שוק הנדל"ן בדנוור קורס: פיצוץ בהיצע מביא לצלילת המחירים ב-4% בשנה

שוק הנדל"ן של דנוור, שזינק במהירות שנים רבות, נמצא כעת בהתקררות דרמטית הגורמת לשאלות האם תיקון מחירים משמעותי עומד בפתח. נתונים חדשים מראים פיצוץ בהיצע הנכסים, ירידה במחירים והתרחבות פערי הכושר הקנייה המאיימים על יציבות השוק.

באפריל, היצעון הנכסים הפעילים לביות במטרו דנוור הגיע ל-10,354, עלייה מדהימה של 65% משנה לשנה והרמה הגבוהה ביותר לכל אפריל ברישומים החל מ-2017, על פי נתוני Realtor.com. זהو שינוי דרמטי בשוק שהיה חם במיוחד במשך שנים.

סוכני נדל"ן מקומיים מייחסים את המצב לשילוב של גורמים, כולל האטה בהגירה לקולורדו ממדינות אחרות, עלייה בעלויות הביטוח, וירידה בביקוש לדירות ובתים צמודים, המהווים חלק חריג בשוק דנוור.

כושר הקנייה הוא גם מכשול גדול, עם דו"ח אחרון של מכון השכל הישר של קולורדו שמצא שעלות הבעלות על בית בדנוור עלתה ב-18% מאז 2022, אך השכר עלה רק ב-6%.

"זה פשוט הופך את הרכישה לפחות נגישה להרבה אנשים באזור", אומרת אמנדה סניטקר, סוכנת נדל"ן בקולדוול בנקר ויו"ר ועדת מגמות השוק של איגוד המתווכים של מטרו דנוור. "זה מקום נהדר להרבה סוגים שונים של אנשים לחיות ולהנות מאיכות חיים מעולה, אז זה מושך טווח רחב מאוד, אבל העלויות מאתגרות."

באפריל, היצעון הנכסים הפעילים לביות במטרו דנוור הגיע ל-10,354, עלייה מדהימה של 65% משנה לשנה והרמה הגבוהה ביותר לכל אפריל ברישומים החל מ-2017, על פי נתוני Realtor.com. זהو שינוי דרמטי בשוק שהיה חם במיוחד במשך שנים

נכון לאפריל, מספר הבתים למכירה במטרו דנוור גבוה ב-90% מהממוצע הקדם-מגפתי מ-2016 עד 2019. פיצוץ המלאי מייצג צמיחת היצע שעוקפת במהירות את הביקוש, כאשר מספר הרישומים החדשים שמגיעים לשוק דנוור באפריל עלה ב-24% משנה לשנה, בעוד שהמכירות הממתינות, אינדיקציה לפעילות קונים, עלתה פחות מ-2%.

מחירי הרישום כבר נחלשו באזור מטרו דנוור, עם מחיר חציוני באפריל של 599,450 דולר, ירידה של 4% משנה שעברה. מחירי הרישום למטר רבוע היו במורד של 1% שנתי, סימן פוטנציאלי לירידת ערכי בתים.

בינתיים, השכירות בדנוור יורדת במהירות, עם שכירות החציונית המבוקשת באפריל במורד של 7.1% משנה לשנה בעקבות פריחה בבנייה רב-משפחתית. עבור קונים פוטנציאליים ראשונים, ירידת שכירות עשויה לספק תמריץ להישאר שוכרים לזמן ארוך יותר, מדחה את תוכניות הקנייה שלהם.

ניק גרלי, מנכ"ל חברת האנליטיקה Reventure App, אומר ל-Realtor.com שהוא מאמין ששוק דנוור כעת הולך לתיקון, וחוזה שערכי בתים חציוניים באזור יירדו ב-9% במהלך 12 החודשים הבאים.

"הקונים המקומיים לא יכולים לעמוד במחירים, והקונה המקומי כנראה העדיף פשוט לשכור", הוא אומר.

