שוק הנדל"ן האמריקאי בקריסה: מכירות הבתים צפויות לרדת לשפל של 30 שנה

שוק הנדל"ן האמריקאי צפוי לחוות ב-2025 את השנה הקשה ביותר מזה שלושה עשורים, עם מכירות בתים שעלולות לרדת לשפל חדש של 30 שנה בגלל ריביות משכנתאות גבוהות שממשיכות לפגוע ביכולת הרכישה של הצרכנים. זאת על פי תחזיות חדשות של צוות המחקר הכלכלי של Realtor.com.

תחזיות עגומות לשוק הנדל"ן

דו"ח התחזית לשוק הדיור לאמצע שנת 2025 שפורסם ביום רביעי מספק תחזיות מעודכנות למגמות בריביות משכנתאות, מכירות בתים ומחירי נדל"ן ב-2025, תוך עדכון התחזית השנתית הראשונית שפורסמה בדצמבר.

התחזית המעודכנת חוזה כי ריביות משכנתאות ל-30 שנה יישארו גבוהות יותר מהצפוי במקור, עם ממוצע של 6.7% לאורך 2025 וסיום השנה בסביבות 6.4%. זה גבוה מהתחזית הראשונית של ממוצע שנתי מלא של 6.3% ו-6.2% בסוף השנה.

נפח המכירות של בתים קיימים, שחזה במקור לגדול מעט השנה בהשוואה ל-2024, צפוי כעת לרדת ב-1.5% בחישוב שנתי, לכל השאר 4 מיליון עסקאות בלבד.

שפל היסטורי במכירות

זה יסמן את השנה הכי איטית למכירות בתים קיימים מאז 1995, כאשר הן הגיעו ל-3.8 מיליון. מכירות בתים היו גם ברמה הנמוכה ביותר מאז 1995 גם ב-2023 וגם ב-2024, על פי האגודה הלאומית של סוכני נדל"ן.

"אפילו עם יותר בתים בשוק, תגובת הקונים נשארה מעומעמת בהשוואה למה שהיינו מצפים ממעברי היצע דומים בעבר," אומרת דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של Realtor.com.

"באזורים כמו הדרום והמערב, עליות המלאי היו יותר משמעותיות, אבל אילוצי כושר קנייה ממשיכים להכביד על הביקוש. בינתיים, הצפון-מזרח והמערב התיכון נשארים שווקים מהודקים יותר עם פעילות קונים יחסית יציבה יותר."

 

התחזית המעודכנת חוזה כי ריביות משכנתאות ל-30 שנה יישארו גבוהות יותר מהצפוי במקור, עם ממוצע של 6.7% לאורך 2025 וסיום השנה בסביבות 6.4%. זה גבוה מהתחזית הראשונית של ממוצע שנתי מלא של 6.3% ו-6.2% בסוף השנה. נפח המכירות של בתים קיימים, שחזה במקור לגדול מעט השנה בהשוואה ל-2024, צפוי כעת לרדת ב-1.5% בחישוב שנתי, לכל השאר 4 מיליון עסקאות בלבד.

 

מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות

למרות המיתון המתמשך במכירות, כלכלני Realtor.com לא צופים תיקון לאומי קרוב במחירי הבתים, אלא חוזים שמחירי הבתים יגדלו ב-2.5% במהלך 2025. זה מעט נמוך יותר מצמיחה של 3.7% שציפו לה בתחילת השנה.

במקום להוריד את מחירי הבקשה שלהם, מוכרי בתים רבים כעת כנראה בחרו לחכות לשוק. Realtor.com דיווח לאחרונה שהורדות מהרישום זינקו ב-47% במאי בהשוואה לשנה קודמת, מה שמרמז שמוכרים יותר ויותר מעדיפים לחכות במקום לנהל משא ומתן.

עלייה במלאי אך לא בביקוש

הבדל עיקרי אחד, עם זאת, הוא עלייה משמעותית במלאי ב-2025, במיוחד בדרום ובמערב. אחרי שנים של היצע מהודק, מספר הרישומים הפעילים ברחבי המדינה עלה על מיליון במאי בפעם הראשונה מאז סוף 2019.

אבל הקפיצה הצפויה במכירות בתים שחלקם ציפו לראות לצד מלאי גבוה יותר לא התממשה, כאשר ריביות משכנתאות גבוהות ומחירי בתים בשיא כל הזמנים שומרים קונים פוטנציאליים רבים בצד.

ריביות משכנתאות, שנשארו מעל 6.6% מתחילת השנה, הגיעו לאחרונה לממוצע של 6.75% בשבוע שהסתיים ב-17 ביולי, על פי פרדי מק.

משבר בבנייה חדשה

אחרי אביב איטי לבנייה חדשה, התחזית האחרונה מספקת גם עדכון חד כלפי מטה לתחזיות הבנייה המגורית ל-2025.

כלכלני Realtor.com חוזים כעת שהתחלות דיור למשפחה אחת ירדו ב-3.7% מהשנה שעברה, לכל השאר 980,000 בלבד.

זה הרבה מתחת לעלייה שנתית של 13.8% שחזו בתחילת השנה, עדכון לא רצוי בשוק שעדיין חסרים לו מיליוני בתים מאלה הנדרשים כדי לענות על הביקוש הצפוי מהקמת משקי בית חדשים.

השפעה על קונים צעירים

כתוצאה מהמחסור, הגיל הטיפוסי של קוני בתים לראשונה זינק לשיא של 38, כאשר צעירים רבים נשארים שוכרים או גרים עם המשפחה הרבה יותר זמן מאשר בעבר.

המגמה הזו צפויה להמשיך, כאשר התחזית חוזה ששיעור הבעלות על בתים ירד ל-65.2% השנה, מ-65.6% ב-2024 ו-65.9% ב-2023.

חדשות טובות לשוכרים

בנקודה חיובית עבור שוכרים, צמיחת השכירות צפויה להישאר רכה ב-2025, עם דמי שכירות חציוניים שירדו ב-0.1% ב-2025, אחרי שירידה של 0.2% בשנה שעברה.

סיבות למשבר

המשבר בשוק הנדל"ן האמריקאי נובע מכמה גורמים משולבים. בראש ובראשונה, ריביות המשכנתאות הגבוהות שנשארו מעל 6.6% כל השנה הופכות את הרכישה ליקרה משמעותית עבור קונים פוטנציאליים. זה, בשילוב עם מחירי בתים שממשיכים לעלות, יוצר מצב שבו רבים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם לקנות.

בנוסף, המחסור בבתים זמינים, למרות העלייה האחרונה במלאי, ממשיך להיות בעיה מרכזית. שנים של בנייה לא מספקת יצרו פער ענק בין ההיצע לביקוש, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה.

הגורם השלישי הוא השינוי הדמוגרפי - צעירים מתקשים יותר ויותר להיכנס לשוק, מה שמוביל לירידה בשיעור הבעלות הכללי ולהזדקנות האוכלוסייה שמסוגלת לקנות בתים.

המצב הזה יוצר מעגל קסמים שלילי: פחות מכירות אומר פחות תנועה בשוק, מה שאומר פחות הזדמנויות עבור אנשים שרוצים לעבור דירה או לשדרג, ובכך הבעיה מחמירה עוד יותר.