מה, בניין?

רכישת בניין דירות בארה"ב הינה השקעה משתלמת, הנחשבת לסולידית ופחותת סיכונים ונראה כי גם בעתיד היא תמשיך להיות כדאית. סוכן הנדל"ן הוותיק, מוריס בניטה, מסביר על שוק הנדל"ן בכלל, ועל ההזדמנויות שברכישת בנייני דירות, בפרט.

המשבר הכלכלי שפקד את העולם בכלל ואת ארצות הברית בפרט בשנת 2008, יצר הזדמנות של פעם בכמה עשרות שנים: מיליוני נכסים נפלטו לשוק במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים מערכם האמיתי ותקופה ארוכה לא נמצא להם דורש. גם כיום שוק הנדל"ן בארה"ב מציע הזדמנויות רכישה רבות ומשתלמות, אך עם זאת, הוא מחייב לנהוג בזהירות ולא לבצע רכישות שגויות. מוריס בניטה, סוכן נדל"ן ותיק ומומחה בקניית ומכירת בנייני דירות להשקעה, מסביר על שוק הנדל"ן כיום ונותן המלצות על רכישות והשקעות כדאיות, וללא סיכונים.

כאמור, משבר הנדל"ן גרם לאנשים רבים לאבד את ביתם ולאבד את יכולת המימון לרכישת נכס אחר. אנשים אלו, הזקוקים למקום מגורים, נאלצים לשכור דירה או בית פרטי, ולכן מחירי השכירות רשמו עליה. כיוון ששוק השכירות פורח מאוד, רבים הסיכויים למצוא שוכרים לנכס, ובמיוחד באזורים בהם הביקוש גבוה, כך שהחזר ההשקעה צפוי להיות מהיר. לדברי בניטה, רכישת נדל"ן בארה"ב בדמות בניין דירות משתלמת יותר, יש בה סיכון נמוך יותר ונראה כי בעתיד הקרוב היא תמשיך להיות כדאית. לכן, רכישת שותפות בבניין מגורים נחשבת מצד אחד להשקעה סולידית, בה הקונה מקטין את הסיכון שהנכס שלו לא יושכר, ומצד שני היא אטרקטיבית מאוד במידה ורכש בניין במחיר הנמוך מאוד מערכו האמיתי.
רמת הסיכון היא מרכיב חשוב ברכישת נכס להשקעה. לכן, אחד היתרונות המובהקים של רכישת בניין הוא שרמת הסיכון נמוכה יותר, שכן גם אם דירה או שתיים יעמדו ריקות לתקופה מסוימת, ההפסד מינימאלי. זאת לעומת בית פרטי, שיכול להיות מושכר או לא מושכר. הווה אומר – יש הכנסה משכירות או אין הכנסה משכירות, אין מצב ביניים.

לפני ביצוע כל עסקה, בניטה מייעץ לכל לקוח באופן אישי היכן ובמה להשקיע את כספו – סוג הבניין, רמתו, מיקום, גובה התשואה שיקבל וכדומה. בנוסף, בטרם יבחר לקוח את השקעתו, חשוב לערוך לו היכרות קצרה עם שוק הנדל"ן, תוך כדי התמקדות באלמנטים כגון - אזורי השקעה (השקעה בניו-יורק איננה זהה להשקעה בשיקגו, למשל), אופי הנכס (מגורים, מסחר, תעשייה), שיקולי אוכלוסייה (ארה"ב ידועה בפערים משמעותיים בין האזורים השונים), סוגיות חקיקה וכדומה. לכן, לדברי בניטה "בעת השקעה בנדל"ן, חשוב לבחון היטב את מיקום הנכס. מיקומו של הנכס נבדק בהתאם לשורה של פרמטרים כגון ביקוש לשכירות באזור, אפשרויות התפתחות עתידיות, מצב סוציו-אקונומי של השכונה, מחירי הנדל"ן והשכירות הממוצעים בסביבה, הגירה חיובית או שלילית לאזור, חקיקה רלוונטית ועוד".

