מלמד אתכם נדל״ן

פלורידה הפכה בשנים האחרונות למדינה הלוהטת ביותר בארצות הברית ואנחנו לא מדברים רק על מזג האוויר.
אם פעם הגיעו אליה בעיקר אנשי עסקים שרצו לפרוש לגמלאות, היום היא מהווה בית למיליונרים מכל רחבי העולם; כוכבי קולנוע ומוזיקה, ענקי ספורט כמו ליונל מסי ודיוויד בקהאם, בנקאים, אנשי הייטק והרשימה עוד ארוכה.

אייל מלמד

מזג אוויר שמשי, חופים מרהיבים, חיי לילה סוערים, מסעדות שף מפנקות, נדל״ן מפואר תחבורה מתקדמת ומיסוי נמוך, כל אלו הפכו את פלורידה,ומיאמי בראשה, לגן עדן למצליחנים המשלבים קריירה עם איכות חיים ברמה הגבוהה ביותר.
פלורידה גם נחשבת לאחד היעדים המועדפים על ישראלים שמוצאים בה בית ומקור פרנסה. אז נכון, לוס אנג׳לס היא עדיין מרכז ההתיישבות הישראלית הגדולה בעולם, אבל בשנים האחרונות כמעט 60 אלף תושבים מקליפורניה בחרו לעזוב את המדינה ולעבור לפלורידה.
אחת הדמויות הישראליות המוכרות במיאמי והסביבה היא אייל מלמד, מאנשי הנדל״ן הישראלים הבולטים בעיר. 

מלמד, 38, בעלי חברת NADLAN IN MIAMI הוא ברוקר נדל״ן מוסמך מ-2016 שמתמחה בהשקעות בבתים פרטיים ומגדלי יוקרה. בנוסף לקהל הלקוחות האמריקאי שלו הוא עובד עם הקהילה היהודית והישראלית ובמרוצת השנים הפך לאחד ממנהיגיה.
סיפורו של אייל מעורר השראה ומהווה דוגמא לכך שבעזרת התמדה ועבודה קשה ניתן להשיג הכל בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. במדינה בה תוכלו למצוא אין סוף סוכני נדל״ן וברוקרים כולל ישראלים, מלמד מציג יכולות מעוררות הערכה והוא בנה את הצלחתו בעשר אצבעות.
אייל בעל תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת יורק בקנדה ותואר שני במנה"ע MBA מאוניברסיטת תל אביב, נשוי+2, חי ונושם נדל״ן.
הוא גדל בתל אביב, ואת שירותו הצבאי עשה ביחידה קרבית במשמר הגבול. במהלך שירותו הצבאי החליטה משפחתו להגר לטורונטו שבקנדה ומלמד נותר כחייל בודד בארץ. בתום השירות התאחד עם משפחתו בקנדה, שם חי במשך מספר שנים, למד כאמור לתואר ראשון והכיר את אשתו ליסה.

את החוויה הקנדית תיאר: ״זה היה נחמד אך לא התחברתי למזג האוויר הקר והאפרורי. הייתי ישראלי תל אביבי שגר ליד הים ונוסע באופנוע לכל מקום. קנדה פחות מתאימה לאישיות ולסגנון החיים שלי״.
אייל החליט לטוס לישראל וללמוד לתואר שני במנהל עסקים, ובתום הלימודים הטילו עליו הוריו למצוא להם דירה לטווח קצר לביקוריהם התכופים בישראל.
הוא החל לחבור למשרדי נדל״ן שונים בעיר והתאהב במקצוע אבל פחות בקהל התל אביבי הטיפוסי: ״נוצר חיבור טוב עם בעל משרד נדל״ן קנדי ישראלי בעיר והוא הציע לי עבודה. אני חייב להודות, עבדתי מאוד קשה כסוכן נדל״ן בישראל אבל זה הרגיש כמו פול גז בניוטרל.
העבודה הייתה מאתגרת על גבול הלא כדאית. הייתי מראה דירות ללקוחות מתל אביב והם היו אומרים לי: ׳טוב, נחשוב על זה׳, ואז הולכים, דופקים בדלת לבד וסוגרים עסקה מאחורי הגב שלי, ממש עקפו את המתווך.

אנשים בארץ לא רצו לשלם עמלה למתווכים, מתמקחים איתך על תשלום המע״מ והחוויה שם הייתה די שלילית. לכן התחלתי לעבוד עם חברות כמו ״ארומה״ ו״קפה לנדוור״, שם היו אנשים יותר רציניים ופשוט הצלחתי יותר. הייתי מאתר עבורם לוקיישנים על רחוב דיזנגוף ומרכז תל אביב״.

