריפה את המשבר היא כניסתם המסיבית של משקיעים מוסדיים לשוק הדיור. חברות ענק רוכשות אלפי נכסים במקביל - ולא כדי למכור, אלא כדי להשכיר. סוכנת הנדל"ן גלנדה בייקר אמרה בפודקאסט Raising America כי המשקיעים הגדולים "שוכרים בחזרה את החלום האמריקאי", והוסיפה כי כיום חברות מחזיקות כבר בכ-27 אחוזים משוק הדיור בעיר אטלנטה. לדבריה, "הם מספרים לכם שאתם רוצים להיות שוכרים, שאתם לא רוצים להתעסק בתחזוקה או בבעלות. אבל כשאתם שוכרים, אתם נתונים לחסדי בעל הבית. הוא יכול להעלות את שכר הדירה או לסרב לחדש את החוזה. אתם על גלגל ריצה של אוגרים".

לפי נתוני השוק, בעלי נכסים מוסדיים מחזיקים בכשלושה אחוזים מכלל הבתים להשכרה בארצות הברית, אך בערים כמו אטלנטה, שארלוט ופניקס שיעורם גבוה בהרבה. הדבר תורם לעליית מחירי השכירות ולמחסור חמור בדירות למכירה. בייקר ציינה כי מה שמפחיד אותה ביותר הוא הסיכוי שדורות צעירים יישארו לנצח בתוך המעגל הזה, בלי יכולת לרכוש בית ובלי אפשרות לצבור הון בין-דורי באמצעות בעלות על נכס.

במקביל, בעלי הבתים המבוגרים אינם ממהרים למכור. לפי סקר של Redfin, שליש מבני דור הבייבי־בום המחזיקים בבעלות מלאה על בתיהם אינם מתכננים לזוז מהמקום. בייקר הסבירה כי הבייבי־בומרס מחזיקים בהון נדל"ן מוערך בכ־46 טריליון דולר, אך רבים מהם נשארים במקומם מחשש למסים על רווחי הון ולריביות משכנתה נמוכות במיוחד שהובטחו להם בעבר.

 

הרבה יותר שוכרים - הרבה פחות קונים

 

"רובם כבר סיימו לשלם את המשכנתה או נהנים מריבית נמוכה במיוחד של פחות מארבעה אחוזים", אמרה. "הסיבה שהם לא מוכרים היא כי הבית שקנו לפני 30 שנה ב־400 אלף דולר שווה היום 2.5 מיליון. כמה מס שבח הם ישלמו על זה? הם שילמו את המסים, את המשכנתה, הם עשו הכול נכון". כל זה יצר את מה שכלכלנים מכנים "אפקט הנעילה", שמוערך כי הסיר עד מיליון וחצי בתים מהשוק.

בייקר הודתה כי האפשרות שארצות הברית תהפוך ל"מדינת שוכרים" "מפחידה אותה עד מוות", ולכן היא עצמה מנסה לרכוש כמה שיותר נכסים כדי להבטיח שלילדיה תהיה דריסת רגל בשוק הבעלות. אך מומחים מעריכים שהקיפאון לא יסתיים בקרוב. זהירותו של הבנק הפדרלי בכל הנוגע להורדות ריבית, יחד עם עלויות ביטוח וחומרי בנייה מזנקות, משאירות את מדד הנגישות לדיור ברמות שפל.

העתיד, אומרים אנליסטים, תלוי במדיניות שתצליח להגדיל את היצע הבתים - בין אם באמצעות רפורמות תכנוניות, תמריצי מס למוכרים, או מגבלות על רכישות המוניות מצד משקיעים. לעת עתה התמונה ברורה: שיעור רכישת הבתים צונח, ההשכרה מזנקת, והחלום האמריקאי, זה שהיה פעם הבית עם הגינה, מגיע יותר ויותר עם חוזה שכירות.