המהפכה השקטה בשוק הנדל"ן: יזמים משתלטים על שכונות שלמות בארה"ב עם בתים לשכירות בלבד

ענף ה-Build-to-Rent (בנייה להשכרה) בשוק הנדל"ן האמריקאי פורח כיום, כאשר יזמים מייצרים בקצב מסחרר בתים פרטיים צמודי קרקע המיועדים להשכרה בלבד. אלה מיועדים למי שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית או למי שמחפשים אורח חיים נטול תחזוקה.

כ-100,000 נכסי Build-to-Rent חדשים נמצאים כעת בפיתוח ברחבי ארה"ב, בעקבות שנת שיא לתעשייה שבה הושלמו 39,000 בתים פרטיים להשכרה, עלייה של יותר מ-15% בהשוואה ל-2023, על פי דוח אחרון של Point2Homes.com המצטט נתונים מחברת המחקר הנדל"ני Yardi Matrix.

דיור מסוג Build-to-Rent פועל באופן דומה לבנייני דירות תחת חברות ניהול נכסים, אך מציע חוויית מגורים בבית פרטי בסביבה קהילתית. דמי השכירות נעים בין 1,500$ ל-3,500$ לחודש, בהתאם לסוג הנכס, גודלו, השירותים הנלווים והמיקום.

דרום-מערב של ארה"ב, עם שטחי הקרקע הפתוחים הגדולים ומרכזי העסקים השוקקים המלאים בהזדמנויות תעסוקה, בולט כאזור עם הכי הרבה פיתוחי BTR בארה"ב.

דרום-מערב של ארה"ב, עם שטחי הקרקע הפתוחים הגדולים ומרכזי העסקים השוקקים המלאים בהזדמנויות תעסוקה, בולט כאזור עם הכי הרבה פיתוחי BTR בארה"ב

פיניקס תופסת את המקום הראשון בין 20 הערים המובילות עם מספר בתי השכירות הגבוה ביותר, עם כמעט 17,000 יחידות נכון ל-2024.

בירת מדינת אריזונה והעיר המאוכלסת ביותר בה חוותה זינוק של יותר מ-300% בבתים להשכרה בלבד מאז 2019. בשנה שעברה בלבד, 4,460 בתים להשכרה בלבד צצו בפיניקס, הכי הרבה מכל מטרופולין.

פיתוח ה-BTR האחרון של פיניקס, The Bungalows on Camelback, נפתח בשנה שעברה והפך לקהילה השלישית בגודלה מסוגה שהושקה ב-2024. הוא מציע 334 יחידות במחירים משתנים על בסיס גודל ותכונות, החל מכ-1,500$ לחודש לדירת חדר שינה אחד ועד קצת יותר מ-2,500$ לדירת שלושה חדרי שינה.

ויזמי ה-BTR של פיניקס לא עוצרים שם, עם יותר מ-13,000 יחידות להשכרה שנמצאות כרגע בתהליכי בנייה, הכי הרבה מכל מטרופולין.

דאלאס הפכה לשוק ה-BTR השני בגודלו, עם כמעט 14,700 יחידות נכון לשנה שעברה, יותר מ-3,000 מהן הושלמו ב-2024. הזינוק אינו מפתיע, בהתחשב בכך שהמרכז הטקסני העמוס הוסיף כ-178,000 תושבים חדשים בין 2023 ל-2024.

כדי לקלוט את כל התושבים החדשים האלה, דאלאס מתכננת להוסיף יותר מ-8,000 בתי BTR בעתיד הקרוב.

מטרופולין טקסני גדול אחר, יוסטון, היה השלישי בארה"ב במספר בתי ה-BTR, שעמד על כ-8,800 בשנה שעברה - כאשר קצת פחות מרבע מהם הושלמו ב-2024 ב-16 קהילות.

ביתו של מרכז השליטה של נאס"א, "עיר החלל" של טקסס רשמה עלייה של 187% בבתים פרטיים שנבנו בלעדית להשכרה בהשוואה ל-2023, עם 4,000 יחידות נוספות בהמשך הדרך.

מטרופולין נוסף שרואה עלייה בבתי BTR הוא אטלנטה, שם מגזר השכירה לבתים פרטיים זינק בצורה מדהימה ב-1,381% מאז 2019, כאשר מספר היחידות הזמינות הגיע ל-8,100 נכון לשנה שעברה.

בירת מדינת ג'ורג'יה, שראתה את אוכלוסייתה מתרחבת ב-75,000 איש בשנה, דורגה במקום השלישי - אחרי דאלאס ופיניקס - הן במספר השכירויות שהושלמו ב-2024, בכ-3,000 יחידות, והן בבתים שנמצאים כרגע בבנייה, עם 6,880 יחידות.

