וול סטריט עוברת דרומה: ניו יורק מאבדת מיליארדי דולרים לפלורידה

דרום פלורידה פורחת כבירה החדשה של אמריקה להון. כמה מהמפתחים המובילים באזור ומנהיגי הערים טוענים שהמגמה היא קבועה ומעשית, בזמן שניו יורק איבדה מיליארדי דולרים בהכנסות לאזור.

"אנחנו כחברה, כמשפחה, רוצים להיות ידועים לא רק בבניית בניינים יפים ועיצוב קו רקיע, אלא ממש ביצירת שכונות ויצירת שכונות שיכולות לספק דיור לכולם," אמר ג'ון פול פרז, מנכ"ל קבוצת Related, לפוקס ניוז דיגיטל. "אנחנו רוצים שמיאמי תהיה עיר ברמה עולמית, אבל אנחנו לא רוצים שמיאמי תהיה עיר ברמה עולמית רק עבור העשירים."

"אנשים מבינים שהם אוהבים לחיות כאן למטה. זו סביבה פרו-עסקית, מיסים נמוכים, והם יכולים להעביר את החברות שלהם לכאן ולא להרגיש שהם מפספסים משהו," אמר ג'ון פול פרז, מנכ"ל קבוצת Related, "מיאמי הפכה למעין ניו יורק של הדרום, שבה יש לנו פיננסים, יש לנו טכנולוגיה, יש לנו אירוח, יש לנו תעשיות שיוט גדולות. אז הפכנו לכלכלה הרבה יותר מגוונת בחמש השנים האחרונות" 

נתונים מדהימים

דוח חדש מנציבות התקציב של אזרחי ניו יורק מצא שהעיר ניו יורק חוותה זרימה החוצה של עשרות אלפי תושבים בעלי הכנסה גבוהה בין 2017 ל-2022, שלקחו איתם לפלורידה כמעט 14 מיליארד דולר בהכנסות - כאשר יותר מ-9.2 מיליארד דולר הולכים למחוזות פאלם ביץ', ברוורד ומיאמי-דייד.

"אנשים מבינים שהם אוהבים לחיות כאן למטה. זו סביבה פרו-עסקית, מיסים נמוכים, והם יכולים להעביר את החברות שלהם לכאן ולא להרגיש שהם מפספסים משהו," אמר פרז. "מיאמי הפכה למעין ניו יורק של הדרום, שבה יש לנו פיננסים, יש לנו טכנולוגיה, יש לנו אירוח, יש לנו תעשיות שיוט גדולות. אז הפכנו לכלכלה הרבה יותר מגוונת בחמש השנים האחרונות."

"שינוי לטובה הפך, אני חושב, את העיר להרבה יותר מגוונת, אינטלקטואלית," המשיך המנכ"ל. "ואנחנו מרגישים בחוזקה שזה ימשיך כי אני חושב שזה סוג של התגלה עכשיו. וכשדברים מתגלים, הם פשוט ממשיכים להתרחב ולעשות טוב יותר."

חברות גדולות מובילות את המגמה

"אני מרגיש שזו החלטה טבעית לפחות שיהיה נוכחות כאן בדרך כלשהי," ציין נלסון סטאביל, מייסד Integra Investments ונשיא בוני הבתים של דרום פלורידה, והוסיף שהמספרים "המרשימים" בדוח נתמכים על ידי חברות כמו סיטאדל, סטארוווד קפיטל, אפל, קאסיה ו-Related Ross המקימות נוכחות "סוג-A".

"כשאתה רואה שחקן עיקרי בעולם ההשקעות מקבל את ההחלטה להעביר את כל העובדים שלהם ולהקים את בסיס הבית שלהם כאן במיאמי, בדרום פלורידה... זה מרגש," אמר סטאביל. "החברה מגיעה, ואז ברגע שהם כאן, ההשקעות שלהם באזור בפרויקטים אחרים פשוט ממשיכות לגדול באופן אקספוננציאלי."

הסיבות לעזיבת ניו יורק

דוח נציבות תקציב האזרחים פירט את הסיבות העיקריות לעזיבת ניו יורק: מגפת הקורונה, מדיניות הגירה, חששות לגבי יכולת תשלום, בעיות איכות חיים והזדמנויות עבודה.

