"קרוב ל-50% מהבתים הפרטיים בעיר יושפעו מתכנית הפיתוח העירונית החדשה"

במשך עשורים, הסוגיה לגבי המיקום שבו לוס אנגל'ס צריכה לפתח אזורי מגורים נוספים היוותה עניין מקומי בלבד. קבלני בנייה הסתמכו בעיקר על הבנתם ברשת חוקי הבנייה האזוריים החלים בעיר וזאת על מנת להחליט מהי מגבלת הגובה בבניית בניין מגורים חדש, כמה מקומות חנייה ניתן להכיל בו וכמה בתים ניתן לבנות על שטח חלקה מסויימת.

כעת, הצעת חוק שמתגבשת בסקרמנטו עשוייה להפוך לחלוטין את הסדר הזה, מה שיאפשר למעשה בניית בנייני מגורים רבי קומות בשכונות שעד כה, הרשויות בעיר אסרו זאת במשך זמן רב. הצעת החוק מספר 827 בסנאט שנכתבה בידי הסנאטור סקוט ווינר (הדמוקרט מסן פרנסיסקו), תקל מעט ובמקרים מסויימים אף תעלים לחלוטין את ההגבלות הקיימות על גובה המבנים, צפיפותם, מספר מקומות החנייה ועיצוב מקומות המגורים השונים בסמוך לתחנות רכבת ואוטובוסים.

הסרת החסמים על הגבלות הבנייה. פרויקט מבנה מגורים בפיתוח באזור צ'יינה טאון, לוס אנג'לס

ההשלכות לכך יכולות להיות לא פחות ממרעישות. אנליסט של ה"לוס אנג'לס טיימס" מצא כ-190 אלף חלקות בשכונות אל.איי השונות המיועדות לבתים חד משפחתיים הנמצאים במיקומים ה"נגישים לרשת הנסיעות הציבוריות" באזורים המוגדרים כ-SB827. תושבי השכונות הללו עשויים כעת בעקבות המהלך למצוא עצמם מתגוררים בבניינים המתנשאים לגבהים של 45 – 85 פיט, כך אומרים בכירים בעירייה.

"בעוד שעודנו מעריכים את ההשפעות המלאות של הצעת החוק, אצל קרוב לכ-50 אחוזים מכלל הבתים הפרטיים בעיר תהיה השפעה באופן כלשהו מ-,SB827" כך אמר יפיג קשישיאן, הדובר מטעם מחלקת התיכנון של העיר.

ההשפעה הפחות משמעותית שתהיה להצעת החוק SB827 היא על שכונות שכבר מכילות בתחומן בנייני מגורים רבי קומות. הצעת החוק הזו עשוייה להגדיל את הגבלות הגובה ולחסל את דרישות החנייה באזורים אלו, אולם היא בעלת השפעות מועטות יותר באזור כמו הדאון טאון, שכבר מתיר בנייה צפופה.

ויינר רואה בהצעת החוק מטעמו כלי עוצמתי במיוחד כנגד עומסי התנועה, שינויי האקלים והדבר החשוב ביותר כנגד מחירי הדיור המזנקים. כאשר ישנם תושבים כה רבים הנאבקים כדי לשלם את שכר הדירה שלהם באזור קליפורניה, המחוקקים אינם יכולים להרשות שמועצות עירוניות ומפקחים מחוזיים יטילו הגבלות על בניית בתי מגורים הסמוכים לאזורים הנגישים למערכת התחבורה הציבורית, כך הוא אומר.

"מיקומי תחבורה ציבורית היא בדיוק המקום שבו יש להציב בנייני מגורים כאשר רוצים להניע אנשים לעשות יותר שימוש בתחבורה הציבורית, מה שיפחית את עומסי התנועה, את פליטת הפחמן לאוויר, וייתן לאנשים את האופציה לנהוג פחות" הוסיף.

יריביה המתנגדים של הצעת החוק טוענים כי לעיר ישנם כבר מספיק כלים בירוקרטים להצבת בתים בסמוך לתחנות האוטובוס והרכבת. בנוסף, הם מזהירים כי SB827 יצית גל ענק של בניה חדשה של שכונות המאופיינות בבתים חד משפחתיים מה שיגרום לפיחות של האזורים המסחריים ולרובעים המיועדים לשימור.

