הסוד השמור של פלורידה: איך היסטוריית הצפות נסתרת עולה לרוכשי בתים במיליונים

לסמנתה פישטי לקח רק שלושה חודשים לגלות את ההיסטוריה המוצפת של ביתה החדש בהוליווד, פלורידה. בלילה גשום אחד, המים הגיעו לגובה של מטר - בתוך הבית. כשקבלנים הסירו את קירות הגבס ההרוסים, קורות רקובות חשפו נזק מהצפות קודמות.

"זה היה נחמד מאוד לדעת כשקנינו את הבית," אמרה פישטי. "לא היה שום גילוי בטופס המוכר. שום דבר. אף אחד לא גילה שום דבר."

פישטי נכנסה בלי לדעת על אחד הסודות האפלים ביותר בשוק הנדל"ן הפלורידאי: החוקים והכללים הנוגעים לגילוי הצפות קודמות - סיכון הולך וגדל בשל עליית מפלס הים, סערות רטובות יותר והוריקנים חזקים יותר - עמומים במקרה הטוב, והרשומות המוגבלות שקיימות מוסתרות ברובן מהציבור.

אחד הסודות האפלים ביותר בשוק הנדל"ן הפלורידאי: החוקים והכללים הנוגעים לגילוי הצפות קודמות - סיכון הולך וגדל בשל עליית מפלס הים, סערות רטובות יותר והוריקנים חזקים יותר - עמומים במקרה הטוב, והרשומות המוגבלות שקיימות מוסתרות ברובן מהציבור

חקירה של המיאמי הרלד חושפת שבמדינה עם כמות עצומה של נדל"ן למגורים פגיע, קשה לציבור לזהות שכונות ורחובות מועדים להצפות - וכמעט בלתי אפשרי לקונים פוטנציאליים למצוא את ההיסטוריה של בתים ספציפיים.

בין הממצאים המרכזיים של החקירה:

1. הסוכנות הפדרלית לניהול מצבי חירום (FEMA), המנהלת את ביטוח ההצפות הפדרלי, מחזיקה באוצר של נתונים אך שומרת על כתובות ספציפיות של נכסים שהוצפו בסודיות מוחלטת. אפילו רשימת הבתים שמוצפים שוב ושוב נשמרת בסוד מהציבור, כולל קונים פוטנציאליים.
2. מעקב לא מספק - במקרים מסוימים לא קיים בכלל - משמעותו שסיכוני ההצפות הגדלים של פלורידה מוערכים בוודאות בחסר. כ-80 אחוז מהמבנים למגורים בפלורידה, יותר מחמישה מיליון בתים, אינם מבוטחים בביטוח הצפות, לפי ניתוח של נתוני FEMA שערך העיתון.
3. מוכרים וסוכני הנדל"ן שלהם פעלו במשך עשורים במסגרת "מערכת של כבוד", כשתביעות משפטיות משמשות ככלי רב עוצמה לאכיפת האשמות על בעיות שלא דווחו. אך בסקירת מקרים בכל רחבי המדינה, העיתון מצא שתביעות קשות לזכייה ולא שוות את העלויות המשפטיות הניכרות.
4. הצעד המשמעותי הראשון קדימה: מחוקקי פלורידה, לאחר שנמנעו מהסוגיה במשך שנים, אישרו החודש חוק המחייב באופן ספציפי בעלי נכסים לגלות הצפות קודמות - צעד משמעותי קדימה במדינה שהייתה מפגרת זמן רב, למרות שיש לה את הסיכון הגבוה ביותר במדינה.

ההשפעה של תרבות הסודיות על בעלי בתים יכולה להיות הרסנית. עבור פישטי, זו הייתה מסכת אישית וכלכלית. חשבונות התיקון עלו כעת על מחיר הרכישה המקורי של 340,000 דולר. היא רוצה למכור, אבל עם החוק החדש של המדינה, היא תצטרך לעשות מה שרבים אחרים לא עושים - לגלות היסטוריית הצפות שככל הנראה תגרום לקונים פוטנציאליים רבים להיזהר.

