סין הורתה למשקיעים פרטיים ולאומיים לצמצם רכישת נכסים בעולם - ההשפעה כבר מורגשת בשוק הנדל"ן של לוס-אנג'לס

במהלך השנה שעברה, משקיעים סינים שחיפשו השקעות בנכסים לרכישה או פיתוח בדרום קליפורניה, הרבו להציף את עובדי מרכז הסחר העולמי בלוס-אנג'לס בשאלות ובקשות מידע על הדרך הנכונה והיעילה ביותר לחדור לשוק. מה ההבדל בין הממשל העירוני לממשל המדינתי? או למשל, האם תמריצי המס לבוני בתי מלון הם טובים יותר בלוס-אנג'לס או בסנטה מוניקה?

אלא ששאלות מהסוג הזה, ברמה יומיומית, כמעט פסקו לחלוטין, לאחר שהתאמת החשש מפני נסיגה בהיקף ההשקעות הסיניות, מעבר לים. סטפן צ'אונג נשיא הסוכנות שלא למטרות רווח, המקדמת עסקים ומסחר בינלאומיים, מסר שהסוכנות שלו מקבלת בתקופה האחרונה בקשה אחת בחודש למידע והדרכה לגבי השוק.  

פרויקט מיליארד הדולר בהשקעה סינית, "מטרופוליס" בלוס אנג'לס

"בשעתו רוב הזמן שלנו הוקדש לבעלי עניין מסין, מכוון שמיליארדי דולרים זרמו לכאן מסין לבדה", אמר צ'אונג, שבשעתו נהג למשל לעזור לחברה שרצתה להיכנס לשוק של לוס-אנג'לס ובמקום זאת חתמה (מחוסר ידיעה והכרת השוק) על זכרון דברים ומזכר הבנה עם חברה מפסדינה.

חברות סיניות הפכו בחמש השנים האחרונות, להיות בין המשקיעים הכבדים ביותר בנדל"ן מסחרי באזור לוס-אנג'לס, וסך ההשקעות שלהן הסתכם בכ-5 מיליארד דולר בהשקעות בנכסים במרחב במהלך התקופה הזו, כך נמסר מחברת התיווך קושמאן אנד וויקפילד (Cushman and Wakefield), בין השאר מדובר באתרים של מיליארדי דולרים כמו דירות  למגורים, מלונות ומרכזי קמעונאות, שנבנו בעיר התחתית, וכן בתי מלון גדולים באזור נמל התעופה, ששודרגו על ידי הבעלים הסיניים שלהם. עתה הם מושכים ידיהם (והשקעותיהם) מכמה אתרים יוקרתיים לאור הנחיות נוקשות של ראשי המדינה בבייג'ינג, המגבילים מאוד הוצאות הון מחוץ לגבולות סין. בחודש אוגוסט פרסמה מועצת המדינה של סין הנחיות וחוקים חדשים על השקעות מחוץ לגבולות המדינה, במטרה למנוע זליגה רחבת היקף של הון ושל גידול בחוב הלאומי. 

1.2 מיליארד דולר השקעה בבניין הדירות בברלי הילס

מה שעוד נמצא בסיכון הוא השקעות סיניות באמצעות התכנית הפדרלית EB-5, המאפשרת לזרים להגיש בקשות לתושבות אמריקאית, בתמורה להשקעה של 500,000 דולר או יותר, בעסק המייצר או משמר 10 מקומות עבודה.

מיליוני דולרים שגויסו בדרך זו על ידי משקיעים סיניים, שרצו בדרך זו לקבל גרין קארד בשנים האחרונות, מימנו פרויקטים כאלה כמו מתחם ה"דרים הוטל" (Dream Hotel) בהוליווד וה-קורטיארד לוס-אנג'לס לייבCourtyard Los Angeles Live) ), בעיר התחתית.

"נרשמה נפילה משמעותית מאוד במימון פרויקטים באמצעות EB-5" ", אמר עו"ד ג'ים באטלר מלוס-אנג'לס, המסייע במימוש עסקאות של כסף, שמקורו מעבר לים, המושקע בפרויקט המדובר.

מימון של פרויקטים מסין באמצעות EB-5 קטן לכ-28% מההיקף הרגיל שלהן במהלך שלוש השנים הקודמות, אמר באטלר. חלק מהירידה המשמעותית בהיקף ההשקעות באמצעות התכנית הזו, נעוץ גם בחוסר הוודאות לגבי עתיד התכנית, כתוצאה מאי סדרים כספיים וחשש להונאות ואשר אושרה על ידי הקונגרס בתקציב הפדרלי החדש, רק עד ה-30 בספטמבר.   