על קו תל אביב מיאמי
העבודה המאתגרת השתלמה, בעל משרד הנדל״ן בו עבד אייל התרשם ממנו ובאחת השיחות ביניהם, הציע לו לפתוח משרד יחדיו במיאמי. אייל, שמחזיק באזרחות אמריקאית, אהב את הרעיון, אייל הביא את המוטיבציה והעבודה הקשה והשותף שם את הכסף, וכך יכבשו את אמריקה.
הוא ארגן ניירת לליסה אשתו והחל לארוז את חייו בתל אביב. ברגע האחרון השותף שינה את דעתו והחליט להישאר בישראל. אייל החליט לא לוותר על החלום, ועלה על טיסה כיוון אחד למיאמי פלורידה.
מלמד: ״מצאתי את עצמי לבד, נשוי טרי, אשתי עדיין לא יכלה לעבוד, מנסה להבין את דרכי במיאמי. לא היו לי קשרים ולא הכרתי אף אחד. לא ממש ידעתי איך אוכל למכור נדל״ן? איך אשלם חשבונות? לא הגעתי עם הרבה כסף.

העליתי פוסט בפייסבוק שאני מחפש עבודה ומצאתי עבודה כלוקסמיט (מנעולן) עצמאי על מנת שאוכל להמשיך לשלב את הנדל״ן עם הכנסה בטוחה לבנתיים. זה לא נדל״ן ולא זוהר, אבל עם שעות גמישות ובלי בוס על הראש.

התחלתי ללמוד את עולם המנעולנות, קניתי כלים ויצרתי לעצמי קצת הכנסה בזמן שאני מנסה להבין איך מיאמי עובדת. בקושי יצא לי להשתמש בכלים ולעבוד כמנעולן אבל אני זוכר שהשארתי את הכלים ברכב שלי כדי שיזכירו לי שאם אני לא סוגר עסקאות ומוכר דירות אני אצטרך לחזור ולהיות לוקסמיט.

אני מאמין שידע זה כוח. עולם הנדל״ן במיאמי שונה מישראל ולכן ידעתי שאני צריך ללמוד הכל מהתחלה. העברתי שעות רבות של צפיות ביוטיוב בלילות והלכתי לכל הקורסים האפשריים.
הרבה אנשים לא יודעים את זה אבל אגודת המתווכים בארצות הברית מציעה המון קורסים מעולים בחינם. הייתי הולך להמון Open houses, נפגש ולומד מכל מי שרק אפשר.

עם הזמן הלכתי לחפש נכסים, נפגשתי עם מתווכים וארכיטקטים גדולים והייתי מצלם הכל בוידאו ומעלה למדיה החברתית- ממש כל בית מרשים או נכס מיוחד, או דירה להשקעה.
אז, זה עוד היה מאוד חלוצי להעלות את הדברים האלו לאינטרנט. לפני שנפתחו כל הקבוצות והפורומים הרלוונטיים.
במקביל פתחתי קבוצה קהילתית בפייסבוק של ישראלים במיאמי שנקראת: ישראלים במיאמי/ דרום פלורידה- קבוצה שנותנת מענה לכל הישראלים כאן וגם לכאלו שרוצים לעבור לפלורידה.

מגדלי פורש במיאמי, רכב הפאר חונה בקומת הבנין.

בהמשך גם צירפתי לניהול הקבוצה את איש העסקים והפעיל החברתי, ג׳ו זבולוני, לנהל איתי ביחד את הקבוצה, והיום כ-7 שנים אחרי, היא הפכה לקבוצת הפייסבוק של הישראלים מהגדולות בארצות הברית עם כ- 50 אלף חברים.
ב-2017 פתחתי חברה משלי Nadlan in Miami שפונה בעיקר לישראלים בארצות הברית. המטרה שלנו היא לתת שירות לישראלים שמחפשים את הדילים הכי טובים בעולם הנדל״ן.
המיקוד שלנו זה מציאת עסקאות טובות למשקיעים, שמאמינים כמוני, בפלורידה. אנחנו עושים מאמצים גדולים לאתר דילים טובים, אם זה מולטי-פמילי או דירות טרום בנייה, פרה-קונסטרקשן (על הנייר).

