ניו יורק: ספסרי הדירות הורסים את שוק הנדל"ן ועלולים לגרום למשבר כלכלי כפי שהיה בשנת 2008

ספסרים של נכסי נדל"ן הוסיפו שמן למדורת המיתון בשנים 2007-2009 עם גל של פיגורים בתשלומי משכנתאות, וכעת, כעשור לאחר מכן, הם שוב בוזזים את ניו יורק כאילו השנה היא 2006.

הספסרים משפיעים על הדיירים ועל הכלכלה הכלל-ארצית

הספסרים, שקונים בתים מתחת למחיר השוק ומוכרים אותם מחדש תוך שנה – לעתים קרובות בעליות מחירים גדולות – קנו בשנת 2017 יותר מאלפיים בתים משפחתיים של קומה אחת עד ארבע קומות בניו יורק. כך הם מצליחים לייצר עליות מחירים מתמשכות מאז 2011 ללא כל סימנים של האטה.

בדוח שהועבר באופן בלעדי לידי העיתון ניו יורק פוסט, בחן "המרכז למען שכונות ניו יורק" את התוצאות של ספקולציות לא מבוקרות בבתים, בעיר שכבר סובלת ממשבר בתחום הדיור בר-השגה. הספסרים מצופפים יחד קונים לא מקצועיים של דיור בר השגה, מפעילים לחץ על משפחות חלשות לוותר על תהליך רכישה הוגן ומוציאים מבתיהם תושבים משכונות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית, כולל קהילות רבות של שחורים. מכיוון שבדרך כלל יש בבתים האלה יחידות להשכרה, אלפי שוכרים נעקרים גם הם ממקומם היות ומחיר השכירות עולה גם הוא לאחר המכירה מחדש של הבית.

"אנחנו מאד מודאגים מההשפעה של הפעילות הספסרית, הן לגבי רווחתן של המשפחות שהבתים האלה בבעלותן, והן בגלל עליות המחירים שהופכות את ניו יורק למקום ללא דיור בר השגה", אומרת קרולין נאגי, סמנכ"לית למדיניות ומחקר במרכז למען שכונות ניו יורק, ארגון ללא מטרות רווח.

ספסרות נדל"ן לא מבוקרת גם מציבה סיכונים גדולים בפני הכלכלה בהיבט רחב יותר. למרות שאמריקאים רבים עדיין סבורים בטעות שהתחלת המשבר הגדול של שנת 2008 נבעה מאי תשלומי משכנתא של לווי סאב-פריים בעלי הכנסה נמוכה, הרי שהאשמה היא בעצם של הספסרים – כפי שעולה מדוח חלוצי של "המשרד הלאומי למחקר כלכלי" שפורסם בשנה שעברה. 

"בחלקים המוחלשים יותר מבחינה כלכלית בארה"ב, ספסרות נדל"ן נחשבות לעתים כברכה, כיוון שהן מכניסות מחדש לשוק בתים רעועים או הרוסים, אבל בעיר ניו יורק, שבה המחירים נוסקים לשמיים והביקוש לבתים עולה בהרבה על ההיצע, הספסרות רק תורמת להעלאת ערך הרכוש ולעקירת תושבים ממקומם", נטען בדוח.

"רוב העליה בחובות משכנתא בתקופת הגאות הכלכלית, והתחמקות מתשלומי המשכנתא בזמן המשבר, מקורה בלווים בעלי דירוג אשראי בינוני עד גבוה", אשר באופן לא פרופורציונלי פיגרו בתשלומי המשכנתאות שלהם בזמן המשבר, אומרים מחברי הדוח. "העליה בהתחמקויות מתשלום משכנתא ככל הנראה נבעה באופן בלעדי מפעילות של משקיעי נדל"ן".

ספסרות הבתים פושה ברחבי ניו יורק ומקפיצה את המחירים

הפקידים המקומיים, ואלה בשירות המדינה, יכולים להילחם בספסרות. מזכירת המדינה רוזנה רוסאדו יכולה להרחיב את האזורים שתחת צו "הפסקת פעילות ואי חידושה" בניו יורק. הצעת חוק שהוגשה לסנאט המדינתי ולבית הנבחרים מציעה להטיל מס כבד על עסקאות ספסרות, והצעה אחרת דורשת חשיפת פרטים של בעלי חברות בערבון מוגבל שקונות או מוכרות נכסי נדל"ן. "אנחנו זקוקים באופן נואש לשקיפות בכל הנוגע לחברות בערבון מוגבל שפועלות בשוק הנדל"ן בניו יורק", אומרת נאגי.

