טירוף הנדל"ן בקליפורניה: 70% מהמיקודים היקרים ביותר בארה"ב נמצאים במדינה המוזהבת

ארצות הברית מתמודדת עם משבר בתחום הדיור מזה שנים ארוכות, ואין ספק שמגפת הקורונה תרמה לכך כאשר מחירים הבתים מחוף לחוף התייקרו בעשרות אחוזים בתוך כשנתיים.

חודשי הקיץ אומנם נחשבים כפעילים ביותר עבור רוכשי הבתים ברחבי ארצות הברית, אולם נדמה כי הטירוף בשוק הנדל"ן האמריקאי יימשך גם לאורך החודשים הקרובים, לכל הפחות. בעקבות זאת, מומלץ לרוכשים פוטנציאליים ובעלי נכסים שמנסים למכור את ביתם (או שוקלים לעשות זאת) להכיר את המגמות החדשות בשוק, ולא רק ההתייקרות של הנכסים.

אילוסטרציה (צילום: Getty Images)

מוקדם יותר החודש, איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי (National Association of Realtors, או NAR) פרסם דו"ח מקיף שבחן את השינויים הרבים שעברו על שוק הנדל"ן האמריקאי במהלך השנים האחרונות.

לצד זינוק חד במחירי הבתים ברחבי ארצות הברית (וכל ההשלכות של התייקרות בשוק הנדל"ן), ב-NAR מסבירים שמשבר הקורונה הוביל לשינוי תפיסתי משמעותי, הן בקרב הרוכשים הפוטנציאליים והן בקרב בעלי הנכסים:

"זו אחת מהמגמות המפתיעות ביותר שראינו בשנים האחרונות, והיא מאוד מעניינת", מסבירה ג'סיקה לאוץ', בכירה ב-NAR, "בעבר, אנשים נהגו לעבור לבית חדש בהתאם להתפתחות חדשה במשפחתם. למשל, זוג שנולד להם ילד, זוג צעיר שמתחתן, בני זוג שמתגרשים או ילדים שמגיעים לגיל הקולג' ועוזבים את הבית. כיום אנחנו רואים שאנשים מחליטים לעבור לבית חדש משיקולים אחרים לגמרי, למשל כדי להיות קרובים יותר לבני משפחה או חברים".

במקביל לכך, לאוץ' ציינה מגמה נוספת, שבה רוכשי הבתים לאו דווקא מעוניינים לגור בביתם החדש במשך עשורים ארוכים. כיום, בעלי הנכסים מחזיקים בבתים, בממוצע, במשך שמונה שנים בלבד. לשם השוואה, בדו"ח שפורסם אשתקד ע"י NAR נטען כי הנתון עומד על יותר מעשר שנים:

"פעם היינו רואים זוגות צעירים שקונים בית ונשארו בו במשך 30 שנה", אמרה לאוץ', "המגמה הזו לא רק שנעצרה, אלא התהפכה לחלוטין. ירידה זו - מעשר שנים בדו"ח הקודם לשמונה שנים כיום - היא הגדולה ביותר שהארגון ראה".

אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)

ולמרות זאת, הדו"ח מצא כי רוכשי הבתים בחודשים האחרונים דווקא סבורים שהם יישארו בנכס במשך יותר מעשור. במסגרת סקר שנערך ע"י NAR, רוכשי הבתים התבקשו לציין כמה זמן הם חושבים שהם יגורו בבית החדש, והממוצע עמד על 12 שנים. בנוסף, קרוב לחמישית מהמשיבים (כ-18%) טענו שאין להם כל כוונה לצאת מהבית באף שלב.

לדעתה של לאוץ', יש הסבר פשוט לשתי המגמות ההפוכות: "חשוב לזכור שאותם משתתפים בסקר הם כאלה שזה עתה נכנסו לבית, כך שמכירת הנכס לא בדיוק נמצאת בראש מעיינם. גם חשוב לזכור שאותם רוכשים זה עתה סיימו את תהליך הרכישה, שלעיתים קרובות הופך להיות מתיש ומייגע".