הקנייה דרכנו מתבצעת בשלב מאד מוקדם של השיווק ורק כאלו שמאפשרות גמישות מלאה בשכירויות. חשוב לי שהמשקיע יקנה במחיר טוב וגם שימקסם את ההכנסה על הנכס אותו הוא רוכש, במיוחד בתקופה מאתגרת זאת עם ריביות
גבוהות. לכן, חייבים להיות מדויקים, לקנות מצוין ולא להתפשר.
ההתחלה, סיפר לי מלמד, לא הייתה פשוטה:״לא היו לי הרבה לקוחות, אז עד שכבר מצאתי אחד הייתי עושה עבורו מעל ומעבר.
אני זוכר שהיה לי לקוח שהיה מעוניין בדירה בבניין מאוד מסוים אז שלחתי 200 מכתבים לכל הדיירים בבניין כדי לבדוק אם מישהו מעוניין למכור מחוץ לשוק, בסוף הצלחתי להביא לו עסקה: דירה ב-70 אלף דולר, מחיר מעולה ולקחתי עמלה מאוד נמוכה.
התחלתי כל הדרך מלמטה, התעסקתי בשכרויות קטנות של 1000 דולר, דירות קטנות, וזאת רק בכדי לבנות את השם שלי ולצבור ניסיון. האתגר הגדול הוא שלא היה לי אף אחד שידריך אותי כיצד למצוא לקוחות. יש פה סוכנים מקומיים אמריקאיים שלמדו פה בתיכון ובאוניברסיטה ויש להם חברים, משפחה והמון קשרים, לי לא היו כל אלו״.

אייל מלמד: ״אני רוצה לחבר ולאחד את הקהילה הישראלית״

שילוב מנצח של נדל״ן ומדיה
מלמד: ״הפריצה הגדולה התחילה כשהגעתי יום אחד לצלם את ההשקה החגיגית של מגדל פורש היוקרתי, אתה יודע, אלו שניתן להעלות את רכבי הדיירים במעלית זכוכית ענקית ויפהפיה עד לפתח הדירה שלהם.
צילמתי סרטון, שמתי בפייסבוק והלכתי לישון. קמתי בבוקר למבול מטורף של הודעות, כמעט אלפיים בקשות חברות ומאות הודעות. אפילו מספר כתבים מהארץ של מספר גופי תקשורת, כמו ״ישראל היום״, ביקשו להשתמש בסרטון שלי, שזכה בינתיים ללמעלה ממיליון צפיות. זו באמת הייתה נקודת מפנה, כאן כבר התחילו להכיר אותי״.

עם החשיפה החלו להגיע ההצעות. חברות גדולות ביקשו לעבוד עם מלמד. ביניהם פילנתרופ ואיש העסקים חיים כצמן שלקח אותו להיות יועץ שיווק צמוד ויד ימינו, ובהמשך ראש לשכתו. אייל טס עימו במטוס הפרטי בין כל נכסיו בארצות הברית ובעולם וסייע בניהול השיווק שלהם.
כיום מלמד מוכר דירות, בתי יוקרה ונכסים מהמובחרים במיאמי. בין הצלחותיו, מכירות במגדל היוקרה של בנטלי עם האפשרות להעלות את הרכב הפרטי שלך עד הקומה ה-60 במגדל. בכל דירה יש בריכה פרטית במרפסת, מקלחת פנימית וחיצונית, סאונה לכל דירה, טלויזיה בילד אין בתוך המראות וגימיקים כמו מגירות עם מחממי מגבות, דברים שלא נראו בכלל במקומות אחרים בארצות הברית.

שוק הנדל״ן במיאמי לא מפסיק לשגשג, מה מייחד אותו לעומת מקומות אחרים?
״בעבר הנדל״ן במיאמי היה מאוד זול ונגיש לעומת ערים גדולות אחרות. מאז, כל שנה המחירים עולים ועולים. אבל השינוי המשמעותי החל בתקופת מגיפת הקורונה. הייתה התפוצצות שאיש לא חזה. בזמן שבשאר הערים והמדינות בארצות הברית היו סגרים, חובת לבישת מסכות ושלל הנחיות
מגבילות, מושל פלורידה, רון דה-סנטיס, החליט על מדיניות הפוכה- הוא נתן הוראה להשאיר הכל פתוח ופועל כרגיל; מה שהביא לפלורידה מאות אלפי אנשים ממדינות אחרות שבאו לעבוד כאן, להשקיע, לפתוח עסקים וגם לחגוג ולבלות במסיבות ובמסעדות, הכל היה שוקק חיים. פתאום הרבה אנשים, כאלה שבעבר לא ספרו אותנו, החלו לגלות את פלורידה ולהכיר את כל מה שיש לה להציע.
החלה גם עלייה של אנשי היי-טק רבים, בנקאים, אנשי פיננסים, שבמקום לעבוד מדירה קטנה במנהטן, יכלו לקחת לעצמם במחיר הזה בית גדול,עם 4 חדרים ובריכה ולעבוד בכיף מהמשרד שלהם בבית״.

