אתר נדל"ן: קרוב ל-16,000תושבי סן פרנסיסקו חיפשו מתחילת השנה אפשרויות מגורים בערים אחרות - המספר הגבוה בארה"ב

ביזנס אינסיידר דיווח במהלך החודש, ש"סן-פרנסיסקו מאבדת יותר תושבים מכל עיר אחרת בארה"ב", ברם, בדיקה מעמיקה של הנתונים עשויה להראות שפני הדברים אינם בדיוק כך. המקור עליו נשען הביזנס אינסיידר הוא אתר דירוג הנדל"ן רדפין (Redfin) שפירסם באחרונה את אחד הדוחו"ת הרבעוניים שלו באשר להגירה פנימית בערים הגדולות. בכל שלושה חודשים רדפין מנתח ובודק איזה מרכז אורבני גדול בארה"ב, מאבד אוכלוסיה לטובת עיר אחרת.

מדובר בסוג של סטטיסטיקה אמנם, אך היא איננה מדוייקת מדי, כדי להוכיח בוודאות ירידה בהיקף האוכלוסין בעיר מסויימת, או להעיד על נתוני הגירה שליליים מדוייקים. מובן שהבדיקה של רדפין נשענת על מספר החיפושים שתושבי סן-פרנסיסקו ביצעו במאגרי האתר, כדי למצוא בתים או דירות לרכישה, בערים אחרות. כלומר ההערכה של רדפין נשענת על הנתון שמספר תושבי סן פרנסיסקו שחיפשו בתים בערים אחרות, היה גבוה יותר מתושבי ערים אחרות שחיפשו בתים בסן-פרנסיסקו. הנתון הוא 15,489 יותר מחפשים מסן פרנסיסקו לעומת ערים אחרות. זה בכ-3,000 יותר מאשר העיר השניה ב"הגירה שלילית", לפי רדפין - ניו- יורק.

מכל מקום, אין זה אומר, כפי שהציג הביזנס אינסיידר, ש"סן פרנסיסקו איבדה 15,489 תושבים (נטו)". רדפין בסך הכל מנטרת את מספר המתעניינים במגורים מעיר אחת לעיר אחרת. זה לא סביר שכל תושב סן-פרנסיסקו, שחיפש בתים בעיר אחרת, אכן קנה אחד ועבר לגור בו. גם אם כך קרה, אין דרך יעילה לבדוק זאת, נכון לעכשיו.

דובר אתר דירוג הנדל"ן, ג'ון וויטלי מסר כי : "המדדים של רדפין הם על סמך בדיקה של לפחות עשרה נכסי נדל"ן בעיר אחרת, על ידי משתמשי רדפין במהלך רבעון. אנחנו גם מוציאים מחשבון הבדיקה אזורים המהווים פחות מ-20% מהבדיקות של המחפשים, זאת כדי למנוע מצב שילקחו בחשבון הקלקות שווא של מחפשים, שסתם רצו לראות בתי חלומות באזור אחר, אבל לא ממש מתכוונים לעבור. אנחנו מתמקדים באלה המחפשים נתונים באזורים אחרים, מספר רב של פעמים". אך גם וויטלי הודה שאין מדובר בבדיקה מדעית ו-"איננו יכולים לומר בודאות, שמי שמחפש, גם אם ברצינות, אכן עוזב לעיר אחרת".

גם העובדה שתושבי סן פרנסיסקו משתמשים ברדפין יותר ממחפשי דירות בערים אחרות, יש בה כדי להטות את הנתונים. אחוז גבוה יותר של תושבי ניו יורק - שליש מהסה"כ - משתמשים באתר כדי למצוא מגורים בעיר אחרת, ברם, השליש הזה מתווסף לנתון קטן יותר של 12,523 איש שעזבו את העיר.

הבלוגר של רדפין גרג מקקריסטון כתב שהמגמה הכללית המסתמנת בנתונים היא שאזורים עירוניים בפנים היבשת, שהדיור בהם הוא בר השגה, מושכים אליהם יותר תושבי אזורי החוף, מה שנכון לגבי סן-פרנסיסקו. תושבי העיר חיפשו באופן תדיר יותר דירות ובתים בסקרמנטו. אבל המקום המבוקש ביותר על ידי המחפשים באתר, היה סיאטל, ו-וושינגטון.

לפי נתוני מפקד האוכלוסין האמריקאי היקף האוכלוסיה בסן פרנסיסקו הוא במגמת עלייה מתמדת שנה בשנה. מכל מקום, ההערכה העדכנית ביותר (פורסמה בספטמבר האחרון) הראתה גידול שנתי של כ-6,000 איש ב-2016, הרבה פחות מהגידול בהיקף של 11,000-13,000 איש בשנים קודמות. יתכן שמדובר במגמה בהגירה השלילית או החיובית, או שזה נתון חד פעמי. עדיין אין מספרים רשמיים. לפי מפקד האוכלוסין האמריקאי מדובר בגידול באוכלוסיה מדי שנה, אך נמוך יחסית לשנים קודמות. רק  כשיהיו הנתונים המדוייקים ניתן יהיה להבין ולקבוע מהי למעשה המגמה האמיתית.