משבר הדיור האמריקאי: ההכנסה הנדרשת לרכישת בית זינקה ב-70% תוך שש שנים

משבר הדיור בארצות הברית מגיע לשיאים חדשים עם נתונים מדאיגים שפורסמו בדו"ח המלאי של Realtor.com לאפריל 2025. הדו"ח חושף כי ההכנסה השנתית הנדרשת ממשק בית אמריקאי כדי לרכוש בית במחיר חציוני זינקה בכ-70% בשש השנים האחרונות, והגיעה לרמות שרוב האמריקאים אינם יכולים להרשות לעצמם.

בהשוואה לאביב 2019, ההכנסה הנדרשת לרכישת בית במחיר חציוני עלתה בכמעט 47 אלף דולר. העלייה הדרמטית נובעת בעיקר מהעלייה במחירי הבתים ומשיעורי המשכנתאות הגבוהים שנשארו יציבים בשנה האחרונה, אך עדיין גבוהים משמעותית מהתקופה שלפני מגפת הקורונה.

על פי הדו"ח, כדי לרכוש בית במחיר החציוני הארצי של 431,250 דולר באפריל 2025, משק בית צריך להרוויח כ-114 אלף דולר בשנה. חישוב זה מבוסס על משכנתא קבועה ל-30 שנה, מקדמה של 20%, וה"כלל ה-30%", הממליץ לצרכנים להוציא לא יותר מ-30% מהכנסתם הגולמית על עלויות דיור.

במילים אחרות, אדם צריך להרוויח כ-9,500 דולר בחודש לפני מסים כדי לכסות בנוחות את תשלומי המשכנתא, מסי הנדל"ן והביטוח על בית טיפוסי. הבעיה היא שלפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של ארה"ב, בשנת 2023 משק בית טיפוסי הרוויח קצת יותר מ-80,600 דולר בשנה, כ-41% פחות מההכנסה המומלצת.

על פי הדו"ח, כדי לרכוש בית במחיר החציוני הארצי של 431,250 דולר באפריל 2025, משק בית צריך להרוויח כ-114 אלף דולר בשנה. חישוב זה מבוסס על משכנתא קבועה ל-30 שנה, מקדמה של 20%, וה"כלל ה-30%", הממליץ לצרכנים להוציא לא יותר מ-30% מהכנסתם הגולמית על עלויות דיור

"בעוד שההכנסה הנדרשת לרכישת בית התייצבה ברמה הארצית במהלך השנה האחרונה, היא נותרה גבוהה משמעותית בהשוואה לתקופה שלפני המגיפה, מה שמדגיש את אתגר מחירי הדיור הנמשך, גם כאשר תנאי השוק מתאזנים בהדרגה," אומרת דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של Realtor.com.

הדו"ח חושף גם הבדלים משמעותיים בין אזורים שונים בארה"ב. בשלוש ערים מטרופוליטניות נרשמו זינוקים חדים במיוחד בהכנסה הנדרשת לרכישת בית בהשוואה לרמות שלפני המגיפה:

ממפיס, טנסי, מובילה את הרשימה עם זינוק עצום של 94.8% בהכנסה השנתית הנדרשת בשש השנים האחרונות. אדם המחפש לרכוש בית בממפיס במחיר חציוני של 345,495 דולר באפריל 2025 צריך להרוויח 91,330 דולר בשנה, כמעט כפול מהסכום שנדרש ב-2019.

פרובידנס, רוד איילנד, הגיעה למקום השני, כאשר ההכנסה הנדרשת לרכישת בית טיפוסי במחיר 584,900 דולר זינקה בכמעט 93% מאפריל 2019, והגיעה ל-154,615 דולר.

לאס וגאס הגיעה למקום השלישי, כאשר ההכנסה הנדרשת ממשק בית כדי להרשות לעצמו בית טיפוסי במחיר 475,000 דולר זינקה ב-86.5% בשש השנים האחרונות, ל-125,564 דולר בשנה.

לעומת זאת, ישנם שלושה אזורים מטרופוליטניים שחוו את העליות הקטנות ביותר בהכנסה הנדרשת, כאשר דטרויט מובילה עם עלייה צנועה של 25.8% בהשוואה לאפריל 2019. במילים פשוטות, משפחה המחפשת לרכוש בית במחיר חציוני של 253,575 דולר ב"עיר המנועים" תדרוש הכנסה שנתית של כ-67,000 דולר.

סן פרנסיסקו חוותה את הזינוק השני הקטן ביותר בהכנסה הנדרשת, בשיעור של 30.5% מאז 2019, אך זו נחמה קטנה בהתחשב בעובדה שבית טיפוסי במרכז הטכנולוגיה היקר עולה 995,000 דולר, יותר מפי שניים מהחציון הארצי. משק בית צריך לפחות 263,000 דולר בשנה כדי להרשות לעצמו בית כזה.

שיקגו ראתה את העלייה השלישית הנמוכה ביותר בהכנסה הנדרשת, עם עלייה של 36.4% בהשוואה לאפריל 2019. המשמעות היא שמשפחה המרוויחה 98,455 דולר בשנה ב"עיר הרוחות" יכולה להרשות לעצמה בית במחיר החציוני של 372,450 דולר.

מומחי נדל"ן מדגישים כי השילוב של מחירי דיור גבוהים ושיעורי ריבית משכנתא גבוהים יצר "סערה מושלמת" עבור רוכשי בתים פוטנציאליים. "מה שאנחנו רואים הוא פער גדל והולך בין מה שהאמריקאי הממוצע יכול להרשות לעצמו למה שעולה בית ממוצע," אומר פרופסור לכלכלת נדל"ן באוניברסיטת הרווארד. "זה מייצר אתגר משמעותי למיליוני אמריקאים צעירים שמנסים להיכנס לשוק הדיור."

הביקוש לדיור להשכרה עלה בהתאם, מה שהעלה גם את מחירי השכירות במקביל. רבים מוצאים את עצמם תקועים במעגל של שכירות גבוהה מדי שמונעת מהם לחסוך מספיק כסף למקדמה על בית.

פתרונות אפשריים שהוצעו על ידי כלכלנים ומומחי דיור כוללים הגדלת מלאי הדיור באמצעות בנייה מואצת, תמריצי מס לרוכשי בית לראשונה, ואפשרויות משכנתא חדשות שדורשות מקדמות נמוכות יותר.

בינתיים, הנשיא טראמפ הגיע לסימן 100 הימים הראשונים בתפקידו בכהונתו השנייה, אך עדיין לא הציג תוכנית מקיפה להתמודדות עם משבר הדיור. מומחים מציינים כי ללא התערבות פדרלית משמעותית, מיליוני אמריקאים ימשיכו להתמודד עם חוסר נגישות לבעלות על בית בשנים הקרובות.

"הנתונים הללו מדגישים את הצורך הדחוף במדיניות שתייצב את שוק הדיור ותהפוך את הבעלות על בית לנגישה יותר עבור האמריקאי הממוצע," מסכמת הייל. "כל עוד הפער בין הכנסות למחירי דיור ממשיך להתרחב, החלום האמריקאי של בעלות על בית יישאר מחוץ להישג ידם של רבים מדי."