שוק הדירות הצמודות החלש של דנוור מוביל את ההאטה. שוק הדירות של דנוור כולל חלק גדול בצורה יוצאת דופן של בתים צמודים, קטגוריה הכוללת בתים עירוניים ודירות.

בתים צמודים היו מניע מרכזי לפיצוץ המלאי של דנוור, מראים נתוני Realtor.com. במהלך 12 החודשים האחרונים, ממוצע של 34% מהרישומים הפעילים בדנוור היו בתים צמודים, עלייה של 5.2 נקודות אחוז משנה קודמת. ארצית, רק 22% מהרישומים היו בתים צמודים, רווח של רק 1.5 נקודות אחוז.

מחירי הרישום לבתים צמודים יורדים גם מהר יותר מאלה של בתים משפחתיים בדנוור. באפריל, מחירי רישום חציוניים לבתים צמודים בדנוור ירדו ב-7.3% משנה לשנה, ירידה גדולה יותר מהירידה של 3.1% ברישומים של משפחות בודדות.

"בתים צמודים תופסים חלק גדל בשוק הדירות של דנוור, אז שינויי מחירי בתים בפלח הזה של השוק יש להם השפעה גדלה על השוק הכללי", אומרת האנליסטית הכלכלית הבכירה של Realtor.com חנה ג'ונס.

ליז ריצ'רדס, יועצת נדל"ן גלובלית עם סות'בי בדנוור, אומרת שכאשר קונים ראשונים מחכים זמן רב יותר לרכוש את הבתים שלהם בגלל מגבלות כושר קנייה, יותר מהם בוחרים לדלג על בית עירוני ולעבור ישר לבית משפחתי מסורתי.

"שוכרים... בדרך כלל, אולי, אילו הם רק נשארו בבית העירוני השכור הזה שנה, הם אולי היו קונים בית עירוני אחר", היא אומרת. "אבל עכשיו הם פשוט אומרים 'לעזאזל עם זה. אנחנו רוצים חצר, אנחנו רוצים קצת מקום, אנחנו פשוט רוצים קצת מרחב נשימה'."

עמלות איגוד בעלי בתים מאמיצות הן מכשול נגה אחר לשוק הדירות של דנוור, מגמה המונעת במידה רבה על ידי זינוק בפרמיות ביטוח בקולורדו.

"האיגודים האלה הופכים את זה קשה מאוד לקונים", אומרת קרי דאפי, מתווכת ב-Kentwood Real Estate וחברת ועדת מגמות השוק של DMAR. "עם הריביות הגבוהות יותר, התקציב החודשי שלהם יכול באמת להיפגע מבחינת למה הם יכולים להיות זכאים."

עם זאת, דאפי מאמינה שהתחזית של גרלי לירידת מחיר של 9% במהלך 12 החודשים הבאים על פני אזור מטרו דנוור היא "קצת דרמטית".

"אני עדיין רואה הצעות מרובות", היא אומרת. "והרבה אנשים יש להם כמות עצומה של הון עצמי. אם אנשים לא צריכים לזוז, הם לא זבים."

עבור מוכרי בתים בדנוור, להישאר תחרותיים בשוק רך דורש מאמץ נוסף שלא היה נדרש לפני כמה שנים, אומרים מומחים מקומיים. תמחור יתר הוא טעות נפוצה בדנוור, עם 27% מהרישומים שם נושאים הפחתת מחיר באפריל.

קוני בתים בדנוור הם גם יותר בררנים, מעדיפים נכסים שלא יזדקקו לעדכונים או תיקונים כדי להיות מוכנים למגורים.

"זה הבתים שעשו את העדכון, הבתים שטיפלו בכל תחזוקת דחייה, שמראים באמת טוב", אומרת סניטקר.

המומחים מעריכים שמצב השוק בדנוור משקף מגמות רחבות יותר בשווקי נדל"ן אמריקאיים רבים, שם עלויות גבוהות וריביות מרתיעות קונים פוטנציאליים. השאלה היא האם דנוור תהיה חלוצה במגמה לאומית של תיקון מחירים או שהמצב שם הוא ייחודי לאזור.