הצפה בשוק הנדל"ן: מלאי הבתים בלאס וגאס עולה ב-44.5% אך הקונים נעלמו

שוק הנדל"ן למגורים בעמק לאס וגאס חווה זינוק דרמטי של 44.5% במלאי הבתים למכירה בחודש מרץ בהשוואה לאותו חודש אשתקד, כך לפי דו"ח חדש מחברת זילו (Zillow).

על פי דו"ח השוק של זילו למכירות שהסתיימו במרץ, רישומים חדשים מציפים את שוק הנדל"ן האמריקאי, מגדילים את המלאי, וקארה נג, כלכלנית בכירה בחברה, אמרה כי לאס וגאס היא אחת הערים המובילות את המגמה.

"מה שקורה ברמה הארצית מתרחש באופן דומה אך בולט יותר בלאס וגאס", אמרה. "מוכרים רושמים את בתיהם בשיעורים גבוהים בהרבה מאשר בשנה שעברה, אך הקונים אינם קולטים את הבתים האלה באותו קצב. הדבר הותיר יותר בתים מתעכבים בשוק. עם זאת, בעוד שמלאי לאס וגאס עלה בכמעט 45 אחוזים במהלך השנה, הוא עדיין נמוך בכ-20 אחוז מהנורמות של טרום המגפה".

המלאי ברחבי המדינה עלה ב-19 אחוז (מה שאומר שעמק לאס וגאס גבוה ב-25 אחוז מהממוצע הארצי בכל הנוגע למדד זה) מסוף מרץ 2024 ועד סוף מרץ השנה, מה שמעמיד את המספר הכולל של בתים בשוק למכירה על 1.15 מיליון. זהו הנדל"ן הרב ביותר בשוק במדינה מאז מרץ 2020 בתחילת המגפה.

המלאי ברחבי המדינה עלה ב-19 אחוז (מה שאומר שעמק לאס וגאס גבוה ב-25 אחוז מהממוצע הארצי בכל הנוגע למדד זה) מסוף מרץ 2024 ועד סוף מרץ השנה, מה שמעמיד את המספר הכולל של בתים בשוק למכירה על 1.15 מיליון. זהו הנדל"ן הרב ביותר בשוק במדינה מאז מרץ 2020 בתחילת המגפה

ערך הבתים עלה ב-0.2 אחוזים מפברואר השנה, על פי הדו"ח, ועלה ב-3.3 אחוזים ממרץ אשתקד, מה שמציב את מחיר הבית הממוצע על 433,664 דולר (הבית הטיפוסי במדינה עולה 359,741 דולר). מוכרי בתים בעמק הורידו מחירים ב-27.1 אחוז מהרישומים, עלייה מ-19.8 אחוז בשנה שעברה בתקופה זו, בעוד שרישומים חדשים עלו ב-17.9 אחוז בהשוואה לשנה שעברה.

נג אמרה כי לאס וגאס היא אחת הערים המובילות כאשר מדובר במגמת הרישומים העולים יחד עם מחירים עולים. ערכי הבתים עלו ב-41 מתוך 50 האזורים המטרופוליניים הגדולים במדינה מחודש לחודש עד סוף מרץ, כאשר סן חוזה, קליפורניה, מובילה (1.3 אחוזים), אחריה מילווקי (0.9 אחוזים) וסן פרנסיסקו (0.9 אחוזים). ערכי הבתים ברחבי המדינה ירדו רק בחמישה מטרו, בהובלת מיאמי (0.4 אחוזים) וטמפה ביי, פלורידה (0.3 אחוזים).

