גל היסטורי: מבול של דירות חדשות מציף את לאס וגאס

שוק הדירות בלאס וגאס חווה תקופה חסרת תקדים עם הצפה של יחידות דיור חדשות שנכנסו לשוק בשנתיים האחרונות, כך עולה מדוח חדש של חברת CoStar Group Inc., חברה לניתוח נדל"ן.

לפי הדוח, כ-4,600 יחידות דיור רב-משפחתיות נוספו לשוק במהלך 12 החודשים האחרונים, מה שמעלה את המלאי הכולל של העמק ל-193,129 יחידות, עלייה מ-180,165. המספרים משקפים גל חסר תקדים של בנייה חדשה באזור.

"נכון לומר שלאס וגאס חוותה לאחרונה גל של השלמות פרויקטים, וכעת השוק עובר לשלב הספיגה, עם פחות דגש על בנייה פעילה," אמר דני ח'ליל, מנהל בכיר לניתוח שוק ב-CoStar. "דירות חדשות הושלמו ברחבי עמק לאס וגאס במהלך השנתיים האחרונות, במיוחד באזור אנטרפרייז, הנדרסון, ספרינג ואלי, והאזורים הדרומיים הרחוקים של המטרופולין. גם מרכז לאס וגאס והפרברים הצפון-מערביים לא נותרו מאחור."

"גל היסטורי" של יחידות דיור

ח'ליל מציין כי כ-13,000 דירות נבנו בין תחילת 2023 ועד אפריל השנה, מה שמסמן עלייה משמעותית ביחידות שנמסרו לעמק.

"כעת המשימה עוברת לספיגת גל ההיצע ההיסטורי הזה, ובינתיים, וגאס נראית כאילו היא עושה עבודה מצוינת בכך," הוא אמר. "הביקוש, הנמדד במונחים של ספיגה נטו, למעשה תאם את ההיצע החדש במהלך 12 החודשים האחרונים ושיעור הדירות הפנויות ירד מעט, הרחק מהטריטוריה הדו-ספרתית שבה נמצאים רבים משווקי חגורת השמש בשנה זו."

עם זאת, רק 342 התחלות בנייה של יחידות רב-משפחתיות חדשות התרחשו ברבעון הראשון של השנה, על פי נתוני CoStar, ירידה של כ-25 אחוזים מהרבעון הראשון של 2024 (1,333). מחיר המכירה הממוצע המבוקש ליחידה רב-משפחתית עלה גם הוא ב-13 אחוזים בשנה האחרונה ל-149,000 דולר, מה שמשמעותו שבניית דירות הפכה יקרה יותר.

"נכון לומר שלאס וגאס חוותה לאחרונה גל של השלמות פרויקטים, וכעת השוק עובר לשלב הספיגה, עם פחות דגש על בנייה פעילה," אמר דני ח'ליל, מנהל בכיר לניתוח שוק ב-CoStar. "דירות חדשות הושלמו ברחבי עמק לאס וגאס במהלך השנתיים האחרונות, במיוחד באזור אנטרפרייז, הנדרסון, ספרינג ואלי, והאזורים הדרומיים הרחוקים של המטרופולין. גם מרכז לאס וגאס והפרברים הצפון-מערביים לא נותרו מאחור"

שיעור פנויות יציב, אך עדיין גבוה

שיעור הדירות הפנויות ליחידות רב-משפחתיות בעמק נשאר יציב מאז 2024 על 9.9 אחוזים, לאחר שעלה מ-8.6 אחוזים ב-2022 ל-10.5 אחוזים ב-2023.

על פי הדוח האחרון של איגוד הדירות של מדינת נבאדה, נבאדה צריכה לבנות יותר דירות כדי להמשיך לעמוד בביקוש המתמשך בעמק.

המדינה מתמודדת עם מגוון אתגרים כאשר מדובר בהצעת מרחבי השכרה במחירים סבירים, דבר שמורגש היטב בעמק בשל אוכלוסייתו הגדלה, אמרה רובין קרופורד, מנכ"לית האיגוד, המייצג יותר מ-197,000 יחידות דיור להשכרה במדינה, או כ-70 אחוזים מכל מלאי המגורים הרב-משפחתיים בנבאדה.

תנודות במחירי השכירות בין אזורים שונים

מחירי השכירות יורדים בהנדרסון אך עולים בלאס וגאס, על פי דוח של Zumper, כאשר שכר הדירה לדירת חדר שינה אחד בהנדרסון עומד כעת על 1,530 דולר באפריל, ירידה של 1.3 אחוזים ממרץ וירידה של 0.6 אחוזים משנה לשנה. בלאס וגאס, שכר הדירה לדירת חדר שינה אחד (1,230 דולר) עלה ב-2.5 אחוזים ממרץ ונשאר יציב משנה לשנה.

מבט לעתיד: אתגרים והזדמנויות

מומחי נדל"ן מקומיים מציינים שלמרות הגל החדש של בנייה, האתגר המרכזי של העיר נותר בעינו: מחירי דיור שעבור רבים אינם ברי השגה. סקר חדש מצא שפחות מ-20 אחוז מתושבי נבאדה כעת מאמינים שהמדינה היא מקום בר-השגה למגורים, ורבים מתושבי נבאדה שקלו לעזוב כתוצאה ממשבר הדיור.

במקביל, יש סימנים מעודדים: חברת Howard Hughes Holdings שוקלת פרויקט דירות בבניין רב-קומות ליד מרכז הקניות Downtown Summerlin, מה שעשוי להוסיף אופציות יוקרה חדשות לשוק.

"אנו רואים מגמה מעניינת בשוק הדיור של לאס וגאס," אומר סוכן נדל"ן מקומי. "מצד אחד, יש לנו מלאי גדול יותר של דירות להשכרה, אך מצד שני, המחירים עדיין גבוהים עבור רבים מהתושבים. האתגר האמיתי הוא ליצור שוק מאוזן שמשרת את כל רמות ההכנסה."

בנוסף, ועדת התכנון של לאס וגאס אישרה לאחרונה תוכניות למתחם דירות חדש שייבנה במרכז עמק לאס וגאס בקרבת מרכז העיר והסטריפ, מה שמעיד על המשך ההתרחבות האורבנית של העיר.

אחד הגורמים המרכזיים שמשפיע על שוק הדיור הוא זרם המהגרים מקליפורניה, שרבים מהם מחפשים אחר סגנון חיים שונה ומחירי דיור נמוכים יותר בהשוואה ללוס אנג'לס וסן פרנסיסקו. סוכן נדל"ן יוקרתי אומר שרבים מלקוחותיו עוברים לעמק לאס וגאס מקליפורניה כי הם מחפשים סגנון חיים שונה ויותר בר-השגה.

האתגר העיקרי העומד בפני העיר כעת הוא איזון בין ההיצע הגדל של יחידות דיור ובין הצורך לשמור על מחירים בני השגה. בינתיים, כפי שציין ח'ליל, המשימה המיידית היא לאכלס את כל הדירות החדשות שנבנו - אתגר שלפי הנתונים, לאס וגאס מתמודדת איתו בהצלחה יחסית.