הסיבה העיקרית לנסיגה הגדולה בהיקף ההשקעות הסיניות בחודשים האחרונים, נובעת לדברי באטלר, כאמור, מההגבלות הקשות שהטיל הממשל הסיני על זרימת הון אל מחוץ לגבולות המדינה. בדו"ח עדכני מסרה חברת קושמאן אנד וויקפילד, נמסר כי ב-2017 נרשמה צניחה דרמטית של כ-55% בהיקף ההשקעות הסיניות בנדל"ן מסחרי בארה"ב והסתכמה בסך הכל ב-7.3 מיליארד דולר לעומת 16.2 מיליארד דולר ב-2016.

פרויקט "מטרופוליס", מבט מרחוק

באזור העירוני של לוס-אנג'לס, רכישות נכסים על ידי משקיעים סיניים, ירדו בשעור של 67% בתקופה הזו, אף שסך היקף כל ההשקעות באזור קטן רק ב-1%. נרשם גם שינוי מהותי באופי ההשקעות הסיניות ברכישת נדל"ן בלוס-אנג'לס, מסר מארק רנארד מחברת קושמאן אנד וויקפילד. "בעבר, עיקר הכסף שהושקע כאן מקורו היה בחברות ענק סיניות, הנשלטות בידי המדינה", הוא אמר, "כיום, מדובר ברוב המקרים, במשקיעים פרטיים 'כבדים' מאוד".

אחת ההשקעות המשמעותיות ביותר, שהוגבלו על ידי הסינים, היתה מצד חברה שמושבה בבייג'ינג- קבוצת דאליאן וואנדה גרופ (Dalian Wanda Group), אחת מהחברות הפרטיות הגדולות בסין. היא מבקשת עתה למכור 8 אקרים של קרקע בווילשייר בולבארד בבוורלי-הילס, הנחשב על ידי רבים לאחד מהאתרים הנחשקים ביותר במדינה, עבור יזמים ומפתחים. הקרקע, שבעבר היתה שייכת למרכז המכירות הקמעונאי רובינסונס-מאי (Robinsons-May), נמצאת קרוב לבוורלי הילטון ולבית המלון שהושלם באחרונה וואלדורף אסטוריה. 

באתר אושרה בניית פרויקט מגורים יוקרתי ומתחם בתי מלון בשם וואן בוורלי הילס (One Beverly Hills), בהשקעה של 1.2 מיליארד דולר. הפרויקט תוכנן ועוצב על ידי האדריכל הידוע ריצ'רד מאייר. דובר של חברת וואנדה גרופ ( Wanda Grou), סירב להגיב על המכירה הצפויה. וואנדה רכשה את האתר בכ-420 מיליון דולר ב-2014 אך טרם החלה בעבודות.     

היזם הסיני הגדול גרינלאנד יו.אס.איי. (Greenland USA), החל באחרונה בבדיקת אפשרות למכירת שני בניני מפתח באזור בקומפלקס מטרופוליס, ששוויו מיליארד דולר, בעיר התחתית בלוס-אנג'לס – בית המלון אינדיגו (Hotel Indigo), ומגדל המגורים בן 56 הקומות קונדו טאוור 3 - Condo Tower 3 המצוי עדיין בבנייה. השאלה האם גרינלאנד תמכור תלויה ברצון הקונים לשלם, אמר הו גאנג, מנכ"ל גרינלאנד . "פוטנציאל המכירה העתידית, של מלון אינדיגו, או של קונדו טאוור 3 יוכרע לפי מצב שוק הנדל"ן ולפי עוצמתו הכלכלית של המציע." אמר הו בהודעתו. שני מגדלי המגורים הראשונים במטרופוליס הצליחו לעורר ענין בקרב קונים פוטנציאליים, מסר הו. היחידות נמכרות ביותר מ-1,000 דולר לסקוור פוט, כך על פי סוכנות שיווק הנדל"ן מארק קו (Mark Co). 

"אוושיין וויד פלזה" בדאון טאון לוס אנג'לס. עלות הפרויקט עומדת על מיליארד דולר

גרינלאנד תסיים את בניית המגדל השני במהלך השנה, אמר הו, והיא מחוייבת להשלים את המגדל השלישי בתחילת 2019. קשה לשווק ולמכור גורד שחקים שעדיין נמצא בבנייה, אבל זה לא דבר בלתי מתקבל על הדעת, כשהשוק לוהט. מכירת יחידות במגדל השלישי טרם החלה. עם זאת, יצויין שמהירות הנסיגה הסינית מהשקעות בנכסים אמריקאיים היא לא מוכרת או רגילה בשוק הנדל"ן המקומי, שמתנהל בדרך כלל בקצב מתון ונינוח יותר, טוען מיכאל סוטו, מנהל יחידת המחקר בחברת הנדל"ן טראנסווסטרן (Transwestern). "חברות קיבלו הוראות מהממשלה למכור ולהיפטר מנכסים בחו"ל" הוא אומר. "זה קפיטליזם שמופעל על ידי המדינה במיטבו, אחרת אין להבין מדוע משקיעים מוכרים את הנכסים הללו זמן כל כך קצר לאחר שהם רכשו אותם, או כשהם עדיין בבנייה?"