תחנת אוטובוס באזור לה סיאנגה. הצעת החוק תוסיף יותר מבני מגורים בסמוך לנקודות תחבורה ציבורית

"במהלך התהליך, תהרסנה שכונות שלמות, וכן תהרס המהות והייחודיות המאפיינות רבים משכונות ואזורי המגורים בעיר", כך אומר המפקח לשעבר של מחוז לוס אנג'לס זב ירוסלבסקי, שכעת משמש כמנהל קרן היוזמה של לוס אנג'לס בבית הספר ע"ש לאסקין ליחסים ציבור במחלקה להיסטוריה שב יו.סי.אל.אי. הצעת החוק של ווינר תיושם באופן מאוד ניכר באזור מבואות אל.איי מאחר שהיא בנוייה בצורת שתי וערב (קריס- קרוס) עם נתיבי אוטובוסים ובצורה פחותה באופן ניכר בסמוך למסילות רכבת.

SB 827 תאפשר בנייני מגורים עד לגובה של 5 קומות וברחובות רחבים יותר עד לגובה של 8 קומות – זאת על פני שטח של רבע מייל במיקום שבו אוטובוסים מגיעים כל 15 דקות בזמן תנועת השיא בכבישים.

עבודות פיתוח ובנייה בהיקפים דומים יותרו במרחק של עד רבע מייל מתחנות רכבת תחתית, מסילות רכבת קלה ובמקומות בהם ישנם שני נתיבי אוטובוסים המצטלבים לצומת. במיקום של עד כחצי מייל מתחנות עצירה כאלו, בנייני דירות, יוכלו להיבנות לגובה של עד בין 4 ל-5 קומות.

ההצעה התקבלה בדאגה רבה בקרב קבוצות שונות של דיירים, איגודי בעלי בתים, מועצות שכונתיות ומשמרי נכסים היסטוריים.

מתנגדי ההצעה טוענים כי היא תביא לכדי פגיעה כלכלית בבעלי הבתים והנכסים, בעוד שעול נוסף יוטל על שוכרי דירות בעלי ההכנסות הנמוכות. יחד עם מערכת חוקים שתאשר בניית בניינים גבוהה וצפופה יותר, בעלי הנכסים השונים יראו עלייה משמעותית בערך נכסיהם השונים, דבר המהווה תמריץ כלכלי למכור אותם לקבלני בנייה, כך הם טוענים.

ששי האנומן, המשמש פרקליט מנהלי למועצה ציבורית, חושש כי קבלנים אלו, בתמורה, יהרסו בניינים ובהם נאכפת מדיניות שכר דירה בפיקוח ובמקומם יבנו בניינים גדולים ומפוארים יותר שהמגורים בהם יקרים יותר. "אם אתה חושב על בניין בן 4 ל-8 יחידות דיור שבשיטחו יהיה ניתן לבנות בניין בן 40 יחידות דיור, ערך הקרקע יעלה דרמטית והלחץ להרוס את הבניין הזה ייגבר אף הוא", טוען האנומן, שקבוצתו מעניקה סיוע משפטי בעבור משפחות בעלות הכנסה נמוכה.

דייר נוסף המשמש כעורך דין היה נחרץ יותר באמירותיו. "יתבצעו כאן חילופי אוכלוסייה על סטרואידים", כך אמר לארי גרוס, המנהל בפועל של הקואליציה להישרדות כלכלית.

תומכי ההצעה טוענים כי היא בעלת כל ההגבלים והסעיפים המתאימים כדי למנוע את נישולם של התושבים בעלי ההכנסה הנמוכה מאזור מגוריהם. לדוגמה, חברות המעוניינות להרוס מבנה תוך שימוש בתמריצים שיונהגו תחת הצעת החוק SB827  יחויבו לשלם את שכר הדירה של כל משפחה שתאולץ לעזוב לתקופה של עד 42 חודשים.

הצעת החוק דורשת כי למשפחות אלו תינתן הצעה לעבור למגורים חילופיים בתקופה שטרם התחלת מימון השכירות וזאת לפחות לשנה הראשונה. בנוסף, קבלני בנייה יהיו מנועים מלהרוס בניינים בהם נאכפים מחירי שכירות בפיקוח ממשלתי, אלא אם כן מועצת העיר תעביר הוראה מפורשת פרטנית לכל מקרה בו היא תאשר לעשות זאת – סעיף שכאמור טרם הרגיע את הביקורת הרבה בלוס אנג'לס לגבי הצעת החוק.