מתווכי נדל"ן עוזרים לאנשים לקנות ולמכור נכסים. עליהם להיות מסוגלים לאמוד שווי של נכס, עליהם לדעת מה האופי של השכונה והעיר בהן שוכן הנכס, עליהם לדעת את החוקים הרלוונטיים לקניה ומכירת הנכס, וכמו כן עליהם להיות מסוגלים להפנות את הקונים הפוטנציאלים למקורות כספיים, כגון הלוואות או משכנתא, אם הם זקוקים לכך. בניטה נמצא בתחום הנדל"ן קרוב ל 25 שנים. בעברו היה מורה לעברית ומנהל בית ספר יסודי, ובהמשך אף סיים תואר ראשון כמתורגמן פרלמנטארי בשש (!) שפות מאוניברסיטה במילאנו איטליה. הוא החל את דרכו במתווך דירות שכיר בענקית התיווך הבינלאומית REMAX. החברה הפרושה במעל 60 מדינות ובעלת היקף העסקים הגדול ביותר בעולם בזכות 100,000 הפעילים בה בכ- 7,000 משרדים ברחבי העולם. מתוך כל אלה, בניטה דורג במקום השני כמתווך המצליח ביותר של החברה, לאחר שבחודש אחד הצליח למכור 43 בניינים! לאחר כמה שנים של עבודה קשה והתמדה, החליט לפתוח משרד תיווך נדל"ן עצמאי, אשר עדיין נמצא תחת המטריה הגדולה של REMAX. יחד עם צוות של שלושה כלכלנים מקצועיים ומנהלת משרד נאמנה, בניטה מנהל בהצלחה רבה את החברה ועובד סביב השעון בתיווך וסגירת עסקאות ללקוחותיו המרוצים.

מה למעשה ההבדל ברכישת בניין מגורים ובניין מסחרי?

"קורת גג היא צורך בסיסי ביותר של האדם, מלבד מזון ושתייה. אדם זקוק לדירה הרבה לפני שהוא זקוק למשרד, לכן הביקוש לדירות למגורים הוא אינסופי ולא נגמר אף פעם. זאת בניגוד לבנייני משרדים מסחריים, להם קשה יותר למצוא שוכרים מתאימים, בעיקר לאור המשבר הכלכלי האחרון שהוביל לפשיטות רגל רבות ולסגירת עסקים".

ומה קורה היום בשוק הנדל"ן? לדעתך זהו זמן מתאים לבצע רכישות ומכירות?

"השוק כיום נמצא במצב די טוב, אך עדיין נמצא בשלבי התאוששות מהמשבר הכלכלי האחרון. לכן, עדיין ניתן למצוא 'מציאות' במחירים טובים ולצאת עם רווח גדול כשמוכרים את הנכס כעבור זמן מה. אחד מלקוחותיי, בחור ישראלי, קנה בניין בסן דייגו ב- 6.2 מיליון דולר. לאחר 8 חודשים הוא מכר  ב- 7.6 מיליון דולר. מדובר ברווח של 1.4 מיליון דולר – בנוסף לתשואה החודשית בגובה 13% המתקבלת".

נשמע מפתה! אבל אם לאדם יש את מרבית הכסף הנחוץ לרכישת בניין, אבל מסיבה זו או אחרת מצב הקרדיט שלו לא טוב, ולא יכול לקבל הלוואה מהבנק לטובת הרכישה?

"אין שום בעיה! חלק מהשירותים שאנחנו מספקים ללקוחות זה גם עזרה במתן הלוואות לקניית הנכס. וזה כמובן מתאים גם למי שמצב הקרדיט שלו לא הכי טוב. בנוסף, אם יש לו חלק מהכסף והוא לא מצליח או רוצה לקחת הלוואה על שאר הסכום, אני יכול למצוא לו שותף לרכישה – אחד, שניים, שלושה... כמה שצריך. לפעמים אני בעצמי נכנס כשותף בעסקה".
"רכישת בניין מגורים על ידי כמה רוכשים מהווה אלטרנטיבה ראויה לרכישת בניין, כיוון שהיא מאפשרת השקעה של סכום גדול יותר שנאסף ממספר משקיעים, סכום שאדם בודד יתקשה להשיג. אם אין לך סכום גבוה להשקעה, האפשרות ליצור קבוצה של משקיעים שתרכוש בניין מגורים היא אפשרות בהחלט ראויה. בנוסף, כאשר אדם רוכש יחד עם שותפים בניין דירות, ההכנסה שלו תגיע ממספר שוכרים ולא משוכר אחד. אם יהיה נכס אחד ללא שוכר, התשואה אמנם תקטן בהתאם לחלק היחסי של הנכס שלא הושכר, אך עדיין יקבל שכירות חודשית נאה על החלק שלו בדירות שכן הושכרו, ומימון ההוצאות של הנכס הפנוי יתחלקו בין כל השותפים".

אז איפה הכי כדאי להשקיע?

