שוק הנדל"ן במיאמי מתקרר: ירידה חדה בצמיחת ערכי הנכסים מבשרת על השינוי הקרב

שוק הנדל"ן הלוהט במיאמי מראה סימנים ברורים של התקררות, עם אינדיקציות להאטה חדה יותר בעתיד הקרוב, על פי נתונים חדשים שפרסם שמאי הנכסים של המחוז.

הסקירה השנתית של השוק שפורסמה ביום שישי מגלה קצב צמיחה איטי יותר בערכים החייבים במס של נכסים לעומת השנה שעברה - עלייה של 8.5% ב-2025, לעומת צמיחה של 10.7% ב-2024. זו הפעם הראשונה שמחוז מיאמי-דייד רושם צמיחה חד-ספרתית מאז תחילת 2021, כאשר החודשים הראשונים של הפנדמיה דיכאו בתחילה את מכירות הנדל"ן.

"שוק הנדל"ן, לאחר שנים של צמיחה, נראה כאילו התייצב", אמר שמאי הנכסים תומאס רגאלדו. למרות שציין שקצב הבנייה החדשה היה גבוה יותר בכניסה ל-2025, רגאלדו אמר: "אני לא מאמין שהמגמה הזו תמשיך".

אותות אזהרה מתחת לפני השטח

בעוד שהמספר הכותרת של עלייה של 8.5% בערכים החייבים במס ברחבי המחוז מרמז על צמיחה סבירה במחירי הבתים, פרטים מסוימים בדוח רומזים על שוק קונים שמתקרב. מדד חשוב אחד ברחבי המחוז למדידת שינויים בערכים שמחושב כך שיתאים יותר לערכי השוק הראה צמיחה של רק 3.6% מ-2024 ל-2025. בשנה שעברה הוא גדל ב-10%.

הנתונים מצביעים על מגמה ברורה של האטה בעלייה הדרמטית במחירי הנדל"ן שאפיינה את מיאמי במהלך השנים האחרונות. השינוי מגיע על רקע עליית הריבית, אספקה מוגברת של דירות חדשות ושינויים ברגשות הקונים בשוק.

"שוק הנדל"ן, לאחר שנים של צמיחה, נראה כאילו התייצב", אמר שמאי הנכסים תומאס רגאלדו. למרות שציין שקצב הבנייה החדשה היה גבוה יותר בכניסה ל-2025, רגאלדו אמר: "אני לא מאמין שהמגמה הזו תמשיך" 

בנייה חדשה מניעה עדיין את הצמיחה

הנתונים הבולטים בדוח כוללים השקעות עצומות בבנייה חדשה: יזמים ובוני בתים יצרו כמעט 4 מיליארד דולר בבנייה חדשה בשנה שעברה בערי מיאמי ומיאמי ביץ' בלבד, מה שמהווה כמעט מחצית מערך הבנייה החדשה בכל מחוז מיאמי-דייד.

הבנייה החדשה נותרה מנוע צמיחה חשוב, במיוחד במרכז העיר מיאמי שבו מתנשאים עשרות מגדלי מגורים יוקרתיים חדשים. עם זאת, המומחים מזהירים שהאספקה הגדולה של יחידות דיור חדשות עלולה להגביר את הלחץ הנמוך על המחירים.

"בונקר המיליארדרים" מוביל בעליות

עבור נכסים קיימים, אף עירייה לא ראתה זינוק כזה בערכים כמו אינדיאן קריק וילג' הזעירה, ה"בונקר המיליארדרים" האליטיסטי שהוא בית לבתה של הנשיא לשעבר איוונקה טראמפ ולמייסד אמזון ג'ף בזוס. ללא בנייה חדשה, אינדיאן קריק וילג' ראה ערכים חייבים במס זינקו ב-19%.

האי הפרטי והיוקרתי, הידוע בביטחון המחמיר ובדיירים המיליארדרים שלו, ממשיך למשוך קונים בעלי יכולת כלכלית גבוהה שמחפשים נכסים בלעדיים. הזינוק החד בערכים מעיד על הביקוש החזק לנדל"ן יוקרתי בעליון, גם בזמן שהשוק הכללי מתקרר.

בקצה השני של הסקלה נמצאת וירג'יניה גארדנס, עם עלייה של רק 1.4%. העיר הקטנה מתמודדת עם אתגרים כלכליים וחוסר השקעה בפיתוח שמשפיעים על ערכי הנכסים.

עיר הפריצה: אל פורטל

פרס העיר המתפתחת הולך לאל פורטל, אוכלוסייה 1,900, שראתה את הצמיחה הגדולה ביותר בערכים החייבים במס כשמשלבים נכסים קיימים ובנייה חדשה. אל פורטל ראתה ערכים טפסו ב-33%.

העיר הקטנה, הסמוכה לצפון מיאמי, חווה תהליך ג'נטריפיקציה מהיר עם הגעת תושבים צעירים ואמנים המחפשים דיור בר השגה יחסית. ההשקעות בפיתוח ובשיפוץ הביו לעליות דרמטיות בערכי הנכסים.

השלכות על הבעלים והשוכרים

האטת הצמיחה בערכי הנכסים יכולה להביא לתוצאות מעורבות. מחד, בעלי בתים שרכשו נכסים בשנים האחרונות עלולים לראות השקעותיהם מאבדות מהמומנטום. מאידך, הקונים הפוטנציאליים יכולים לצפות לשוק נגיש יותר בחודשים הקרובים.

עבור השוכרים, התמונה מורכבת יותר. למרות האטת הצמיחה בערכי הנכסים, שכירות עדיין נותרת יקרה במיאמי, עם ביקוש חזק לדיור בשכירות במיוחד מצד אלה שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות.

מגמות עתידיות ותחזיות

מומחי השוק צופים המשך התאוששות הדרגתית בשוק הנדל"ן של מיאמי במהלך השנה הקרובה. השילוב של אספקה מוגברת, עליית עלויות המימון ושינויים ברגשות הקונים צפוי להוביל למחירים יציבים יותר.

"אנחנו רואים חזרה לנורמליזציה לאחר שנים של צמיחה יוצאת דופן", אמר מנתח נדל"ן מקומי. "זה לא בהכרח דבר רע - זה אומר שהשוק הופך ליציב ובר קיימא יותר".

השפעה על המיסוי המקומי

האטת הצמיחה בערכי הנכסים יכולה להשפיק גם על הכנסות המס של העירייות והמחוז. רשויות מקומיות שהתרגלו לעליות דרמטיות בהכנסות ממס הנדל"ן עלולות להידרש להתאים את התקציבים שלהן בהתאם.

מחוז מיאמי-דייד, שמסתמך במידה רבה על מיסי נדל"ן למימון שירותים ציבוריים, עקב באופן הדוק אחר מגמות השוק ומתכונן לתרחישים שונים של צמיחה כלכלית.

שוק הנדל"ן במיאמי, שהיה אחד המנועים המרכזיים של הכלכלה המקומית בשנים האחרונות, נכנס כעת לשלב חדש של יציבות ובגרות שיכול להגדיר את אופיו לשנים הקרובות.