ממשלות צללים בפלורידה: כשיזמי נדל"ן הופכים לשליטים בשכונות החדשות

בזמן שיותר ויותר מחוזות פיתוח מיוחדים מתחילים לצוץ ברחבי חוף הסאנקוסט בפלורידה, גורמים רשמיים מזהירים כי הם עלולים להוביל לחשבונות מס גבוהים יותר ועומסי תנועה עבור אלה שרוכשים בתים בקהילות אלה.

ממחוקקי המדינה ועד נציבי המחוז ומובילי הרפורמה הלאומית, בעלי עניין המגיבים לתחקיר אחרון של Suncoast Searchlight על הסכנות הפוטנציאליות של מחוזות ממשלתיים עצמאיים אלה כינו את הממצאים חושפניים. רובם ציינו "הקונה יזהר" ואמרו שהם עצמם לעולם לא היו בוחרים לגור במחוזות אלה, והצביעו על ממצאי התחקיר שהראו עמלות מתרחבות וחוסר אפשרות להשפיע על זהות חברי ועדות הניהול.

"יש דאגה עבורי? בהחלט. אם יש לנו קהילות שאולי לא יוכלו להחזיק את עצמן ועלולות להישאר ריקות, זה תמיד מדאיג", אמר טום נייט, נציב מחוז סרסוטה.

תחקיר אחרון של Suncoast Searchlight מצא כי למרות סדרה של כשלים במהלך המיתון הגדול, יותר ויותר מחוזות פיתוח אלה צצים ברחבי סאנקוסט מאשר אי פעם. היזמים שעומדים מאחורי הממשלות החדשות הללו מנפיקים לעתים קרובות אגרות חוב ציבוריות בשווי מיליוני דולרים למימון תשתיות, ואז מכתיבים תנאים על האופן שבו תושבים עתידיים ישלמו זאת בחזרה — תוך חיסכון בעלויות לשורה התחתונה של היזם.

 

תחקיר אחרון של Suncoast Searchlight מצא כי למרות סדרה של כשלים במהלך המיתון הגדול, יותר ויותר מחוזות פיתוח אלה צצים ברחבי סאנקוסט מאשר אי פעם. היזמים שעומדים מאחורי הממשלות החדשות הללו מנפיקים לעתים קרובות אגרות חוב ציבוריות בשווי מיליוני דולרים למימון תשתיות, ואז מכתיבים תנאים על האופן שבו תושבים עתידיים ישלמו זאת בחזרה — תוך חיסכון בעלויות לשורה התחתונה של היזם

 

במהלך חמש השנים האחרונות בלבד, מחוזות מקומיים הנפיקו 2.9 מיליארד דולר באגרות חוב ציבוריות למימון שיפורים שכונתיים מפאריש ועד נורת' פורט. אבל בניגוד לרשות מקומית מסורתית, לתושבים של מחוזות אלה אין שום השפעה על מי מייצג אותם במשך שנים. יותר מ-90% מהמחוזות שהוקמו בעשור האחרון נותרים תחת שליטה של יזם נדל"ן במקום אלה שגרים שם, על פי התחקיר.

"אני חושב שכאשר הם נוצרו, הכוונה הייתה טהורה, אבל כל דבר מנוצל לרעה", אמר נייט. "עכשיו, הם כמו אפשרות בלתי נשלטת עבור יזמים."

לאחר הפרסום, תחקיר הכוח והרווח של Suncoast Searchlight הסתובב בקבוצות פייסבוק שכונתיות באזורים כמו פאריש, שבהם בעלי בתים הופתעו לגלות את התפוצה, הביעו תסכול ממחוזות הפיתוח שלהם ותהו כיצד הם יכולים להילחם בחזרה.

פטריק ג'והנסן, מייסד קבוצת מנהיגי רפורמת HOA הלאומית המבוססת על מתנדבים, אמר כי הסיפור מדגיש עוד יותר את הצורך בשליטה רבה יותר להגביל את הוצאות האג"ח וסמכויות קבלת ההחלטות של מחוזות פיתוח מיוחדים בפלורידה. הוא הוסיף כי תושבים צריכים להיות מודאגים "במיוחד" מעליית המחוזות הללו.