חושש לעתיד שכונתו. בראד קיין

ווינר שולל את האפשרות שהצעת החוק מטעמו תגרום לגל הריסות של מלאי מבנים מיושנים. לדבריו, שכונות יתפתחו באופן הדרגתי, כאשר המפתחים בהן ישיגו את אתרי הבנייה וההיתרים המתאימים. "לא מדובר כאן, בשינוי שיתרחש בין לילה", הוא מוסיף, "השינוי אכן יתרחש בהדרגה ובחלוף הזמן".
אתר הטיימס הסתמך על הנתונים העדכניים ביותר מטעם רשויות העיר בנוגע לאוטובוסים ולרכבות, על מנת לבחון את האזורים שעשויים להיות מושפעים מהצעת החוק SB827 .
בתוך אזורים אלו, ישנם למעלה מ-86,000 בניינים שבהם נאכפת מדיניות של שכר דירה בפיקוח הרשויות, שמהווים 537,000 יחידות דיור.

לאחר הצגת הצעת החוק, גורמים רישמיים ברשויות העיר החלו לבחון מחדש את נתיבי האוטובוסים ולבדוק האם הם אכן עוברים כל 15 דקות בזמן השיא של עומס התנועה בכבישים. מטעמם נמסר כי הם עדיין לומדים את השלכות הצעתSB827   בנוגע לאזורים השונים.

מאחר שהיא הוגשה לפני כחודשיים, הצעת החוק של ווינר זכתה לתשומת לב ציבורית בכל רחבי ארה"ב והיא זכתה לשבחים מצד אקדמאים, מתכננים עירוניים ומפרקליטים העוסקים בעידוד פיתוח פתרונות דיור שאימצו את הסלוגן "כן בחצר האחורית שלי". הצעת החוק הונגשה לציבור כאשר המחוקקים במדינה מנסים כל העת להתמודד עם אתגרי דיור וסביבה מרובים בו זמנית.

במשך עשורים, מדינת קליפורניה לא בנתה כמות מספקת של יחידות דיור חדשות כדי להמשיך ולעמוד בקצב הביקוש הגובר, מה שכפה עליית מחירים. הציבור מוציא כסף רב – כמיליארד דולר בשנה וזאת על מנת לסבסד דיור לתושביה העניים ביותר של קליפורניה שידם אינה משגת. בנוסף, כדי להשיג את היעדים למלחמה בשינויי האקלים שהציבה לעצמה מדינת קליפורניה, המחוקקים במדינה קבעו כי יש צורך חדש בתהליכי צמיחה פיננסיים בקירבת מקום לריכוזי תחבורה ציבורית ומקומות תעסוקה קיימים במקום לפזרם על פני המרחב העירוני.

"הצעת החוק של ווינר מתמודדת במלא הכוח עם שני האתגרים, אתגר המחסור בדיור והאתגר הסביבתי", אומר מרלון בנוארט, יושב ראש המחלקה לתיכנון עירוני וניתוח מרחבי שבבית הספר ע"ש פרייס למדיניות ציבורית באוניברסיטת דרום קליפורניה. "זהו חזון אמיץ", סיכם.

"החקיקה מטעמו של ווינר תעבור שינויים עתידיים כאלו ואחרים כמעט באופן ודאי, אולם גם אם היא לא תעבור בהצבעה, ההצעה עצמה, גרמה לשינוי בשיח הנוגע לסוגיית הדיור בקרב המחוקקים במדינה", כך אמרה ליסה אן שוויצר, פרופסורית לתיכנון עירוני בבית הספר ע"ש פרייס, למדיניות ציבורית שבאוניברסיטת דרום קליפורניה.

"עד לאחרונה, הסמכות שהייתה לערים ולמחוזות בכל הנוגע לפיתוח ובנייה מקומית לא הוטלו בספק. בחלוף הזמן, וככל שהמחסור בדיור במדינה הופך ליותר אקוטי, קובעי המדיניות חוקרים את הדינמיקה הזו. אני די סבורה שהכתובת נמצאת על הקיר, הרשויות המקומיות לא הולכות להרחיב את הבנייה מיוזמתן החופשית אלא אם כן יקרו שינויים קיצוניים כלשהם", אומר שוויצר. "אני חושבת שהמון אנשים מקווים שהמדינה היא הדוושה שתשחרר את פקק התנועה מעל תיכנון הבנייה האזורי".


תומכי הצעת החוק SB827 טוענים כי את הצורך לשינוי ניתן למצוא בכל צד בשדרות ווילשייר שבמערב קוריאה – טאון, שם צוותים מצויים בתהליכי בנייה של הרחבת קו המטרו הסגול של הסאבווי בעלות של 3.2 מליארד דולר. במספר שכונות לאורך הנתיב, כמו הנקוק פארק ובוורלי גרוב, יש מגבלות בנייה אזוריות  משמעותיות – עובדה אשר יוצרת סתירה אצל הגורמים העיסקיים הבכירים באזור.