בעוד שקניית בתים במחיר נמוך ומכירתם במחיר גבוה היא חוקית לגמרי, הדוח של "המרכז למען שכונות ניו יורק" מגלה שכמה עורכי דין וברוקרים תמרנו בעלי בתים בלתי זהירים מספיק למצב של עיקול בתיהם לטובת ספסרים מקצועיים, במקום לצד ניטראלי שלישי.

רק בשבוע שעבר, הודיע משרד התובע הכללי האמריקאי במחוז הדרומי של ניו יורק כי שני ספסרים, אבו ובן בשם הרצל ואמיר מאירי, הודו כי הונו בעלי בתים שנמצאו במצוקה בשכונות ברונקס, ברוקלין וקווינס בין השנים 2013-2015, כשהם מותירים רבים מהם חסרי בית. גזר הדין של השניים יינתן ביולי.

במהלך חמש השנים האחרונות, 9,000 בתים נמכרו בהליכים ספקולטיביים בחמשת הרובעים של ניו יורק, והעסקאות האלה כוללות 15,000 יחידות מגורים, בהן דירות מושכרות. הספסרים שילמו בשנה שעברה מחיר ממוצע של 212 דולר בלבד לכל רגל מרובע, בעוד שבתים דומים נמכרו בשוק הפתוח במחיר ממוצע של 368 דולר לכל רגל מרובע. בשכונת סנט אלבנס בקווינס נמכרו בשנה שעברה בתים במחירים הגבוהים ב- 60% עד 95% מהמחירים שהספסרים שילמו עבורם ב- 2016.

עוברים משכונה לשכונה

לאחר שהספסרים סייעו לדחוף את המחירים בשכונות מרכז ברוקלין כמו Bedford-Stuyvesant לגבהים שפעם נחשבו דמיוניים, הם מתרכזים כעת באזור הדרום מזרחי של קווינס. סנט אלבנס, מקום הולדתו של הראפר המפורסם אל אל קול ג'י, הייתה בעבר משכנם של רבים מאגדות הג'אז של המאה ה-20, כולל אלה פיצג'רלד. כיום השכונה מהווה יעד עיקרי לספסרי דירות, שתולים מודעות על עמודי טלפון המבטיחות תשלום במזומן עבור בתים והיחלצות מתהליכי עיקול. יותר משליש מהבתים בניו יורק שנכללו בעסקאות ספקולטיביות בשנה שעברה היו בתהליכי עיקול, לעומת 12% בלבד מכלל הבתים שנמכרו.

קחו למשל את נטלי הולי, ילידת קווינס, שעושה את כל הדברים נכון כאשר היא מחפשת בית משלה: היא השתתפה בסדנאות של "שירותי השיכון השכונתיים" בקווינס, בהן למדה טיפים שיעזרו לה לרכוש בית בצורה אחראית, וסירבה להוציא יותר ממחצית המשכורת החודשית שלה על משכנתא. היא סרקה את ברונקס, ג'רסי סיטי וגם את השכונה בה גדלה, אך יותר מ-200 נכסים נכללו בשנה שעברה בעסקאות ספסרות בשכונת קמבריה הייטס בקווינס, מה שדחף את המחירים אל מחוץ ליכולתה הכספית של הולי.

המצב שלה שכיח מאד. רק 11% מהבתים בעלי קומה אחת עד ארבע שנמכרו בשנה שעברה היו בני השגה למשפחה של שלוש נפשות שהכנסתה מהווה 100% מממוצע ההכנסה באזור הזה – ומספר מדהים של 38% מהבתים האלה נחטפו על ידי ספקולנטים, לפי נתונים של "המרכז למען שכונות ניו יורק".

"נולדתי וגדלתי בניו יורק, שני הוריי הם בעלי בתים משלהם, וחשוב לי מאד שגם לי יהיה בית משל עצמי" אומרת הולי. נכון לעכשיו הפתרון שלה הוא לעזוב את ניו יורק.