באיזה סוג נדל״ן הכי שווה להשקיע היום?
״מאז תקופת הקורונה עשיתי שינוי. אם פעם המלצתי לקנות נדל״ן של בתים משפחתיים וכן מולטי-פמילי, כמו שרוב המשקיעים הישראלים חושבים,היום ההשקעה הכי טובה היא בבניינים של פרה קונסטרקשיין באזורים טובים ומפותחים המאפשרים השכרה לטווח קצר וללא הגבלות על השכירויות.
אתה קונה דירה ולא משכיר אותה במחיר קבוע לכל השנה, אלא משכיר לפי לילה, נהנה משכר דירה יומי, ויש אלגוריטם שמשנה ומתמחר מחדש את המחיר היומי לפי ביקוש והיצע, ולפי עונות השנה או לפי אירועים שמתקיימים בעיר. כך, אתה ממקסם את ההכנסות מהדירה.
חשוב להגיד שחייבים לקנות את הדירות הללו בשלב מוקדם של הפרה-סייל. מי שקונה בסוף לא מרוויח כסף.
אני פה כדי למצוא לכם את כל הדילים והפרוייקטים הכי טובים ובשלב מוקדם עוד לפני שהיזם מתחיל בשיווק ופרסום גדול.
איך אני עושה את זה? אני והצוות שלי לומדים את כל הפרויקטים הקיימים, ומתוכם בוחרים ממש בדקדקנות אילו פרויקטים הכי טובים, כאלו שמציעים ניהול למשקיע, באזור הנכון, בשלב הנכון ועם החוקים הנכונים. זו המומחיות שלנו״.

מה עם הריבית הגבוהה?
״הריבית גבוהה כרגע וזה מצב נתון, אבל עדיין יש פה הזדמנויות. פחות אנשים קונים עכשיו אז המחירים יכולים לרדת, ויש יותר מקום למו״מ. עדיף לקנות עכשיו במחיר הנכון וכשהריבית תרד ניתן לעשות Refinance לריבית החדשה והנמוכה יותר. אין טעם לשבת בבית ולחכות, מחירי הנדל״ן לטווח הרחוק רק יעלו. אז כן לקנות, אבל לקנות נכון.
אני מאוד מאמין באזור של דאון טאון מיאמי. אזור מאוד מתפתח שנקרא גם: ״מיאמי וורלד סנטר״, מדובר בפיתוח של שטח ענק, 27 אייקרים שהולכים להכיל מגדלי מגורים, משרדים ומסחר ייחודי, שווה מאוד להשקיע בו.
אפילו Apple הולכת לפתוח שם את חנות הדגל שלה והיא עשתה מחקר שוק שמצדיק זאת״.

מגדלי לופטי בריקל, מיאמי

אנחנו רואים הגירה מסיבית מקליפורניה לפלורידה
״כן, לא נעים לומר ובטח שלא לשמוע אבל מסתבר שהמדיניות הדמוקרטית בקליפורניה לא מוכיחה את עצמה. הרבה בעלי הון ומשקיעים מעדיפים לשלם פחות מיסים ולקבל יותר עבור הכסף שלהם.
הם רואים את פלורידה כיעד המושלם: מזג אויר טוב, חוקים טובים בין דייר לבעל נכס, מיסים נמוכים, מחירים הרבה יותר טובים בחנויות ובסופרים וקהילה יהודית וישראלית מופלאה. יש לנו קהילה גדולה עם אנשים טובים ואיכותיים, המון מסעדות ישראליות והמון אירועים ישראלים בעיקר באוונטורה, הוליווד, הלנדל, קופר סיטי ונורת מיאמי ביץ שהן הערים הגדולות. יש גנים ובתי ספר יהודים ותרבות ישראלית, כל מה שישראלי שעזב את הארץ מחפש. אפילו שווארמות מצוינות ברמה של המסעדות בישראל״.

נכס שמכרת ואתה גאה בו במיוחד?
״אתה יודע, השנה הזו הייתה סגירת מעגל עבורי. פעם הייתי הולך לבנייני יוקרה בסאני איילס והייתי מרגיש לא קשור; היו יוצאים אליי מאבטחים לבדוק מי אני ולשאול מה אני עושה באזור והייתי אומר סליחה ונוסע משם. השנה רק התחילה וכבר מכרתי 2 דירות פאר במגדלי בנטלי היוקרתיים במחיר של כ- 6 מיליון דולר כל אחת. אני חושב ששברתי שיא קטן עם עצמי. הרבה בזכות שיצרתי קשרים טובים עם היזם, גיל דזר, שעומד מאחורי מגדלי בנטלי ומגדל Porsche, הוא גם בנה את מגדלי טראמפ וארמני. בעבודה משותפת איתם, יש לי כרגע אפשרות לקבל דילים טובים עבור הנכסים
האלו״.

לסיום, מה החלום?
״אני מאוד אוהב את מה שאני עושה ובאיזה שהוא מובן חי את החלום שלי. אני רוצה להמשיך לעשות עבור הקהילה הישראלית והיהודית, לעזור לה להיות מאוחדת ואולי בעתיד אני אהיה בעצמי יזם ואבנה איזה מלמד טאוור״.

ליצירת קשר: