האטה בעליית מחירי הדירות: "ההכנסה הממוצעת צפויה לעלות מהר יותר ממחירי השכירות"

מחירי השכירות לדירות מגורים ברחבי ארה"ב עלו באופן מתון יותר ברבע הראשון של 2018, התפתחות מגמה זו, בשילוב עם העלייה היחסית בשכר, צפויה להקל על הלחץ הפיננסי בעבור בעלי הכנסות בינוניות ונמוכות במהלך השנים הבאות.

עליית המחירים מתמתנת

שכר הדירה בעבור חוזי שכירות חדשים עלה ב 2.3 אחוזים ל-1,310 דולר בשלושת החודשים האחרונים, זאת לפי פירמת ריאל-פייג' העוסקת באנליזות וטכנולוגיות נדל"ן. מגמה זו מסמלת נסיגה ביחס לרבע האחרון של השנה שעברה עם עלייה של 2.6 אחוזים, והיא מהווה את הרבעון בו נרשמה העלייה המתונה ביותר וזאת מאז הרבע השלישי של שנת 2010.

מחירי השכירות האטו באופן עיקבי מאז עליית השיא של 5.3 אחוזים במהלך החציון השני של שנת 2015.

המספרים מתייחסים לחוזי שכירות חדשים ובעבור דיירים שעברו לגור בדירה בשנה נתונה. שיעורי התייקרות מחירי השכירות בעבור דיירים המצויים בפניי חידוש חוזים גם כן מתונים יחסית אבל לא באופן דרמטי. שכר הדירה בחוזים למחדשי שכירות רשם עלייה שנתית של 4.2 אחוזים ברבע הראשון של השנה, ומדובר בירידה ביחס ל 4.4 אחוזים במהלך ברבע הרביעי של 2017 וביחס ל 5.2 אחוזים ביחס לתחילת 2016.

עוד נתון משמעותי וחשוב לא פחות, הוא שתפוסת הדירות במהלך הרבע הראשון של 2018 ירד לרף 94.5 אחוזים המהווה רמה היסטורית נורמלית. זאת, ביחס ל 95.1 אחוזים בשנה שעברה וממוצע של 95 אחוזים בין השנים 2012 – 2017. במהלך תקופה זו, מלאי מצומצם יחסית של היצע דירות, ובמקביל דרישה עולה מכיוון אוכלוסיית דור המילניום, גרם לעליות הן בתפוסת הדירות והן במחירי השכירות.

חזרה לדפוסים נורמאליים

"מה שאנו רואים פה הוא חזרה לדפוסים נורמאליים יותר," כך אומר הכלכלן הראשי של ריאל פייג' גרג ווילט. העלייה המתונה במחירים עשוייה להיות תוצר של גל בניית דירות אדיר במהלך השנים האחרונות. מדובר בכ-319,000 יחידות דיור שבנייתן הושלמה במהלך 12 החודשים האחרונים. בנייתן של 314,000 נוספות צפויה להסתיים בשנה הקרובה. כאמור מדובר בהגדלה משמעותית של ממוצע הדירות שנבנה בשנה שנוטה לעמוד על 250,00, כך אמר ווילט.

שוכרי הדירות אולי לא ירוויחו מיד מהשינוי. במהלך מספר שנים, תנודות מחירי השכירות סייעו להעלאת רווחיות השכר בממוצע שנע בין 2 ל-2.5 אחוזים. אולם לפי נתוני משרד העבודה בארה"ב, שיעור המשכורת החודשית לעובדים על בכ-2.6 אחוזים וכלכלנים מסויימים צופים כי הוא יעלה גם אל אזור רף 3 האחוזים עד לסוף השנה, בעוד אחוז האבטלה נמצא ברמה נמוכה מה שמכריח מעסיקים רבים להעלות את שכרם של העובדים.

במהלך השנה או השנתיים הבאות, "ההכנסה למשק הבית הממוצע צפוייה לעלות באופן מהיר יותר ביחס למחירי שכר הדירה," כך אמר ווילט. "זהו מצב נוח יותר." הוא צופה כי שיעורי מחירי השכירות צפויים לעלות באופן מתון בקצב של 2.5 אחוזים במהלך תקופה זו.

במהלך הרבע הראשו של 2018, בלאס ווגאס התרחשה העלייה השנתית החדה ביותר במחירי השכירות למגורים בקצב של 6.2 אחוזים ואחרייה מצוייה אורלנדו עם עלייה של 6.1 אחוזים ובמקום השלישי ניצבת סקרמנטו עם עלייה של 5.5 אחוזים.