קנת' בראון עבר לטאונהאוס חדש להשכרה בפיתוח South Pine במחוז פולטון, ג'ורג'יה, רק בחודש שעבר. בשיחה עם 11Alive שבוע לאחר שהתיישב, הוא התלהב מקהילת ה-BTR שהוא קורא לה כעת בית.

"אני אוהב את החצר האחורית, אני אוהב את החנייה, אני אוהב את המוסך, אני אוהב את המרחב," אמר בראון. "אני נהנה שיש צוות תחזוקה באתר. אני יכול להתקשר למשרד ולומר שהמקרר שלי צריך תיקון במקום לשלם על הדברים האלה מהכיס."

בראון אמר שהוא משלם 2,100$ לחודש עבור בית מרווח שבו הוא נהנה משקט ושלווה, ללא שכנים רועשים למטה או למעלה.

שון ראסט, סגן נשיא לפיתוח ב-NexMetro, החברה שעומדת מאחורי South Pine שבו בראון גר כעת, אמר לאתר החדשות שיש ביקוש רב באטלנטה לנכסים להשכרה כאשר מחירי הבתים זינקו, והפכו את הבעלות על בית לבלתי אפשרית עבור רבים מאנשי המקצוע העובדים בעיר.

על פי דוח מגמות הדיור החודשי של Realtor.com לאפריל 2025, הבית הטיפוסי באטלנטה עלה 412,000$ בחודש שעבר, כאשר ההכנסה השנתית הנדרשת כדי להרשות אותו הגיעה ל-109,000$.

שרלוט, צפון קרוליינה, התהדרה בקצת יותר מ-4,000 השכרות נכון ל-2024, המייצגות עלייה של כמעט 900% בהשוואה לרמות שלפני המגפה.

בשנה שעברה, "עיר המלכה" הוסיפה 1,400 בתי BTR המפוזרים ב-15 קהילות, המספר החמישי הגבוה ביותר בארה"ב - ויש קרוב ל-5,000 יחידות שנבנות שם כעת.

קשיי מחירים מזינים את הצמיחה של פיתוחי BTR

בתקופות שלפני המגפה, בתי build-to-rent היוו חלק זעיר משוק הדיור, עם רק כ-107,000 יחידות מפוזרות ברחבי ארה"ב.

אך ככל שריביות המשכנתאות ומחירי הבתים עלו, כך גם הפופולריות של השכרות לטווח ארוך, המציעות תחושת "בית", וכן פרטיות רבה יותר, גמישות, ויותר מרחב לאנשים שמחירי הבתים מנעו מהם בעלות על בית.

צעירים, במיוחד מילניאלס ודור Z, רבים מהם לא צברו מספיק כספים כדי להרשות לעצמם משכנתא, נוהרים לקהילות build-to-rent, נמשכים לבנייה החדשה, לחדרי המגורים המרווחים, ולגימורים היוקרתיים, וכן למגוון של שירותים רצויים מבריכות למרכזי כושר וגינות קהילתיות.

אחרים באים בשביל אורח חיים נטול דאגות, משוחרר מהצורך להתמודד עם תחזוקה ותיקונים המקושרים בדרך כלל עם בעלות על בית, מכיוון שחברות ניהול מקצועיות נמצאות שם כדי לטפל בבעיות אלה.

תעשיית ה-Build-to-Rent מותקפת

לא כולם מסכימים שהתפשטות של קהילות המורכבות מבתים פרטיים להשכרה בלבד היא חיובית נטו.

מומחים הביעו חששות שפיתוחי BTR, שמשכו משקיעים גדולים המחפשים להרוויח, עלולים להקשות על אמריקאים רגילים לקנות בתים בטווח הארוך על ידי הפחתת רמות המלאי למכירה.

"כל כך הרבה מהמלאי החדש של בתים שנבנים הולך ישירות לתיקי השכירות של החברות הגדולות האלה, ולקונים פוטנציאליים אף פעם אין הזדמנות להציע הצעות עליהם בדרך שבה הם היו עושים פעם," אמר טיילור שלטון, פרופסור משנה באוניברסיטת מדינת ג'ורג'יה, ל-11Alive.

שאלות גם עלו לגבי איכות הניהול בפיתוחי BTR בתגובה לדיווחים על תחזוקה לקויה והזנחה בחלק מהשכונות, על פי WTXL.

בחודש שעבר, מועצת העיר בחלק בריינברידג' של יוסטון הציעה כללים חדשים שמטרתם להסדיר קהילות build-to-rent.

התקנה שנמצאת כרגע בשיקול דורשת שפיתוחי השכרה יהיו בפיקוח של חברת ניהול אחת עם נוכחות באתר חמישה ימים בשבוע, ויקדישו לפחות 5% מהנכס למתקני פנאי.

מספר מדינות ועיריות הטילו איסורים מוחלטים או הגבלות על דיור BTR, כולל ג'ורג'טאון, טקסס, ומחוז קלייטון, ג'ורג'יה.