פרז, שאביו פרץ לתמונת הנדל"ן בדרום פלורידה ב-1979 ומכר נכסים בשווי יותר מ-50 מיליארד דולר עם קבוצת Related, וסטאביל - שקורא לאזור בית במשך 32 שנים ומייצג את סניף NAHB המקומי - שמו דגש על רווחה כללית כרציונל העיקרי למעבר דרומה.

אך ישנה דאגה מסוימת שביקוש הולך וגובר והיצע נמוך עלולים להוציא את התושבים מחוץ לתמחור בשווקים החמים ביותר, כפי שניו יורק חוותה במשך עשרות שנים.

מחירים עולים במהירות

"לפני שש שנים, אם היית מנהל שיחה על תעריפי שכירות, כל השוק היה איפשהו בין 45, 50, אולי 60 דולר לרגל. היום, באותם שווקים עיקריים, קורל גייבלס מרחף סביב 100 דולר לרגל. ובבריקל, אתה רואה חוזי משרדים נחתמים איפשהו בין 125 ל-150 דולר לרגל. זה כמעט פי שלושה מנקודות המחיר שראינו בעבר," הסביר סטאביל.

"הדרך היחידה לאזן את הסולם הזה היא לספק יותר מוצרים בשוק," הרחיב סטאביל. "השוק שלנו פשוט לא היה מוכן ולא ייצר מספיק משקי בית חדשים דרך פרויקטי בנייה חדשים כדי להבטיח ששכר הדירה יישמר באותן רמות. אז באופן בלתי נמנע, יש יותר תחרות על המלאי הקיים, ואז המחירים יכולים להידחף למעלה, וזה קרה. אז זו דאגה."

פתרונות אפשריים

אכן, מפתחים ומתכנני ערים עובדים יחד באופן פעיל כדי להוריד ביורוקרטיה ולהאיץ פרויקטים של בנייה למגורים ומסחר כדי לענות על ביקוש ההגירה הקבוע.

"אם אתה מביא יותר צפיפות בפיתוחים אנכיים סביב צמתי תחבורה ציבורית, אם תרצה, אתה מגדיל את הסבירות שהתושבים של אותם אזורים ישתמשו בתשתית הזמינה לתחבורה ציבורית במקום לגדוש את הכבישים יותר ויותר," אמר סטאביל.

יש גם את חוק Live Local של פלורידה, שנועד לקדם דיור בר השגה על ידי הצעה למפתחים תמריצי מס, רגולציה, שימוש בקרקע ומימון.

"זה לקח תקופה ארוכה מאוד מהרגע שבעל נכס או משקיע היה רוכש נכס עד שהם יכלו להתחיל לבנות באופן אפקטיבי," לפי סטאביל. "הרשויות ברמה המקומית צריכות להאיץ את התהליך בצורה ובאופן זה, כך שיהיה נתיב ברור מאוד למפתח כדי שיוכל לבנות... זה [עכשיו] עבר שני סבבים של תיקונים, וזה נהיה טוב יותר ויותר בכל פעם בדרך שהקשיים מתוקנים."

האם זה הסוף של ניו יורק?

למרות ההצלחה של דרום פלורידה, פרז מדגיש: "ניו יורק לעולם לא תפסיק להיות ניו יורק. מיאמי תמיד תהיה הגרסה שלה של וול סטריט של הדרום."

"הם רוצים לבוא למטה ולראות מה קורה. כולם מבינים את השינוי שקרה כאן וכמה חשובה עיר דרום פלורידה הפכה להיות."

בעוד שהמגמה של מעבר הון ועסקים מניו יורק לפלורידה צוברת תאוצה, האתגר הגדול ביותר הוא לשמור על דיור בר-השגה כדי למנוע מהאזור להפוך ל"עיר רק לעשירים" - בדיוק הבעיה שממנה רבים ברחו מניו יורק מלכתחילה.

ככל שיותר חברות וועדים מנהלים עוברים דרומה, שניהם - ניו יורק ופלורידה - עומדים בפני תקופת הסתגלות משמעותית שתעצב את העתיד הכלכלי של שתי המדינות לשנים רבות.