"לפי ניתוחי שוק, סקרים ובדיקות שהאנליסטים שלי עשו, נראה כי דאלאס טקסס זה המקום הכי חם כיום בכל ארצות הברית לביצוע עסקאות נדל"ן, במיוחד בנייני דירות למגורים: מזה 25 שנה שהעיר מתנהלת ללא כל גירעון בתקציבים שלה, אין דירות פנויות בשוק השכירות, אחוזי האבטלה בעיר נמוכים וממוקמות בה הרבה חברות עסקיות מצליחות וחזקות, המספקות מקומות עבודה ומשכורות גבוהות. המחירים בעיר יציבים ואפשר למצוא מציאות טובות".
והקונה לא חושש? בכל זאת, קונה נכס במדינה שהוא לא גר בה...
"ממש לא! 78% מכלל המשקיעים בארצות הברית מושקעים ומשקיעים במדינות שהם לא גרים בהן. אבל בכל מקרה, חשוב לציין כי לא קורה מצב שלקוח לא יראה את הנכס לפני שהוא קונה אותו. אנחנו דואגים באופן אישי להסיע או להטיס כל לקוח ולקוח לראות את הנכס, וכמובן שמלווים אותו".

אז איך בכל זאת המשקיע יכול לישון טוב בלילה, מבלי לדאוג לנכס שקנה?

"לכל בניין אנו ממנים מנהל נכסים ותיק ומקצועי, הדואג שהלקוח יקבל בדיוק מה שהובטח לו בחוזה המכירה, הן מבחינת תחזוק שוטף של הבניין והן מבחינת הרווח של הקונה. המנהל עוקב אחר כל ההכנסות וההוצאות ודואג שהכסף לא ייכנס לכיסים הלא נכונים".
"בנוסף, מעל מנהל הנכסים מוצב מנהל כללי, המדווח למשקיע על מצב ההשקעה (הנכס). למנהל זה יש אינטרס אישי לשמור על הנכס ולהקפיד שהכל יתנהל כשורה, שכן יש לו חלק בקניית הנכס, גם הוא שם השקעה קטנה מכיסו בעת הרכישה".

כסוכן נדל"ן, הנותן שירות לציבור, בניטה לבוש באופן מוקפד ומשדר נועם הליכות ואמינות. ניתן לראות כי הוא מסתדר היטב עם הקונים והמוכרים, וכי הוא מאורגן וזוכר את שמות לקוחותיו. כאמור, ההתמחות של בניטה היא בבנייני דירות למגורים, והודות לניסיון רב השנים וקשרים הדוקים שפיתח עם גורמי מפתח בתחום הנדל"ן, בניטה מציע ללקוחותיו נכסים Off market, כלומר- נכסים הבלעדיים למשרד שלו, שלא מוצעים לרכישה בשום מקום אחר, וכמובן – במחירים נמוכים בהרבה ממחיר השוק האמיתי שלהם. זהו למעשה היתרון המובהק של בניטה לעומת משרדי תיווך נדל"ן אחרים. נכסים שהם Off market, טרם נקבע מחיר השוק שלהם, ואז כאשר מגישים לבעליו הצעת מחיר – המשא ומתן גמיש ונוטה לרוב לצד של הקונה. זאת לעומת נכסים שכבר נמצאים בשוק ומוכרים לכל סוכני הנדל"ן ומחירם קבוע. במקרה כזה המוכר מדוע לשווי הנכס ולא יתפשר במחיר.
בנוסף לתיווך ברכישת הבניינים, בניטה עוזר גם למוכרי הנכס. הוא עוזר לקבוע את המחיר לבית, על פי הידע שלו על מצב השוק, והערכתו את הסכום אותו יסכימו קונים פוטנציאלים לתת עבור הבית, כך שתהליך המכירה יהיה מהיר. הוא דואג לפרסם את הנכס במקומות מתאימים בכדי להגדיל את החשיפה שלו לשוק הנכון, ולא פחות חשוב- עוזר לאנשים לעשות "פליפ" על הנכס שקנו, כלומר – למכור אותו במחיר גבוה יותר ממחיר הקנייה הראשוני שהשקיעו. "לאחר כל הניתוחים והבדיקות שאנו עורכים, אנו בוחרים בקפידה את הבניינים אותם כדאי ומשתלם להציע ללקוחותינו. המטרה שלנו היא למצוא ולהתאים למשקיע נכס במחיר שמתחת לערכו האמיתי, בכדי שבעת המכירה הוא ירוויח - ובגדול".

בניטה מעורב באופן אישי בכל עסקה שמתבצעת במסגרת המשרד, מעודכן בפרטי העסקה ונמצא בקשר ישיר ושוטף עם הלקוחות. אך תפקידו כמתווך נדל"ן לא נגמר ברגע לחיצת הידיים וחתימה על הסכם המכירה/קנייה – הוא דואג לעקוב אחר הלקוחות ולראות שהם מרוצים מהעסקה שעשו, ממשיך לייעץ כיצד לפעול ולהתנהל, מציע עסקאות רלוונטיות נוספות וכאמור, כעבור מספר שנים אף עוזר ללקוח למכור את הנכס שקנה. ברווח כמובן. "את כל כאב הראש הכרוך בביצוע העסקה אני לוקח על עצמי. הלקוח לא צריך לדאוג לכלום. בשביל זה אני פה".