"יש לי הרבה הצגות בית, אבל כשהם רואים את שקי החול שמונחים ליד הדלתות, הם שואלים 'מה קרה כאן'," היא אמרה. "ואני לא הולכת לשקר. אני אומרת להם שהבית הוצף."

במקרים רבים, סכסוכים על הצפות לא מדווחות מגיעים לבית המשפט, אבל זו אופציה שלעתים קרובות מסתבכת יותר משהיא שווה. סקירה של תביעות בכל רחבי המדינה וראיונות עם עורכי דין רבים המטפלים במקרים כאלה מרמזים שזו לא בחירה נפוצה או קלה

נתוני FEMA מראים שהסוכנות שילמה 16.8 מיליארד דולר בנזקים מאז 2000 על יותר מ-220,000 תביעות - חלקן שולמו שוב ושוב לאותם נכסים בעייתיים. מומחים מדגישים שהמספרים האלה הם כמעט בוודאות הערכות חסר משמעותיות.

FEMA טוענת שהחוק הפדרלי לפרטיות שומר על מידע תביעות בסודיות כמו מספר ביטוח לאומי. אבל ג'ף ג'קסון, סגן העוזר המנהל של FEMA לביטוח פדרלי, אמר להרלד שהסוכנות מסכימה שיכולים להיות יתרונות בהנגשת המידע.

"היינו רוצים מאוד לשחרר את המידע הזה," אמר ג'קסון. "אנחנו חושבים שזה יגדיל מאוד את מידע ההצפות לציבור."

תעשיות הבנייה והנדל"ן, שני כוחות כלכליים ופוליטיים, התנגדו להצעות גילוי רחבות לאומיות במשך שנים - כולל הצעה מ-FEMA עצמה לחייב את כל בעלי הבתים המבוטחים לחשוף תביעות הצפות קודמות לקונים. אולם לאחרונה, האיגוד הלאומי של מתווכי הנדל"ן החל לתמוך בפרסום פתוח של מידע על נכסים מבוטחים פדרלית.

במקרים רבים, סכסוכים על הצפות לא מדווחות מגיעים לבית המשפט, אבל זו אופציה שלעתים קרובות מסתבכת יותר משהיא שווה. סקירה של תביעות בכל רחבי המדינה וראיונות עם עורכי דין רבים המטפלים במקרים כאלה מרמזים שזו לא בחירה נפוצה או קלה.

"יש לך אנשים שמנסים למכור את בתיהם בכמה שהם יכולים למכור אותם, והם יודעים שהם לא יקבלו את המחיר הגבוה ביותר אם יש בעיית הצפות," אמר ג'ושוע ברנט, עורך דין לפגמי בנייה באזור מפרץ טמפה. "אז הם משקרים בהתחלה, והם משקרים אחר כך.

"לרוע המזל, חלק מהאנשים האלה סומכים על העובדה שהתדיינות תהיה דבר יקר מאוד עבור אנשים לרדוף אחריו."

נתוני FEMA מראים שהסוכנות שילמה 16.8 מיליארד דולר בנזקים מאז 2000 על יותר מ-220,000 תביעות - חלקן שולמו שוב ושוב לאותם נכסים בעייתיים. מומחים מדגישים שהמספרים האלה הם כמעט בוודאות הערכות חסר משמעותיות

אפילו זכייה בתביעה לא בהכרח משתלמת. הת'ר גייקר הגישה תביעה ב-2019 כשה"בית של חלומותיה" במחוז פאלם ביץ' הוצף בהוריקן אירמה. לאחר מכן, FEMA אמרה לה שזו ההצפה הרביעית המדווחת שם ושהיא תצטרך להרוס אותו ולבנות אותו גבוה יותר. זה היה חדש לגייקר, שאמרה שהמוכרים וסוכן הנדל"ן הבטיחו לה שאין היסטוריה של הצפות. היא תבעה וזכתה. אבל כשניסתה לגבות, היא גילתה שהמוכרים הגישו בקשת פשיטת רגל, וחברת הנדל"ן לא שילמה גם היא.

עם החוק החדש בפלורידה, היא מקווה שפחות אנשים יסבלו כמוה. "אם הייתי יודעת מה עומד לקרות, בשום פנים ואופן לא הייתי מתקרבת לבית הזה," אמרה להרלד.