ממדאני יוביל מהפכה בדיור? כך עלול להשתנות שוק הנדל"ן בניו יורק

הבחירות האחרונות בניו יורק לא רק שינו את מאזן הכוחות בעיר, אלא גם עשויות לשנות את פני שוק הדיור כולו. ביום שבו נבחר הסוציאליסט הדמוקרטי זוהראן ממדאני לראשות העיר, אישרו יותר ממיליון מצביעים שלוש יוזמות חקיקה שמטרתן להאיץ את תהליכי הבנייה - מהלך שעשוי להשפיע ישירות על היצע הדירות ועל המחירים בעיר היקרה ביותר בארצות הברית.

היוזמות, שהופיעו בפתקי ההצבעה ב-4 בנובמבר, כוללות תיקונים בחוקת העיר שמעניקים לוועדת התכנון העירונית סמכויות חדשות לאישור פרויקטים קטנים ודיור בר השגה, במקום מועצת העיר. בנוסף, הוחלט על הקמת ועדת ערעורים בת שלושה חברים - ראש העיר, יו"ר מועצת העיר ונשיא הרובע שבו מתוכנן הפרויקט - שתוכל לבטל החלטות של מועצת העיר אם שניים מתוך שלושת החברים יתמכו בכך.

בעוד מועצת העיר התנגדה בחריפות וטענה כי מדובר בפגיעה באיזונים הדמוקרטיים, תומכי ההצעות טוענים שמדובר בפריצת דרך שתאפשר לבנות אלפי יחידות דיור חדשות במהירות רבה יותר. דובר מועצת העיר, בנג'מין פאנג-אסטרדה, טען כי "הצעות ההצבעה המטעות הללו משנות לצמיתות את חוקת העיר ומחלישות את הדמוקרטיה", והוסיף כי הדבר יפגע ביכולת הציבור להבטיח שתכנון הפרויקטים ישרת את התושבים ולא רק את רווחי היזמים.

 

זוהראן ממדאני ייכנס רשמית לתפקיד ראש עיריית ניו יורק בינואר הקרוב

 

ממדאני, שביסס את קמפיין הבחירות שלו על ההבטחה להוזיל את יוקר הדיור, הודיע ביום הבחירות כי הוא תומך ביוזמות. "זו סמכות, כמו כל סמכות של ראש עיר, שחייבת לשמש כדי לספק לתושבים את מה שמגיע להם", אמר לאחר שהצביע "כן" לכל ההצעות. לדבריו, בכוונתו לשתף פעולה עם מועצת העיר "כדי לקדם השקעות שבמשך שנים נמנעו מקהילות שלמות".

לדברי הנרי אונורוף, מנהל ארגון Welcoming Neighbors Network-– קואליציה של כ-60 ארגוני דיור הפועלים ב-32 מדינות - התוצאה הזו היא "אולי הבחירות החשובות ביותר השנה בארצות הברית בנושא הדיור". הוא הסביר כי "הצבעת הבוחרים שלחה מסר חד וברור על הצורך הדחוף להסיר חסמים בפני בנייה חדשה", וכי השפעתה על ניו יורק, העיר הגדולה במדינה, עשויה להיות עצומה.

אונורוף הוסיף כי המחסור החמור בדירות בעיר הוא גורם מרכזי להעלאת המחירים. "כשאין מספיק דירות להשכרה או למכירה, נוצרת תחרות אכזרית שמקפיצה את המחירים. כשיש היצע מספק, לשוכרים ולקונים יש כוח מיקוח אמיתי מול בעלי הדירות, וזה מאפשר להוריד מחירים", אמר. לדבריו, ההתמקדות בדיור מפוקח ומסובסד חשובה במיוחד, שכן "פרויקטים כאלה עלולים ליפול על ידי עיכובים מיותרים".

לטענתו, הצעדים החדשים יאפשרו "לבנות עשרות אלפי דירות נגישות בזמן קצר יותר, תוך שמירה על ביקורות סביבתיות, בטיחות ושיתוף הציבור".

 

 

עם זאת, רן אליאסף, מייסד ושותף מנהל של חברת Northwind Group, הביע זהירות ביחס להשפעה הצפויה. לדבריו, היוזמות הן "צעד חיובי להפחתת צוואר הבקבוק בענף הדיור, אך ההשפעה שלהן תהיה מוגבלת". לדבריו, קיצור תהליכי האישור עשוי לסייע לחלק מהפרויקטים, "אך הוא לא מטפל בשורשי הבעיה - עלויות הבנייה, זמינות המימון והמורכבות הרגולטורית".

"בלי מימון משמעותי נוסף או רפורמות בתכנון העירוני, ההשפעה על מחירי הדיור תהיה מתונה ותרגיש רק לאורך זמן", הוסיף אליאסף.

למרות זאת, השילוב בין ניצחונו של ממדאני לבין אישור הרפורמות מעיד כי הציבור רואה בדיור נושא מרכזי. "ראינו את זה בלוס אנג'לס, בבוסטון, ועכשיו בניו יורק - נושא הנגישות לדיור הפך לאחד החשובים ביותר עבור הבוחרים", אמר אליאסף. לדבריו, "בניו יורק, אזורים שבהם יש ריכוז גבוה של דיור מסובסד או מפוקח העניקו לממדאני את התמיכה הרחבה ביותר".

אם ההבטחות יתממשו, ניו יורק עשויה לראות בשנים הקרובות שינוי של ממש - פחות עיכובים ביורוקרטיים, יותר דירות חדשות, ואולי גם הקלה מסוימת ביוקר המחיה בעיר שלא ישנה אף פעם, אך מתכננת סוף סוף לבנות מהר יותר.