"ההאטה בהשקעות הסיניות באזור שונה מנסיגה דומה בהשקעות של בעלי נכסים יפניים, בתחילת שנות ה-90, שהחזירו לשוק הנדל"ן את ההשקעות שלהם", מוסיף סוטו. "משקיעים יפניים רכשו נכסי נדל"ן מובילים ו"סמליים", כשהשוק היה בשיא בשלהי שנות ה-80 ונאלצו למכור אותם בהפסד כשהכלכלות בשתי המדינה שקעו והתכווצו".

"אלה הם פרויקטים ארוכי טווח עם צפי לתשואה גבוהה יותר", מתאר סוטו את ההשקעות הסיניות. עיקר ההשקעות הסיניות בנדל"ן באזור היו ברכישת ושידרוג בתי מלון כמו הלוס אנג'לס אירפורט מאריוט ושרתון גייטוואי לוס-אנג'לס, ונכסים משמעותיים לפיתוח שימוש מעורב בבוורלי הילס ובעיר התחתית של לוס-אנג'לס, שרבים מהם בשלבי בנייה והתקדמות.

אחד הפרויקטים הגדולים הנמצאים כעת בשלבי בנייה הוא אושנוויד פלאזה (Oceanwide Plaza), פרויקט מעורב ברחוב פיגוורואה מול סטייפלס סנטר, שיכלול מלון מרשת האייט ויותר מ-500 דירות קונדו יוקרתיות וכן מסעדות וחנויות.

פרויקט "גראנד אווניו" בבנקר איל, גם כן בעלות מיליארד דולר

חברת הענק שמושבה בבייג'ינג, Oceanwide Holdings מימנה בעצמה את הפרויקט כולו, שהיקפו מיליארד דולר, כך מסר תומאס פנג, מנכ"ל אושנוויד פלאזה בהודעה. הפרויקט כולל מסך LED ענק, חיצוני, באורך 700 פוט, שיושלם בשנה הבאה. ישנם פרויקטים סיניים נוספים הנמצאים בשלבים שונים של בנייה בעיר התחתית של לוס-אנג'לס. מגדל מגורי קונדו בהיקף 700 מיליון דולר ומתחם מלון W ברחוב פיגוארואה ואולימפיק בולברד, שייבנו על ידי קבוצת שנזן האזנס ריל אסטייט גרופ (Shenzhen Hazens Real Estate Group), שקיבלה כבר כמעט את כל אישורי הבניה מרשויות העיר. 

כן יש לציין את פרויקט גראנד אווניו (Grand Avenue Project), בבונקר היל, שההשקעה בו נאמדת בכ-מיליארד דולר ואשר תוכנן על ידי האדריכל פרנק גרי. הבניה בפרויקט זה תחל בסתיו. המימון הגיע בחלקו – 290 מיליון דולר – מחברת בת בסין, צ'אינה קומיוניקיישנס קונסטרקשן גרופ China Communications Construction Group)), אחת החברות הסיניות הגדולות בסין, המצויה בבעלות המדינה. 

למעשה, קושמאן אנד וויקפילד העריכו לא מזמן שהון סיני ימשיך להוות שחקן מפתח בשוקי הנדל"ן האמריקאיים. ג'ים קוסטלו מחברת רילקאפיטל אנליטקס (Real Capital Analytics), אמר, שאף שמשקיעים סיניים ממשיכים למשוך כספים החוצה ולהמנע השקעות חדשות, לא מדובר עדיין במסה קריטית מסוכנת והם עדיין קונים יותר מכפי שהם מוכרים. ברם, הוא הוסיף, "בייג'ינג ביקשה מכמה חברות לצמצם פעילות ולהסתלק מהשקעות, כדי לא להיות פעילות מדי בעתיד הקרוב וככל הנראה יהיו לפיכך מכירות נוספות של נכסים".

הוא מאמין, שחלק מבעלי הנכסים ימכרו מתוך זהירות ולא בגלל לחץ של הממשלה הסינית. "זה שאתה לא חברה בבעלות המדינה לא אומר שאתה מחוסן מלחץ חברתי, כדי לצמצם סיכון פיננסי", הוא אמר. "לעיתים עצה טובה יעילה יותר מתקנה ממשלתית".