"זוהי מערכת קלה מאוד לניצול", אמר ג'והנסן. "המחוזות האלה יכולים להפוך במהירות רבה לדיקטטורות קטנות. היזמים לעולם לא מרפים."

מחוזות מיוחדים אלה, כולל מחוזות פיתוח קהילתיים (CDD) המוכרים יותר, פועלים כמו איגודי בעלי בתים על סטרואידים. כל אחד מהם חייב להיות מוקם באמצעות צו עירוני או מחוזי מקומי או חוק מדינה ספציפי המייעד את סמכותם.

הקבוצה של ג'והנסן הציעה חקיקה שתחזיר סמכויות מסוימות לבעלי בתים בקהילות אלה, אך מחוקקי המדינה ממשיכים להתנגד לשינויים כלשהם. ג'והנסן אמר שזה בגלל שהשדלנים החזקים המייצגים יזמי נדל"ן, מנהלי נכסים צד שלישי ועורכי דין של CDD ממשיכים לדחוף בחזרה. האפשרות היחידה כעת לתושבים, לדבריו, היא מאבקים משפטיים יקרים.

סנאטור פלורידה ג'ו גרוטרס, הודה כי הוא עצמו לעולם לא היה רוצה לגור באחד המחוזות האלה. אבל הוא גם לא מאמין שהמחוקקים במדינה או גופי הממשל המקומי אישרו יותר מדי מחוזות חדשים בשנים האחרונות, והצביע על הביקוש המובהק מקונים המוכנים לשלם יותר עבור שכונות נאות יותר.

יותר משליש ממחוזות הפיתוח הפעילים ברחבי סאנקוסט נוצרו בחמש השנים האחרונות, על פי רשומות המדינה.

"למחוזות מיוחדים יש את המטרה שלהם", אמר גרוטרס. "השאלה היא האם הקונים רוצים לגור שם או לא. אתה צריך להיזהר, ולהיכנס עם עיניים פקוחות לרווחה."

הוא אמר שהעמלות העולות והוצאות האג"ח במחוזות המיוחדים הללו פועלות נגד המיסים הנמוכים שהוא שואף אליהם ברמת המדינה, והתעקש שברגע שהוועדות האלה עוברות מהיזמים, בעלי בתים שרוצים לשמור על הוצאות קהילתיות נמוכות צריכים לבחור שמרנים פיסקליים.

"הבעיה כשאתה מצטרף לאחת מהקבוצות האלה (או קונה בקהילה), היא שזה כמו ממשלה מקומית", אמר גרוטרס. "אתה צריך להיות נוח עם מה שהם מחליטים. אתה צריך לשאול למה אתה נכנס."

מחוזות CDD ומחוזות יזמים אחרים בפלורידה מתוארכים לתחילת שנות ה-80, כאשר המחוזות היו מוגבלים יותר מבחינה פיננסית ולא יכלו להרשות לעצמם את התשתיות בעצמם. טאל סידיק, נציב מחוז מאנאטי, אמר כי מחוזות אלה עדיין יכולים להיות "כלי יעיל" לבידוד הוצאות תשתית רק לשכונות הנהנות מהן, כך שבעל בית בברדנטון אינו מסבסד כביש מאחורי שכונה מגודרת בפלמטו.

אבל הוא מסכים שהמחוזות אפשרו לפיתוח מגורים חדש לשגשג, במיוחד באזורים כמו פאריש שבהם התשתיות היסטורית פיגרו. והוא מודאג מהעומס על כבישים ומערכות ניקוז בכל המחוז.

"זה למעשה מסיט את עלות התשתית", אמר סידיק. ועדות המחוז הקודמות "לא רצו לממן הרבה מהתשתיות שם... הם פשוט הסיטו ל-CDD. אבל זה לא משלם עבור כבישי האיסוף או כבישי מחוז אחרים שזה משפיע עליהם. זה משלם רק עבור כבישים שאף אחד מחוץ לקהילות המגודרות האלה לא ישתמש בהם."