ג'סיקה דובוף, סגנית נשיא לנושאי מדיניות הציבור בוועדת המסחר של אזור לוס אנג'לס, אומרת כי רחובות המשמשים למגורים בקרבת 3 התחנות של הקטע החדש המתוכנן של הקו הסגול – לה ברו אווניו, פיירפקס אווניו ולה סיינגה בוליווארד – צריכים לעבור תיכנון עירוני חדש ולאפשר היתרי בניה גמישים יותר, שיובילו לבניית בניינים ובתי דירות גבוהים יותר. "אלו הם נתיבי תעסוקה. אלו הם נתיבי תיירות, ובנוסף, אלו הם המקומות שאנו מעוניינים שעיקר תקציב התחבורה שלנו יתועל אליהם", הוסיפה.

הפרקליט בראד קיין עבר לאזור סאות' קארת'י בלוס אנג'לס ב-1999, כאשר הוא הולך שבי אחרי הארכיטקטורה מימי הקולניאליזם הספרדי שקמה לתחייה – שורות של בתים ודופלקסים בעלי גגות משובצי אריכים. "זה היה אי יפיפה", הוא מספר, " וזה בהחלט היה ממוקם במקום מוגן, מפני אפשרות פיתוח עירוני מאסיבי, לפחות כך חשבתי".

קיין כעת משמש כנשיא קבוצה מקומית המסייעת באירגון הקהילה (PICO) שיצאה בפומבי כנגד הצעת החוק SB827 . המועצה משרתת את אזור סאות' קראת'י וכ-10 שכונות נוספות – אזור הגובל בנתיבי אוטובוסים ראשיים. כתוצאה מכך, כלל האזור כולו כמעט נתון לאכיפה של הצעת החוק העתידית SB827.

ווינר טוען כי ההצעה מטעמו תגן על מבנים היסטוריים לשימור ממפני הריסה, אולם, קיין אינו משוכנע, וחושש כי קבלני הבנייה יעשו שימוש בחוקים העירוניים העתידיים לחידושים כדרך עוקפת שתאפשר להם "לגלח את המבנים הללו" ולהחליפם.

נשיא המועצה הרב ווסון, מגבה את ההחלטה להתנגד נחרצות ל SB827 . בינתיים, ראש העיר אריק גארסטי רוצה לוודא כי בהצעת החוק קיימים סעיפים המגינים על שוכרים, דרישות לדיור בר השגה ובנוסף "גילוי הבנה ייתרה שלא תיפגע באופיין של השכונות הקיימות", כך אמר בן ווינטר, עוזרו הבכיר של ראש העיר לעינייני דיור.

"כמו שנכתב כעת, SB827 יבצע שינויים אפקטיביים בתחום התיכנון העירוני ברוב אזור מבואות אל.איי – מהוליווד הילס עד לכביש 105 – ובחלקים נרחבים מאזור הוואלי", כך מסר ווינטר בהצהרה.

הצעת החוק תשליך באופן ישיר גם עליה- סן פרנסיסקו

להצעת החוק החדשה תהיה גם השפעה משמעותית בערים גדולות אחרות ברחבי קליפורניה. כמעט כל אזור סן פרנסיסיקו, יעבור תכנון אזורי מחדש וזאת כדי לאפשר יותר פתרונות דיור, כך עולה מדו"ח שהוכן בידי מחלקת התיכנון של העיר.

סן פרנסיסיקו שוקלת אף היא לקדם החלטה שתתנגד להצעה SB827 , זאת בזמן שהמועמדים במירוץ לבחירות לראשות העיר שיערכו בחודש יוני, חלוקים בדעותיהם בעניין. לעומת זאת, הצעת החוק זוכה לגיבוי מלא מראש העיר של סן חוזה סם ליקארדו, שאמר כי עירו פועלת להגדיל את צפיפות המגורים סביב נתיבי התחבורה הציבורית הראשיים.

ליקארדו טוען כי הקהילות השכנות בעמק הסיליקון לא עשו מספיק כדי להגדיל את מלאי היצע הדיור. הוא אומר כי הוא מוכן לוותר על מספר מוקדי כוח וסמכות בכל הנוגע לתכנון העירוני, אם יידע שהדבר יוביל לבנייתם של עוד יחידות דיור בעיר. תיכנון עירוני של שכונות, הוא אמר, "דורש ממשל מקומי עם עמוד שידרה".