כאמור, מגמות אלו התרחשו במקביל להתייקרות בשוק הנדל"ן האמריקאי (חלקן מהמגמות כמובן אף נגרמו כתוצאה מכך). כמעט כל עסקאות הנדל"ן נסגרות סביב המחיר הראשוני שבעל הנכס דורש, ו-35% מהבתים שנמכרו בשנה האחרונה נמכרו במחיר העולה על המחיר הראשוני.

מלאי הבתים הזמינים לרכישה נמצא בשפל היסטורי, ועל כן בעלי הנכסים בדרך כלל מקבלים מספר הצעות גבוהות. יתרה מכך, הדו"ח מצא כי התקופה ממוצעת שבה בית "מוצע למכירה" (מיום ההודעה על הכוונה למכור את הנכס ועד סגירת העסקה) עומדת על שבעה ימים בלבד.

ומצד שני, הרוכשים הפוטנציאליים מתמודדים עם אתגרים גדולים יותר, והתקופה הממוצעת עבור "רכישת בית" (מתחילת החיפושים ועד החתימה הסופית על החוזה) עומדת על כשמונה שבועות.

מיקוד 90210 דורג "רק" במקום השישי (צילום: Shutterstock)

במקביל לדו"ח NAR המתייחס לשוק הנדל"ן האמריקאי, חברת PropertyShark פרסמה את דירוג המיקודים היקרים ביותר בארצות הברית. דו"ח זה מצא כי יותר מ-70% מהמיקודים היקרים ביותר נמצאים בקליפורניה - עלייה של כ-3% בתוך שנה אחת.

חשוב להסביר שדו"ח 2021 של 'פרופרטי שארק' מתייחס לבתים ודירות שנמכרו בין ה-1 בינואר ל-22 באוקטובר בלבד (כלומר, המחיר החציוני של בתים ודירות שנמכרו בכל מיקוד במהלך התקופה הנ"ל).

באופן מדהים למדי, 127 המיקודים היקרים ביותר בארצות הברית נמצאים בעשר מדינות בלבד. כאמור, קליפורניה 'מובילה' את הדירוג עם 89, אחריה ניו יורק (17), מסצ'וסטס (7), קונטיקט (4), ניו ג'רזי (3), נבאדה (2), וושינגטון (2), אריזונה (1), פלורידה (1) ומרילנד (1).

מתוך 89 המיקודים היקרים ביותר בקליפורניה, 47 (52%) נמצאים באזור מפרץ סן פרנסיסקו ו-21 (23%) במחוז המאוכלס ביותר בארצות הברית, לוס אנג'לס.

עשרת המיקודים היקרים ביותר בארה"ב (צילום: AP / פרופרטי שארק)

בפעם החמישית ברציפות, מיקוד 94027 בעיירה אתרטון (Atherton) בעמק הסיליקון דורג כיקר ביותר בארצות הברית, שכן מחירו החציוני של בית שנמכר במהלך עשרת החודשים הראשונים של השנה עמד על 7.475 מיליון דולר. 

במקום השני דורג מיקוד בלב בוסטון (02199), עם מחיר חציוני העומד על 5.5 מיליון דולר, ואחריו מיקוד 11962 בעיירה סגפונק שבלונג איילנד (ניו יורק), שם מחירו החציוני של בית שנמכר מתחילת השנה עומד על חמישה מיליון דולר. אזור העיירה רוס בצפון קליפורניה (מיקוד 94957) דורג במקום הרביעי (4.583 מיליון דולר) ואחריו פישר איילנד (מיקוד 33109) במיאמי ביץ' (4.475 מיליון דולר).

קליפורניה ממשיכה 'לככב' בהמשך הדירוג, ולצד אתרטון ורוס ניתן למצוא אזורים מוכרים כגון בוורלי הילס (מיקוד 90210, מחיר חציוני: 4.125 מיליון דולר), סנטה ברברה (מיקוד 93108, מחיר חציוני: 4.103 מיליון דולר) וסנטה מוניקה (מיקוד 90402, מחיר חציוני: 4.058 מיליון דולר).

נתונים אלו בוודאי לא יפתיעו את תושבי עיר המלאכים, בייחוד מי שרכש או מכר בית בשנתיים האחרונות, שכן כיום מחירו החציוני של בית ברחבי מחוז לוס אנג'לס עומד על 790 אלף דולר - שיא של כל הזמנים.