מלמד אתכם נדל״ן: אייל מלמד, ברוקר הנדל״ן המצליח ממיאמי, בטור מיוחד על שוק הדירות בעיר הקיץ

ללא ספק השוק ללא ספק עובר טלטלה, אך לא כל סוגי הנכסים מושפעים באותה מידה. הנתונים מגלים פער הולך וגדל בין נכסים ישנים לחדשים, בין שוק דירות קופא לבין המשך תנועה בבתי קרקע ובפרויקטים חדשים.

87% מהדירות שמוצעות היום למכירה בדרום פלורידה נמצאות בבניינים בני 30 שנה ומעלה – כלומר נבנו לפני 1995. אלו מוגדרים כ”בניינים ישנים”

רק כ-12% מהדירות בשוק נחשבות “חדשות” (מתחת ל-30 שנה).  ישנה ירידה חדה במכירות דירות באפריל 2025 (שנה מול שנה):
 מיאמי-דייד: ירידה של 21% במכירות דירות
 בראוורד: ירידה של 19%
 פאלם ביץ’: ירידה של 14%
הירידה לא רק בדירות – גם בתי קרקע רשמו ירידות של 5%–12% במכירות.

 עידן פוסט הקריסה בסרפסייד
מאז קריסת Champlain Towers ב-2021, מדינת פלורידה חוקקה תקנות חדשות שמחייבות בנייני דירות לעמוד בדרישות תחזוקה וביקורת מבנית מחמירות מטעם העירייה והמחוז.
התוצאה: חיובים מיוחדים לבעלי דירות, תיקונים יקרים, ובניינים עם מצב כלכלי רעוע – מה שמקשה מאוד על קונים לקבל מימון.

 לכך מצטרפת ירידה כללית במכירות שמושפעת גם מריביות גבוהות, מסי נכס פרופרטי טקס ועלויות ביטוח שהולכות ועולות.

 האם ישנה בועה שמתפוצצת?
 74% מהמכירות של דירות בשווי מעל מיליון דולר בוצעו במזומן.
 שוק שמבוסס על קונים עם הון עצמי גבוה לא מתנהג כמו שוק ממונף – ולכן גם אם יש תיקון מחירים, לא צפויה קריסה.

 בתי קרקע:
למרות שגם הם חווים ירידה במכירות, שוק הבתים יציב יותר מדירות ישנות, במיוחד בבתים מתחת ל-$600,000 שממש נעלמים מהשוק.

 ומה קורה עם פרויקטים חדשים?
 אלפי יחידות בטרום-בנייה ממשיכות לצאת לשוק.
 יש הרבה פרויקטים וחשוב לדעת לבחור נכון איפה לקנות ובאיזה שלב
 הקונים שרוצים להמנע מהשקעה בדירות ישנות מבינים ומעריכים את הערך שקיים בקניית דירה חדשה ולכן הביקושים גבוהים.

 לסיכום 
שוק הנדל"ן בדרום פלורידה עובר שינוי עמוק. נכסים ישנים מתקשים להימכר. פרויקטים חדשים ומבנים איכותיים - ממשיכים למשוך ביקוש. אין צפי בועה, אבל השוק דורש חשיבה חכמה וניתוח נכון.