"ערכי הבתים בלאס וגאס עלו משמעותית. יכולת רכישה היא מכשול, במיוחד לקונים בפעם הראשונה המסתמכים על חסכונות בלבד, וטלטלות בשוק המניות עלולות להוציא תשלומי מקדמה מהישג יד", אמרה. "רוחות נגד אלה עשויות להגביל את מאגר הקונים המוכנים מבחינה פיננסית. מוכרים, מצד שני, הם בדרך כלל יציבים יותר מבחינה פיננסית ויש להם את היתרון של הון בית להשקיע ברכישה הבאה שלהם. יחד כוחות אלה מובילים להצטברות ונורמליזציה של המלאי".

דו"ח מ-Clever Real Estate מצא כי בשנה שעברה בתים בעמק ישבו זמן רב יותר בשוק (44 ימים) מהממוצע הארצי, ומחקר של אוניברסיטת נבאדה לאס וגאס (UNLV) גם מצא כי העמק בנה פחות מדי בתים במשך כ-15 שנים בהשוואה לנורמות שלפני המיתון הגדול.

זינוק זה במלאי הנדל"ן ביחד עם המחירים הגבוהים מצביע על שוק הנמצא בצומת דרכים. מצד אחד, המוכרים מוכנים יותר להציע את בתיהם למכירה, אולי בתקווה לנצל את המחירים הגבוהים. מצד שני, הקונים נרתעים בבירור מההשקעה בשל שילוב של מחירים גבוהים, שיעורי משכנתא גבוהים, ואי-ודאות כלכלית.

מומחים מקומיים מצביעים על כך שהמגמה בלאס וגאס היא חלק ממגמה לאומית רחבה יותר, אך בולטת במיוחד באזור זה. לאס וגאס, שהייתה פעם שוק חם שבו הבתים נמכרו במהירות, רואה כעת בתים שנשארים בשוק למשך תקופות ארוכות יותר, מה שמצביע על שינוי בדינמיקת הביקוש וההיצע.

גורם מעניין נוסף הוא שמחירי הדיור ממשיכים לעלות למרות הגידול במלאי, מה שסותר את חוקי ההיצע והביקוש הבסיסיים. זה עשוי להצביע על כך שמוכרים עדיין אינם מוכנים להוריד את ציפיות המחיר שלהם, או שהשוק מושפע מגורמים שמעבר למלאי בלבד, כגון עלויות בנייה גבוהות, אינפלציה במשק הרחב יותר, ושינויים בדפוסי ההגירה.

מחקר אוניברסיטת UNLV המציין שהעמק סבל מתת-בנייה במשך 15 שנים מוסיף הקשר חשוב. האזור צבר חוסר בהיצע דיור למשך שנים, מה שעזר לדחוף את המחירים למעלה. כעת, עם זינוק במלאי, השוק עשוי להיות בתהליך האיזון, אך עדיין רחוק מהרמות שנחשבו נורמליות לפני המיתון הגדול.

עבור תושבי לאס וגאס, הנתונים מציעים שעשוי להיות זה זמן טוב יותר להיות קונה מאשר בשנים האחרונות, עם יותר אפשרויות והגברת הכוח במשא ומתן. אולם, יכולת הקנייה נותרת אתגר עבור רבים, במיוחד קונים בפעם הראשונה, בשל השילוב של מחירים גבוהים ושיעורי ריבית גבוהים.

עבור משקיעים ומתכנני מדיניות, הנתונים מספקים תמונה מורכבת. בעוד שהגידול במלאי עשוי להצביע על האטה בשוק, העלייה המתמשכת במחירים מראה שהביקוש לדיור באזור לאס וגאס עדיין קיים. האתגר האמיתי עשוי להיות בגישור על הפער בין מה שמוכרים מצפים לקבל ומה שקונים מסוגלים לשלם.

במבט קדימה, השוק עשוי להמשיך לראות יציבות או אף ירידה במחירים אם המלאי ימשיך לצבור. לחלופין, אם הכלכלה תתייצב ושיעורי הריבית יתחילו לרדת, יותר קונים עשויים להיכנס לשוק, פוטנציאלית מאזנים את הגידול במלאי ומייצבים את המחירים.